양도소득세

아버지가 땅을 팔고 잔금을 받기 전에 돌아가셨는데 양도세를 상속인이 대신 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인이 잔금을 받기 전에 사망했다면 매도인에게는 양도소득세 납세의무가 성립하지 않아 상속인에게 승계될 세금도 없습니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이어서, 대법원도 잔금 전 사망한 피상속인에게 양도세가 성립했다고 보고 상속인에게 승계시킨 처분을 위법하다고 했습니다. 지금은 잔금이 들어온 날과 소유권이전등기일을 확인해 두십시오.

돌아가신 분이 계약을 맺었다는 이유만으로 상속인이 그 분의 양도소득세를 대신 내야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2024년 12월 소유 토지를 한 회사에 12억원에 팔기로 계약하고, 2025년 4월까지 계약금과 중도금 5억원을 받은 상태에서 돌아가셨습니다. 외아들인 A씨가 상속등기를 마친 뒤 2025년 8월 회사로부터 잔금 7억원을 받고 소유권이전등기를 해 주었습니다. 2026년 세무서는 아버지가 토지를 양도했다고 보고, 아버지의 양도소득세를 상속인 A씨가 승계했다며 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금 전에 돌아가시면 양도소득세가 생기나요?

생기지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」은 자산의 양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정합니다. 매매계약을 맺고 일부 대금만 받은 상태라면 아직 양도가 없는 것입니다.

대법원 1993. 3. 23. 선고 91누4980 판결은 매매계약을 체결했더라도 대금을 모두 받지 않은 이상 소득세법상 양도가 있었다고 볼 수 없다고 했습니다. 그래서 피상속인이 잔금을 받기 전에 사망했다면 피상속인에게는 양도소득세 과세요건이 충족되지 않았고, 이를 전제로 상속인에게 승계시킨 처분은 위법하다고 보았습니다.

상속인은 어떤 세금 문제가 남나요?

상속인 자신의 세금은 따로 따져야 합니다. 상속인은 피상속인에게 이미 부과되었거나 피상속인이 내야 할 국세만 상속받은 재산 한도에서 승계합니다. 피상속인에게 성립하지 않은 양도소득세는 승계 대상이 아닙니다.

대신 상속인이 상속받은 토지를 잔금을 받고 넘겨준 것이므로, 상속인이 양도한 것으로 보아 상속인에게 양도소득세를 과세하는 것은 별개 문제입니다. 받은 계약금·중도금과 남은 잔금 채권, 토지 자체는 상속재산이 되어 상속세 신고 대상이 됩니다. 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고해야 합니다.

대금 청산 전에 등기를 넘겼다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 양도시기는 원칙적으로 대금 청산일이지만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저 해 준 경우 등 대통령령이 정한 경우에는 예외를 둡니다. 피상속인이 살아 있을 때 이미 등기를 넘겨줬다면 그 등기일이 양도시기가 되어 피상속인에게 양도소득세가 성립할 수 있습니다.

그래서 이 쟁점은 잔금 입금일과 등기 접수일 가운데 어느 것이 먼저이고, 그 날이 사망일 전인지 후인지로 결론이 갈립니다. 등기사항증명서의 접수일과 통장 입금 기록을 나란히 놓고 확인해야 합니다.

잔금 전 사망 양도세 대응 순서

• 날짜 세 개 확인 - 사망일, 잔금 입금일, 소유권이전등기 접수일을 확인합니다. 양도시기와 납세의무자가 이 순서로 정해집니다.
• 고지서 명의 확인 - 고지서가 피상속인 세금 승계인지 상속인 본인의 양도세인지 확인합니다. 다툴 논리가 다릅니다.
• 불복 제기 - 승계 처분이라면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 내고 피상속인에게 납세의무가 없었다고 주장합니다.
• 상속인 양도세 검토 - 상속인이 양도한 것으로 볼 경우의 신고 의무와 세액을 따로 계산합니다.
• 상속세 신고 점검 - 받은 계약금·중도금과 잔금 채권을 상속재산에 넣었는지 확인합니다. 누락하면 가산세가 붙습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인이 생전에 등기를 먼저 넘겼거나 잔금 일부를 어음으로 받은 경우처럼 대금 청산 시점이 다투어지면 계약서와 입금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세와 상속세 부과처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도시기는 계약일인가요, 잔금일인가요?
  원칙적으로 잔금일, 즉 대금을 청산한 날입니다. 소득세법 제98조는 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등 대통령령이 정한 경우를 빼고는 대금 청산일을 양도시기로 정합니다. 계약금과 중도금만 받은 상태에서는 아직 양도가 없는 것으로 봅니다.
• 상속인은 피상속인의 세금을 모두 승계하나요?
  피상속인에게 부과되었거나 피상속인이 내야 할 국세만 승계합니다. 국세기본법 제24조 제1항은 상속인이 그 국세를 상속받은 재산의 한도에서 낼 의무를 진다고 정합니다. 피상속인에게 납세의무가 성립하지 않은 세금은 승계 대상이 아니고, 승계하더라도 상속재산을 넘는 부분은 책임지지 않습니다.
• 잔금을 받은 상속인은 양도세를 안 내도 되나요?
  상속인 본인의 양도소득세 문제는 따로 남습니다. 대법원 1993. 3. 23. 선고 91누4980 판결 사안에서도 상속인이 상속받은 부동산을 양도한 것으로 보아 과세하는 것은 별론으로 한다고 했습니다. 피상속인 세금의 승계 고지와 상속인 본인 양도세는 구별해서 신고·불복해야 합니다.
• 받은 중도금도 상속세 대상인가요?
  대상입니다. 피상속인이 생전에 받은 계약금과 중도금은 현금 등으로 남아 있으면 상속재산이고, 받지 못한 잔금은 채권으로 상속재산이 됩니다. 상속세 및 증여세법 제67조 제1항에 따라 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 이를 포함해 신고해야 합니다.
• 생전에 등기를 먼저 넘겼다면요?
  그때는 피상속인에게 양도세가 성립할 수 있습니다. 소득세법 제98조는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우 등을 대통령령으로 예외로 정할 수 있게 하고 있어, 생전 등기일이 양도시기가 될 수 있습니다. 이 경우 성립한 양도세는 국세기본법 제24조 제1항에 따라 상속인에게 승계됩니다.
• 승계 고지에 불복하는 기한은요?
  고지서를 받은 날부터 90일입니다. 국세기본법 제68조 제1항은 심판청구를 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 하도록 정합니다. 피상속인에게 납세의무가 없었다는 주장은 잔금일과 사망일 자료만으로도 할 수 있으므로 기한 안에 먼저 청구해야 합니다.

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