양도소득세

낡은 집을 헐고 새로 지어 팔면 비과세 보유기간은 옛집 산 날부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 보유하거나 살던 집이 낡아 헐고 다시 지은 경우 1세대 1주택 비과세의 보유기간과 거주기간은 옛집과 새 집의 기간을 합쳐 셉니다. 소득세법 시행령은 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 기간을 통산하도록 정합니다. 지금은 멸실 사유가 노후임을 보여 줄 철거 기록과 새 집 사용승인일부터 확인해야 합니다.

새 집의 사용승인일부터 2년을 다시 채우려고 기다릴 필요는 없습니다. 낡아서 헐고 다시 지은 집은 옛집을 보유하고 살던 기간이 그대로 이어집니다.

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A씨는 1995년 7월 산 단독주택에서 오래 살다가 집이 낡아 2023년 7월 철거하고 같은 땅에 새 집을 지어 2024년 5월 사용승인을 받았습니다. 2025년 12월 새 집을 팔려고 하는데, 사용승인일부터는 1년 7개월밖에 되지 않습니다. 1세대 1주택 비과세의 보유기간 2년을 옛집을 산 1995년부터 세는지, 새 집 사용승인일부터 세는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낡은 집을 헐고 새로 지으면 보유기간은 언제부터 세나요?

옛집을 산 날부터 셉니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제8항은 거주하거나 보유하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간과 보유기간을 통산한다고 정합니다. 사례처럼 1995년에 산 집을 2023년에 헐고 2024년에 새로 지었다면 2025년 양도 시점의 보유기간은 30년이 넘어 2년 요건을 넘습니다. 취득 당시 조정대상지역이어서 거주 2년이 필요한 집이라도 옛집에서 산 기간을 거주기간에 넣습니다.

• 통산 요건 - 보유·거주 중에 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택이어야 합니다. 멸실 사유를 철거 신고서나 건축물대장 말소 기록으로 남겨 두어야 합니다.
• 공사 기간 - 멸실부터 사용승인까지 나대지 상태였던 기간을 빼고도 통산 기간이 2년을 넘는지 봅니다.
• 새 집 취득일 - 자기가 지은 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일이고, 그 전에 실제 사용했거나 임시사용승인을 받았으면 그날 중 빠른 날입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주택에 거주하거나 보유하는 중에 노후로 멸실하고 재건축한 경우 거주기간과 보유기간은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 통산하므로, 옛집 취득일부터 보유기간을 계산해 비과세가 된다고 답했습니다(국세청 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」, 2022). 질의자는 1989년 7월 산 집이 낡아 2020년 7월 헐고 2021년 5월 새로 지어 2022년 12월 팔려는 사람이었고, 국세청은 보유기간을 1989년 7월부터 세어 비과세 적용이 가능하다고 보았습니다. 국세청은 주택을 신축할 목적으로 기존주택을 사서 바로 헐고 새로 지은 사안에서도 신축주택의 취득시기를 기존주택의 연장으로 보아 기존주택 취득일로 본다고 해석한 바 있습니다(부동산거래관리과-160, 2012. 3. 15.).

이 답변은 노후를 이유로 멸실하고 같은 세대가 그 자리에 다시 지은 사실관계를 전제로 한 것이어서, 재건축조합 사업으로 새 아파트를 받았거나 땅을 나누어 여러 채를 지었다면 다른 규정으로 판단합니다.

12억원을 넘으면 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?

비과세 판단과 달리 장기보유특별공제와 단기 세율의 보유기간은 건물과 땅을 따로 셉니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지이므로, 새 건물은 사용승인일부터, 땅은 원래 산 날부터 셉니다. 양도가액이 12억원을 넘어 과세되는 양도차익이 있다면 건물 부분은 보유 3년 미만이어서 공제를 받지 못하고, 땅 부분은 표 2의 보유기간 공제율을 그대로 받습니다. 매매대금을 땅과 건물로 나누는 비율에 따라 세액이 달라지므로 계약서의 구분 기재와 기준시가 안분을 확인해야 합니다.

두 채 중 한 채를 헐고 다시 지었다면요?

