감면·공제

증여받거나 이혼 재산분할로 받은 부동산, 장기보유특별공제 기간은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

증여받은 부동산은 원칙적으로 증여받은 날부터 셉니다. 다만 배우자나 직계존비속에게 받은 부동산을 10년 안에 팔아 취득가액 이월과세가 적용되면 증여한 사람이 처음 취득한 날부터 셉니다. 이혼 재산분할로 받은 부동산은 재산분할이 양도가 아니므로 국세청 기준으로 이혼 전 배우자가 취득한 날부터 셉니다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물의 양도차익에서 보유기간에 따라 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 토지·건물은 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 15년 이상이면 30%까지 올라갑니다. 그래서 언제부터 보유기간을 세느냐에 따라 같은 양도차익에서도 세금이 크게 달라집니다. 특히 2023년부터 가족 간 증여 부동산의 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나, 증여받은 지 몇 년 지난 부동산을 파는 분들도 증여자 기준으로 다시 계산해야 하는 경우가 많아졌습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨의 아버지는 2010. 3. 2. 상가 부지를 3억원에 샀고, 2023. 4. 17. 그 땅을 F씨에게 증여했습니다. 증여 당시 평가액은 8억원이었고 F씨는 증여세를 냈습니다. F씨는 2026. 9. 매수인과 10억원에 팔기로 계약했는데, 증여받은 지 3년 남짓이라 장기보유특별공제가 6%밖에 안 되는지, 아버지가 가지고 있던 기간도 합쳐지는지 물으셨습니다. F씨의 누나는 2025년 이혼하면서 재산분할로 남편 명의 아파트를 받았는데, 그 아파트의 보유기간도 함께 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여받은 부동산은 원칙적으로 언제부터 세나요?

보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지입니다. 증여로 취득한 자산의 취득시기는 증여를 받은 날이므로, 원칙적으로 장기보유특별공제 기간도 증여받은 날부터 셉니다. 국세청은 부동산의 경우 증여에 따른 소유권이전등기 접수일을 기준으로 봅니다.

이 원칙대로라면 F씨는 2023. 4.부터 2026. 9.까지 3년 남짓 보유한 것이어서 공제율이 6%입니다. 증여받은 지 3년이 안 된 상태에서 팔면 장기보유특별공제를 아예 받지 못합니다. 그러나 F씨는 아래 예외에 해당할 수 있습니다.

가족에게 받아 10년 안에 팔면 증여자 취득일부터 세나요?

그렇습니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물 등을 양도일부터 거슬러 10년 안에 팔면 취득가액 이월과세가 적용됩니다. 이때 취득가액은 증여자가 처음 산 가액으로 하고, 장기보유특별공제의 보유기간도 증여한 배우자나 직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다. 증여받은 사람이 낸 증여세 상당액은 필요경비로 뺍니다.

10년 기간은 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산에 적용됩니다. 그 전에 증여받은 자산은 종전 규정에 따라 5년 안에 팔 때만 이월과세 대상입니다. 배우자와 양도 당시 이혼한 경우에도 적용되지만 사망으로 혼인관계가 끝난 경우는 빠지고, 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우도 빠집니다.

F씨는 2023. 4.에 아버지에게 받았고 3년 남짓 만에 팔므로 이월과세 대상입니다. 취득가액은 아버지가 산 3억원이 되지만, 보유기간도 2010. 3.부터 세어 16년이 넘으므로 장기보유특별공제율은 30%가 됩니다.

이월과세가 적용되지 않는 경우는 언제인가요?

다음 경우에는 이월과세를 적용하지 않으므로 보유기간도 원칙대로 증여받은 날부터 셉니다.

• 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업으로 협의매수되거나 수용된 경우
• 이월과세를 적용하면 1세대1주택 비과세 대상 주택(고가주택 포함)의 양도가 되는 경우
• 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우

세 번째 경우는 취득가액을 낮추는 대신 보유기간이 길어져 오히려 세금이 줄어들 때 이월과세를 쓰지 않게 하는 장치입니다. 결국 두 방식으로 모두 계산해 세금이 더 많은 쪽이 적용됩니다.

