양도소득세
증여받은 부동산을 팔았는데 세금이 예상과 다릅니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
소득세법 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산의 취득가액을 증여한 사람이 취득할 당시의 금액으로 보도록 정합니다. 그 밖의 특수관계인에게 증여하고 10년 안에 다시 양도된 경우에는 같은 법 제101조 제2항이 적용됩니다.
누구에게 증여받았는지로 적용 조문이 갈립니다
배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산이면 이월과세가, 그 밖의 특수관계인에게 증여한 자산이면 양도소득의 부당행위계산이 문제됩니다. 적용 조문이 다르면 계산 방법도 다투는 지점도 달라지므로, 증여자와 수증자의 관계를 먼저 확정해야 합니다. 두 장치 모두 기간은 10년이지만 기산점이 다릅니다. 이월과세는 양도일부터 소급하여 10년 이내에 증여받은 자산이 대상이고, 부당행위계산은 증여일부터 10년 이내에 다시 양도한 경우입니다.
이월과세는 증여자의 취득가액을 그대로 씁니다
양도일부터 소급하여 10년, 주식 등은 1년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 배우자나 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 합니다. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있으면 필요경비에 산입하고, 증여한 사람이 그 자산에 지출한 필요경비도 포함됩니다. 그래서 낸 증여세가 사라지는 것은 아니지만, 취득가액이 증여 당시 평가액이 아니라 원래 취득가액으로 내려가면서 양도차익이 커집니다.
이월과세가 적용되지 않는 세 경우를 확인합니다
사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업으로 협의매수·수용된 경우, 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도에 해당하게 되는 경우, 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에는 적용하지 않습니다. 마지막 경우 때문에 이월과세는 납세자에게 불리한 방향으로만 작동합니다. 계산을 두 방향으로 다 해 보고 적용하지 않은 쪽 세액이 더 크면 그 사실 자체가 적용 배제 사유가 됩니다.
부당행위계산은 실질 귀속으로 갈립니다
특수관계인에게 자산을 증여한 뒤 증여받은 자가 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서, 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 다만 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용하지 않습니다. 대금이 실제로 수증자에게 들어가 그의 계좌에 남았고 그가 처분 권한을 행사했다는 점을 자금 흐름으로 세우는 일이 이 사건의 방어 내용입니다.
준비 자료와 질문
증여계약서와 증여세 신고서·납부 내역, 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 매매계약서와 취득세 자료, 이번 양도의 매매계약서와 대금 입금 내역, 양도소득세 신고서를 준비합니다. 질문은 증여자와의 관계가 무엇인지, 증여일과 양도일 사이가 몇 년인지, 양도대금이 실제로 누구에게 귀속되었는지로 나누면 검토가 빨라집니다. 공익사업 수용이나 1세대 1주택에 해당할 사정이 있다면 그 자료도 함께 모읍니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
증여계약서와 매매계약서, 증여일부터 양도일까지의 기간과 궁금한 점을 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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