피상속인이 두 채 이상을 갖고 있다가 그중 한 채를 노후로 헐고 다시 지은 경우처럼, 주택 수나 보유기간이 가장 긴 주택을 가리는 규정에서도 멸실된 집과 재건축한 집의 기간을 이어서 봅니다. 다만 재건축조합의 사업으로 헌 집이 조합원입주권이 되었다가 새 아파트가 된 경우는 재개발·재건축 특례 규정이 따로 적용되고, 집을 헐고 상가나 다가구로 용도를 바꿔 지은 경우는 주택 보유기간이 끊길 수 있습니다. 멸실 전후 건물의 용도와 세대 구성이 같은지 건축물대장으로 확인해야 합니다.

노후 주택 멸실 신축 비과세 대응 순서

• 멸실 사유 기록 - 철거 신고서, 건축물대장 말소 사항, 노후 상태 사진으로 노후 멸실임을 남깁니다. 통산 규정은 소실·무너짐·노후 등의 멸실에만 적용됩니다.
• 보유·거주기간 계산 - 옛집 취득일부터 양도일까지를 세고, 취득 당시 조정대상지역이면 옛집과 새 집에서 산 기간을 합쳐 2년이 넘는지 봅니다.
• 취득시기 확인 - 새 집 사용승인서 교부일과 실제 입주일을 확인합니다. 12억원을 넘는 집이라면 건물 부분 장기보유특별공제 보유기간은 이 날부터입니다.
• 다른 주택 확인 - 양도일 현재 세대원 명의의 다른 주택·분양권·입주권이 없는지 확인합니다.
• 신고와 불복 - 12억원 초과면 2개월 안에 예정신고를 하고, 통산을 부인당해 고지되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 멸실 전 집이 겸용주택이었거나 새 집을 더 크게 지어 부수토지 면적이 늘었다면 비과세 범위와 세율 판단이 달라지므로 건축물대장과 등기부등본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집을 헐고 다시 짓는 공사 기간도 보유기간에 넣나요?
  통산 규정은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 합치는 것이어서, 멸실부터 사용승인까지 나대지였던 기간은 주택 보유기간에 넣지 않는 것이 안전합니다. 옛집 기간과 새 집 기간만 더해도 2년을 넘는지 계산해 두어야 합니다. 거주기간도 실제 옛집과 새 집에 산 기간만 더합니다.
• 노후가 아니라 더 큰 집을 지으려고 헐었다면요?
  시행령은 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 경우를 통산 대상으로 정하고 있습니다. 국세청은 신축 목적으로 기존주택을 사서 바로 헐고 지은 사안에서도 신축주택 취득시기를 기존주택 취득일로 본 해석을 낸 바 있으나, 개별 사안의 멸실 경위에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 철거 사유를 기록으로 남기고 상담에서 확인해야 합니다.
• 옛집이 취득 당시 조정대상지역이었으면 거주 2년도 필요한가요?
  네, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년에 더해 그 기간 중 거주 2년이 필요합니다. 통산 규정은 거주기간에도 적용되므로 옛집에서 산 기간과 새 집에서 산 기간을 합쳐 2년이 넘으면 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.
• 새 집 취득시기는 언제인가요?
  자기가 지은 건축물의 취득시기는 건축법에 따른 사용승인서 교부일입니다. 사용승인 전에 실제로 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날이고, 건축허가 없이 지은 건물은 실제 사용일입니다. 비과세 보유기간은 옛집부터 통산하지만, 건물 부분의 장기보유특별공제 보유기간은 이 날부터 셉니다.
• 12억원 넘는 새 집을 2년 안에 팔면 세율은요?
  단기 세율의 보유기간은 자산별 취득일부터 세므로 새 건물은 사용승인일부터 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%가 붙을 수 있습니다. 땅은 옛집 부수토지였던 기간을 합쳐 2년이 넘으면 기본세율입니다. 과세 대상은 12억원을 넘는 비율의 양도차익뿐이므로, 땅과 건물의 가액 구분이 세액을 좌우합니다.
• 재건축조합 사업으로 새 아파트를 받은 경우도 같나요?
  아니요, 재건축·재개발사업으로 헌 집이 조합원입주권이 되었다가 새 아파트를 취득한 경우는 노후 멸실 통산 규정이 아니라 재개발·재건축 관련 특례 규정으로 판단합니다. 비과세 보유기간 계산과 대체주택 특례가 따로 정해져 있으므로 사업 유형부터 확인해야 합니다.
• 통산을 부인당해 과세되면 어떻게 하나요?
  세무서가 새 집 취득일부터 보유기간을 세어 양도소득세를 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 철거 신고서와 건축물대장 말소 기록, 노후 상태 자료로 통산 요건을 보여 주는 것이 다툼의 중심이 됩니다.

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