양도소득세

증여받은 집을 1년 안에 팔면 70% 세율인가요? 세율 보유기간은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

증여받은 자산의 세율 보유기간은 원칙적으로 증여받은 날부터 셉니다. 다만 배우자·직계존비속에게 받은 토지·건물을 10년 안에 팔면 이월과세로 증여자 취득일부터 세므로 단기 세율은 피하지만 양도차익이 커집니다. 이월과세 결정세액이 더 적으면 이월과세를 하지 않고 단기 세율로 계산합니다.

증여받은 집을 곧바로 팔면 단기 보유 세율이 걱정됩니다. 그런데 누구에게 받았는지에 따라 보유기간을 세는 출발점이 달라집니다. 배우자나 직계존비속에게 받았다면 단기 세율보다 이월과세로 늘어나는 양도차익을 먼저 계산해야 하는 경우가 많습니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 어머니가 2010. 4. 3억원에 산 아파트를 2026. 3. 증여받았습니다. 증여 당시 시가는 9억원이었고 I씨는 증여세를 냈습니다. I씨는 다른 집이 있는 별도 세대여서 비과세 대상이 아니었고, 이 아파트는 조정대상지역 밖에 있었습니다. I씨는 2026. 9. 이 아파트를 9억 2천만원에 팔기로 했습니다. 산 지 1년도 안 되었으니 70% 세율이 붙는지, 어머니가 가진 기간도 인정되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여받은 자산의 보유기간은 언제부터 세나요?

원칙적으로 세율을 정할 때 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지입니다. 증여로 취득한 자산의 취득일은 증여를 받은 날입니다. 그래서 형제나 지인처럼 배우자·직계존비속이 아닌 사람에게 받은 자산은 증여받은 날부터 다시 셉니다.

보유기간을 셀 때는 취득한 첫날을 넣어 계산하는 것이 국세청 해석입니다. 1년이나 2년 경계에 걸린 양도라면 날짜 하루 차이로 세율 구간이 바뀌므로 잔금일을 정하기 전에 확인해야 합니다.

단기 보유 세율은 얼마인가요?

토지·건물을 2년 미만 보유하고 팔면 기본세율 대신 아래 세율을 적용합니다.

• 1년 미만: 50%(주택·조합원입주권·분양권은 70%)
• 1년 이상 2년 미만: 40%(주택·조합원입주권·분양권은 60%)
• 2년 이상: 기본세율 6~45%

조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 2년 안에 팔면 단기 세율로 계산한 세액과 기본세율에 20%포인트나 30%포인트를 더한 중과세율로 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다. 다주택자 중과를 한시로 배제하던 규정은 2026. 5. 9.까지 양도한 주택(그때까지 계약하고 정해진 기간 안에 양도한 주택 등 경과 요건 포함)에만 적용되므로, 지금은 중과 여부도 함께 확인해야 합니다.

부모나 배우자에게 받으면 무엇이 달라지나요?

배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물을 증여일부터 10년 안에 팔면 이월과세가 적용됩니다. 취득가액은 증여자가 처음 산 가격으로 하고, 낸 증여세는 필요경비로 뺍니다. 이때 세율을 정하는 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 셉니다.

장기보유특별공제의 보유기간 역시 증여자의 취득일부터 셉니다. I씨의 경우 보유기간은 2010. 4.부터 계산되어 70% 세율은 적용되지 않습니다. 대신 취득가액이 3억원이 되어 양도차익이 6억원 이상으로 커집니다.

10년은 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산부터 적용됩니다. 그 전에 증여받은 자산은 종전대로 증여일부터 5년 안에 팔았을 때만 이월과세가 적용됩니다.

이월과세가 빠지는 경우는 언제인가요?

다음의 경우에는 이월과세를 적용하지 않고, 증여받은 날부터 보유기간을 셉니다.

• 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 수용되는 경우
• 이월과세를 적용하면 1세대1주택 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우
• 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우

세 번째 경우가 실무에서 중요합니다. 증여 직후 시가대로 팔아 양도차익이 거의 없다면 단기 세율로 계산한 세액이 오히려 작을 수 있습니다. 이때는 이월과세를 하지 않으므로 증여받은 날 기준 보유기간과 단기 세율로 계산합니다. 두 방법 중 결정세액이 큰 쪽으로 과세되는 구조라고 이해하시면 됩니다.

