세무조사

전세 끼고 산 집, 세입자 보증금과 대출은 자금출처로 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

세입자 보증금을 승계하거나 대출로 잔금을 치렀다면 그 금액은 취득에 직접 쓴 부채로서 자금출처로 인정됩니다. 다만 채권최고액과 실제 원금의 차이, 전산에 잡히지 않는 신용대출, 가족 자금이 섞인 부분은 따로 소명해야 합니다. 계약금·중도금·잔금을 날짜별로 나누고 부채 증빙부터 모으십시오.

전세를 끼고 집을 사면 매매대금의 큰 부분을 세입자 보증금이 채웁니다. 은행 대출은 2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」이 정한 부채를 부담하고 받은 금전에 해당하고, 승계한 보증금도 실무상 같은 원천으로 봅니다. 두 가지 모두 원칙적으로 자금출처로 인정됩니다. 문제는 금액이 국세청 전산과 다르게 잡히는 경우와, 남은 돈에 가족 자금이 섞인 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025. 10. 서울 아파트를 10억원에 사면서 기존 세입자의 전세보증금 6억원을 그대로 떠안았습니다. 나머지는 신용대출 1억원, 본인 예금 2억원, 아버지에게 빌린 1억원으로 치렀고, 아버지와는 차용증을 썼지만 이자는 아직 보내지 않았습니다.

2026. 7. C씨는 세무서에서 「재산 취득에 대한 채무내역 제출 안내」를 받았습니다. 세입자 보증금 6억원도 자금출처로 인정되는지, 아버지에게 빌린 1억원은 어떻게 적어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자 보증금과 대출은 입증 금액이 되나요?

됩니다. 재산 취득자금의 출처로 입증된 금액에는 부채를 부담하고 받은 금전으로 그 재산 취득에 직접 사용한 금액이 들어갑니다. 은행 대출로 잔금을 치렀다면 그 대출이, 세입자 보증금을 승계했다면 그만큼 매매대금을 덜 내고 보증금 반환채무를 떠안은 것이어서 그 보증금이 원천이 됩니다.

국세청도 자금 흐름을 계산할 때 새로 생긴 부채를 자금이 들어온 항목으로 넣습니다. C씨의 경우 보증금 6억원과 신용대출 1억원, 신고한 소득으로 모은 예금 2억원을 합치면 9억원이 입증 금액이 되고, 남은 1억원이 쟁점입니다.

주의할 점은 시점입니다. 보증금과 대출은 잔금 때 쓰이는 돈이어서, 계약금과 중도금을 어떤 돈으로 냈는지는 따로 설명해야 합니다. 계약금을 가족 돈으로 먼저 내고 잔금 때 대출로 메웠다면, 조사팀은 계약금 시점의 자금을 별도로 봅니다.

국세청은 보증금과 대출 금액을 어떤 자료로 확인하나요?

국세청 지침을 보면 부채는 전산 자료로 먼저 잡고 조사 단계에서 다시 맞춥니다. 자료마다 잡히는 방식이 달라, 전산에 빠지거나 부풀려진 부분은 납세자가 자료로 바로잡아야 합니다.

• 담보대출 - 법원 등기의 근저당 자료로 반영하되, 채권최고액은 원금의 120~130% 수준이므로 원금으로 다시 계산합니다.
• 신용대출 - 근저당이 없어 전산에 잡히지 않을 수 있습니다.
• 확정일자 받은 전세보증금 - 확정일자 자료가 자금 흐름 계산에 반영됩니다.
• 임대사업자 신고 보증금 - 부가가치세·소득세 신고에서 확인되는 상가·주택 보증금은 참고자료로만 두고 계산에는 넣지 않습니다.

그래서 신용대출과 임대사업자로 신고한 보증금은 계약서와 입금 내역을 따로 내야 원천으로 인정받기 쉽습니다. 대출이 잔금보다 몇 달 앞서 실행되었다면 그 사이 대출금이 다른 곳에 쓰이지 않았다는 점도 계좌로 보여야 직접 사용으로 인정됩니다.

세무서가 보내는 채무내역 제출 안내는 세무조사가 아니라 서면으로 확인하는 절차입니다. 이 단계에서 부채를 정확히 내면 조사로 넘어가지 않고 끝날 수 있고, 이때 낸 채무가 이후 사후관리의 기준이 됩니다.

부모 돈이 섞여 있으면 기준 아래라도 과세될 수 있나요?

입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여로 추정하지 않습니다. C씨처럼 10억원 주택에서 1억원이 남았다면 기준 2억원 아래여서 추정 규정만 놓고 보면 과세되지 않습니다.

그러나 이 기준은 출처를 모르는 돈에 대한 추정을 막을 뿐입니다. 아버지 계좌에서 C씨 계좌로 1억원이 옮겨진 사실이 드러나 있다면, 세무서는 추정이 아니라 그 이체 자체를 증여로 볼 수 있습니다. 증여자로 인정된 사람의 예금이 납세자 계좌로 옮겨지면 증여로 추정되고, 다른 목적이었다는 사정은 납세자가 보여야 한다는 판례가 있습니다(대법원 2001. 11. 13. 선고 99두4082 판결).

