세금

재건축조합이 넘겨받은 용도폐지 정비기반시설, 교환이라며 취득세 4%를 매기면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

용도폐지된 정비기반시설을 넘겨받은 것은 무상 승계취득이어서 1천분의 35 세율이 적용됩니다. 대법원은 새로 설치해 귀속시킨 시설과의 교환으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 교환 세율과 신설 시설 감정가로 늘린 세액은 이 판결을 근거로 다툴 수 있습니다. 다만 원시취득 세율까지 낮출 수는 없습니다.

용도폐지된 정비기반시설을 넘겨받은 것은 무상 승계취득이어서 1천분의 35 세율이 적용됩니다. 대법원은 새로 설치해 귀속시킨 시설과의 교환으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 교환 세율과 신설 시설 감정가로 늘린 세액은 이 판결을 근거로 다툴 수 있습니다. 다만 원시취득 세율까지 낮출 수는 없습니다.

용도폐지된 도로를 넘겨받은 것이 왜 교환이 아닌가요?

법이 대가 없이 넘기도록 강제한 것이어서 교환이 아닙니다. 민간 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설은 관리할 국가나 지방자치단체에 무상으로 귀속됩니다. 용도가 폐지되는 국공유 정비기반시설은 새 시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 사업시행자에게 무상으로 양도됩니다.

대법원은 이 구조를 공공시설 확보와 사업시행자의 손실 보전을 위한 것으로 보았습니다. 사업시행자는 용도폐지 시설을 무상으로 양도받을 뿐이고, 대가를 출연하거나 창설적으로 취득하는 것도 아니라고 했습니다. 그래서 무상의 승계취득이라고 판단했습니다.

사안은 한 재건축조합의 경우입니다. 조합은 새로 설치한 도로·공원 등 19,033.1㎡를 구에 귀속시키고 용도폐지 도로 2,466.5㎡를 넘겨받았습니다. 조합은 시가표준액 약 84억원을 과세표준으로 무상취득 신고를 했습니다. 구청은 교환으로 보아 신설 시설 토지 감정가 약 1,093억원을 과세표준으로 증액경정했습니다. 고지한 취득세만 가산세를 포함해 약 48억 3,626만원이었습니다. 원심은 교환이나 유상취득으로 보기 어렵다며 처분을 위법하다고 보았고, 대법원은 구청의 상고를 기각했습니다.

원시취득이라며 1천분의 28 세율을 주장할 수는 없나요?

어렵습니다. 대법원은 용도폐지 정비기반시설 취득을 원시취득으로 본 원심을 파기했습니다. 도시환경정비사업을 시행한 회사의 사건입니다. 원심은 무상의 원시취득으로 보아 1천분의 28을 적용했습니다. 과세표준도 분할 전 토지의 공시지가를 기준으로 삼았습니다.

대법원은 무상의 승계취득이므로 1천분의 35를 적용해야 한다고 보았습니다. 과세표준은 사업시행자가 취득한 그 시설 자체의 취득 당시 시가표준액이라고 했습니다. 이 사건에서 구청은 신설 시설 감정가 약 117억원을 과세표준으로 삼아 교환으로 과세했습니다. 대법원이 제시한 기준은 이 방식과도 다릅니다. 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 면제를 부정한 원심 판단도 대법원이 수긍했습니다. 2019. 9. 26.에도 대법원은 이 법리에 따른 원심을 유지하며 사업시행자의 상고를 심리불속행으로 기각했습니다.

결국 납세자가 다툴 목표는 1천분의 35 세율과 넘겨받은 시설 자체의 가액입니다. 사업비 중 과세표준에서 빠지는 비용은 「재건축조합 취득세에 분양광고비와 조합운영비도 포함되나요?」에서 따로 설명했습니다.

지금 넘겨받으면 취득일과 과세표준은 어떻게 되나요?

취득일은 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때입니다. 사업시행인가일이 취득일이라는 조합 주장을 원심이 배척했고 대법원이 수긍했습니다. 현행 도시정비법도 이때 사업시행자에게 양도된 것으로 본다고 정합니다. 무상취득이므로 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.