I씨는 실제로 어느 쪽 세액으로 내나요?

이월과세를 적용하면 양도가액 9억 2천만원에서 어머니의 취득가액 3억원과 증여세 상당액을 뺍니다. 증여세가 1억 9천만원이었다고 하면 양도차익은 4억 3천만원입니다. 보유기간이 16년을 넘어 장기보유특별공제 30%인 1억 2,900만원을 빼고 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2억 9,850만원, 산출세액은 9,349만원입니다.

이월과세를 적용하지 않으면 취득가액이 증여가액 9억원이 되어 양도차익은 2천만원입니다. 기본공제 250만원을 빼고 주택 1년 미만 세율 70%를 곱하면 1,225만원입니다. 이월과세 쪽 세액이 더 크므로 I씨에게는 이월과세가 적용되고, 70% 세율 대신 기본세율로 9,349만원을 계산하게 됩니다.

증여받은 부동산 양도 대응 순서

• 증여자·증여일 확인 - 배우자·직계존비속인지, 증여일부터 양도일까지 10년이 지났는지 확인합니다.
• 두 방법 계산 - 이월과세 적용(증여자 취득가액·보유기간)과 미적용(증여가액·증여일 기준)의 결정세액을 각각 구합니다.
• 증여세 반영 - 이월과세를 적용하면 낸 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다.
• 잔금일 조정 - 1년·2년 경계나 10년 경계에 걸리면 잔금일에 따라 세율이 달라지는지 봅니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 신고합니다.
• 해명 요구 대응 - 세무서가 이월과세 누락이나 증여자 취득가액을 확인하면 계산 근거를 정리해 소명하고, 고지되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여자와의 관계, 증여일과 양도일 사이의 기간, 두 계산 방법의 결정세액 차이에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 증여 후 양도에 따른 이월과세와 세율 판단, 세무서 소명과 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여받은 날부터 보유기간을 세나요?
  원칙은 그렇습니다. 증여로 취득한 자산의 취득일은 증여를 받은 날이고, 첫날을 넣어 계산합니다. 다만 배우자·직계존비속에게 받아 10년 안에 팔아 이월과세가 적용되면 증여자가 취득한 날부터 셉니다.
• 부모님께 받은 집을 6개월 만에 팔면 70%인가요?
  이월과세가 적용되면 부모님이 취득한 날부터 보유기간을 세므로 70% 세율은 적용되지 않습니다. 대신 취득가액이 부모님이 산 가격이 되어 양도차익이 커지고, 결과적으로 세액이 더 클 수도 있습니다.
• 이월과세를 안 받겠다고 선택할 수 있나요?
  선택할 수 없습니다. 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적을 때만 법에 따라 이월과세를 하지 않습니다. 결과적으로 두 계산 중 큰 세액으로 과세되므로 신고 때 두 방법을 모두 계산해 둬야 합니다.
• 형제에게 증여받은 집은 어떻게 세나요?
  형제는 배우자·직계존비속이 아니어서 이월과세 대상이 아닙니다. 보유기간은 증여받은 날부터 세며, 2년 안에 팔면 단기 보유 세율이 적용됩니다. 다른 규정이 적용되는지는 따로 확인해야 합니다.
• 2021년에 받은 집도 10년이 적용되나요?
  2023. 1. 1. 전에 증여받은 자산은 종전 규정에 따라 증여일부터 5년 안에 팔 때만 이월과세가 적용됩니다. 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산부터 10년이 적용되므로 증여일을 등기부로 먼저 확인합니다.
• 이월과세가 적용되면 낸 증여세는 어떻게 되나요?
  양도한 자산에 대해 냈거나 낼 증여세 상당액을 필요경비에 넣어 양도차익을 줄입니다. 이 처리는 이월과세를 적용해 증여자 취득가액으로 계산할 때 하는 것입니다. 증여세를 돌려받는 것은 아니므로 증여세와 양도세를 합친 전체 부담으로 계산해 봐야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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