차입으로 소명하려면 차용증만으로는 부족하고 약정대로 이자와 원금을 보낸 기록이 필요합니다. 무이자로 빌린 돈은 적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이익이 한 해 1천만원 이상일 때만 별도 증여세가 붙으므로 C씨의 1억원은 이 기준에 걸리지 않습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4). 다만 이자 약정이 없으면 차입이라는 주장 자체가 약해집니다. 법원은 세무조사 중에 소급해 작성한 금전소비대차계약서를 근거로 한 차입 주장을 받아들이지 않았습니다(부산고등법원(창원) 2023. 1. 18. 선고 2022누10217 판결).

보증금을 돌려주거나 대출을 갚을 때는 무엇을 다시 보나요?

세입자에게 보증금을 돌려주는 일은 채무를 갚는 일입니다. 자력으로 갚았다고 보기 어려우면 그 상환자금도 증여받은 것으로 추정할 수 있어, 새 세입자의 보증금으로 돌려주었는지 다른 돈으로 돌려주었는지가 다시 확인됩니다.

국세청 훈령은 자금출처로 인정된 채무와 채무내역서로 낸 채무를 전산에 입력하고, 상환기간이 지나면 상환 여부를 점검하도록 합니다. 재계약하면서 보증금을 낮춰 일부만 돌려준 경우도 그 차액만큼 채무를 갚은 것이고, 반대로 보증금을 올려 받았다면 새로 늘어난 부채가 됩니다. 전세를 끼고 산 집은 계약 만기마다 이 점검과 맞물릴 수 있으므로, 보증금을 돌려줄 때마다 새 임대차계약서와 입출금 내역을 함께 보관해 두십시오.

전세 낀 주택 자금출처 대응 순서

• 매매대금 분해 - 계약금·중도금·잔금과 승계 보증금을 나눠 날짜별 표로 만듭니다.
• 부채 증빙 확보 - 대출 약정서, 부채증명서, 승계한 임대차계약서를 모읍니다.
• 전산 차이 점검 - 채권최고액이 아닌 원금, 빠진 신용대출, 임대사업자 보증금을 따로 표시합니다.
• 가족 자금 정리 - 차입이면 이자·원금 이체를 지금부터라도 약정대로 이행하고, 증여라면 신고를 검토합니다.
• 채무 내역서 제출 - 안내문 기한 안에 내고, 낸 채무는 사후관리 대상이 된다는 점을 기록해 둡니다.
• 결과 대응 - 과세예고통지나 조사 결과통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금 승계 방식과 가족 자금이 오간 계좌 흐름, 차입 약정의 이행 여부에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 채무내역 소명과 자금출처조사 대응, 과세전적부심사를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 승계한 세입자 보증금도 내 자금으로 인정되나요?
  보증금을 승계하면 그만큼 매매대금을 덜 내고 보증금 반환채무를 떠안으므로, 취득에 직접 사용한 부채로서 입증 금액이 됩니다. 승계 내용이 적힌 매매계약서와 임대차계약서를 함께 내면 됩니다.
• 근저당 금액이 실제 대출보다 크게 잡혔어요.
  근저당 채권최고액은 보통 실제 원금보다 크게 설정되므로 국세청 계산에서도 원금으로 다시 맞춥니다. 대출 약정서와 부채증명서로 실제 원금과 실행일을 보여 주고, 잔금 이체 기록으로 직접 사용을 연결하면 됩니다.
• 신용대출도 자금출처로 인정되나요?
  취득에 직접 쓴 신용대출은 입증 금액입니다. 다만 근저당이 없어 국세청 전산에 잡히지 않을 수 있으므로 대출 실행 내역과 잔금 이체가 이어지는 계좌 기록을 직접 내야 원천으로 인정받기 쉽습니다.
• 미입증 금액이 기준 아래면 부모 돈도 괜찮나요?
  기준 아래이면 출처 불명 자금에 대한 증여 추정은 하지 않습니다. 그러나 부모 계좌에서 온 돈이라는 사실이 확인되면 그 돈은 추정이 아니라 증여 자체로 과세될 수 있어 차입 근거를 갖춰야 합니다.
• 채무 내역서를 내면 그걸로 끝인가요?
  제출한 채무는 사후관리 대상으로 전산에 입력되고, 상환기간이 지나면 상환 여부와 상환자금을 점검받을 수 있습니다. 보증금 반환과 대출 상환 기록, 새 임대차계약서를 계속 보관해야 합니다.
• 세입자에게 보증금을 돌려줄 때도 문제가 되나요?
  보증금 반환은 채무 상환이어서 스스로 갚았다고 보기 어려우면 상환자금 증여 추정이 적용될 수 있습니다. 새 세입자의 보증금으로 돌려주었다면 새 임대차계약서와 입금 내역이 원천 자료가 됩니다.

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