과세표준은 2023. 1. 1. 이후 무상취득이면 시가인정액이 원칙입니다. 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 통상 거래된다고 인정되는 가액입니다. 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등이 해당하고 산정하기 어려우면 시가표준액을 씁니다. 위 판결들이 시가표준액을 기준으로 한 것과 달라 과세표준이 높아질 수 있습니다. 감정가액으로 신고하려면 원칙적으로 감정기관 두 곳 이상의 감정 결과를 붙여야 합니다. 그래도 신설 시설의 감정가가 아니라 넘겨받은 시설 자체의 가액이 기준입니다.

조합원에게 돌아가지 않는 일반분양분 토지는 계산 방식이 따로 있습니다. 「재건축 일반분양분 토지 취득세, 이미 산 땅만큼 빼고 내도 되나요?」에서 다뤘습니다.

정비기반시설 취득세 대응 순서

• 처분 내용 확인 - 증액경정 고지서의 세율이 1천분의 40인지, 과세표준이 신설 시설 감정가인지 확인합니다.
• 무상양도 근거 정리 - 사업시행계획인가 조건, 관리청 통지 서류, 준공인가통지 문서로 무상 귀속·양도 구조를 보여 줍니다. 준공 전에 관리청에 낸 귀속·양도 재산 통지서도 함께 냅니다.
• 정당세액 계산 - 넘겨받은 시설 자체의 가액에 1천분의 35를 적용해 다시 계산합니다. 가산세도 함께 다시 계산합니다.
• 심판청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 합니다.
• 행정소송 - 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다. 지방세는 심판청구를 거쳐야 행정소송을 낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인가 조건과 귀속·양도 범위, 취득 시점에 따라 정당세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합의 취득세 경정청구와 조세심판·행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 용도폐지 정비기반시설은 얼마만큼 넘겨받을 수 있나요?
  사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위까지입니다. 그 범위 안에서 국가나 지방자치단체 소유의 용도폐지 시설이 무상으로 양도됩니다. 범위를 넘는 부분은 이 조항으로 넘겨받는 것이 아닙니다.
• 무상양도 대상이 되는 도로는 어떤 도로인가요?
  도시·군관리계획으로 결정되어 설치된 도로, 도로관리청이 관리하는 도로가 해당합니다. 다른 법률에 따라 설치된 국공유 도로와 일반인의 교통에 제공되는 공유재산 부지도 포함됩니다.
• 재건축조합이 아닌 재개발 사업시행자도 같은 세율인가요?
  민간 사업시행자라면 같은 조항과 세율이 적용됩니다. 대법원은 재건축조합 사안과 도시환경정비사업 시행회사 사안에서 모두 무상 승계취득으로 보았습니다. 시장·군수등이나 토지주택공사등이 시행하는 경우는 별도 조항이 적용됩니다.
• 용도폐지 시설 취득세는 조합원이 아니라 조합이 내나요?
  조합원에게 돌아가지 않는 토지라면 조합이 냅니다. 대법원은 용도폐지 시설 토지가 모두 비조합원용 토지여서 재건축조합이 납세의무자라고 본 원심을 수긍했습니다.
• 증액경정에 붙은 과소신고가산세도 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 과소신고가산세는 신고했어야 할 세액보다 적게 신고한 금액의 100분의 10입니다. 무상 승계취득으로 바르게 신고했다면 본세 증액과 함께 가산세도 근거를 잃습니다.
• 사업시행인가를 받은 날 취득한 것으로 볼 수는 없나요?
  볼 수 없습니다. 대법원은 용도폐지 시설의 취득일을 준공인가 후 관리청에 준공인가통지를 한 때로 보았습니다. 원심이 그 시점을 기준으로 부과제척기간을 계산했고 대법원이 수긍했습니다.
• 새로 설치한 시설이 넘겨받은 도로보다 훨씬 넓어도 무상취득인가요?
  무상취득으로 봅니다. 대법원 사건에서도 신설 시설은 19,033.1㎡, 넘겨받은 도로는 2,466.5㎡였습니다. 원심은 신설 시설의 귀속과 대가 관계가 있다고 보기 어렵다고 판단했고 대법원이 수긍했습니다. 법은 설치비용 범위 안에서 무상으로 양도한다고 정할 뿐입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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