F씨로 따져 보면, 이월과세를 적용하지 않을 때는 양도가액 10억원에서 증여 평가액 8억원을 뺀 2억원에 공제율 6%를 적용해 공제 후 금액이 1억8,800만원입니다. 이월과세를 적용하면 10억원에서 아버지 취득가액 3억원을 뺀 7억원에 공제율 30%를 적용해 4억9천만원이 되고, 여기서 F씨가 낸 증여세 상당액을 필요경비로 더 뺍니다. 증여세를 빼고도 이월과세 쪽 세액이 더 많다면 이월과세가 적용되고, 보유기간도 아버지 취득일부터 셉니다.

이혼 재산분할로 받은 부동산은 언제부터 세나요?

대법원은 협의이혼 때 실질적인 부부 공동재산을 청산하려고 한 재산분할은 실질적으로 공유물분할에 해당하므로 재산분할로 부동산을 넘긴 것은 양도소득세 과세 대상인 유상양도가 아니라고 판단했습니다. 재산분할로 받은 사람은 새로 산 것이 아니라 원래 공동재산이던 것을 나눠 가진 것입니다.

이런 이유로 국세청 기준으로는 재산분할로 받은 부동산을 나중에 팔 때 취득시기를 이혼 전 배우자가 그 부동산을 취득한 날로 봅니다. F씨의 누나가 받은 아파트도 전 남편이 산 날부터 보유기간을 셉니다. 다만 위자료 명목으로 받은 부동산이나 공동재산 청산 범위를 넘어 받은 부분은 재산분할과 다르게 볼 수 있으므로 판결문이나 조정조서의 문구를 확인해야 합니다.

증여·재산분할 부동산 장기보유공제 대응 순서

• 등기부 확인 - 증여 등기 접수일, 증여자나 전 배우자의 취득일을 확인합니다.
• 이월과세 해당 여부 - 증여자가 배우자·직계존비속인지, 증여일과 양도일 사이가 10년(2022년 이전 증여는 5년) 안인지 봅니다.
• 두 방식 비교 계산 - 이월과세 적용·미적용 세액을 모두 계산해 어느 쪽이 적용되는지 확인합니다.
• 재산분할 서류 정리 - 판결문·조정조서·협의서에서 재산분할과 위자료를 나눠 확인합니다.
• 신고 후 다툼 - 세무서가 보유기간을 다르게 보아 과세예고통지를 보내면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여자와의 관계, 증여일과 양도일 사이 기간, 재산분할과 위자료의 구분에 따라 보유기간과 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」에 따라 증여·이혼 재산 양도의 이월과세와 장기보유특별공제 검토, 과세전적부심사, 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여받은 땅의 보유기간은 언제부터인가요?
  원칙적으로 증여받은 날부터 셉니다. 증여로 취득한 자산의 취득시기는 증여를 받은 날이고, 국세청은 부동산의 경우 증여 등기 접수일을 기준으로 봅니다. 다만 이월과세가 적용되면 증여자 취득일부터 셉니다.
• 부모님이 가진 기간도 합쳐지나요?
  부모님께 증여받은 토지·건물을 10년 안에 팔아 이월과세가 적용되면 부모님이 처음 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 취득가액도 부모님이 산 가액이 되고, 낸 증여세 상당액은 필요경비로 뺍니다.
• 2022년에 증여받았으면 몇 년 기준인가요?
  2023. 1. 1. 전에 증여받은 자산은 종전 규정에 따라 5년 안에 양도할 때만 이월과세 대상입니다. 5년이 지나 팔면 이월과세가 적용되지 않으므로 보유기간도 증여받은 날부터 셉니다.
• 이월과세 적용이 오히려 유리하면요?
  이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다. 이 경우 취득가액은 증여 당시 평가액, 보유기간은 증여받은 날부터 계산하므로 두 방식을 모두 계산해 봐야 합니다.
• 재산분할로 받은 아파트는 언제부터 세나요?
  재산분할은 공유물분할에 해당해 유상양도가 아니라는 대법원 판결에 따라, 국세청 기준으로는 이혼 전 배우자가 그 부동산을 취득한 날부터 셉니다. 위자료 명목으로 받은 부분은 다르게 볼 수 있습니다.
• 남편에게 받은 땅을 이혼 후 팔면요?
  양도 당시 이혼으로 혼인관계가 끝났더라도 배우자에게 증여받은 자산의 이월과세는 적용됩니다. 10년(2022년 이전 증여는 5년) 안이면 남편의 취득가액과 취득일을 기준으로 계산합니다. 사망으로 혼인이 끝난 경우는 빠집니다.

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