증여세

부모님 집 지분만 증여받을 때 감정평가는 한 곳만 받아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

부동산 전체의 기준시가가 10억원 이하일 때만 한 곳의 감정가액이 시가로 인정됩니다. 지분의 기준시가가 10억원 이하여도 전체가 10억원을 넘으면 감정기관 두 곳의 평균액이 필요합니다. 적법한 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 집 거래가액보다 우선하고, 감정평가 수수료는 500만원까지 과세표준에서 뺍니다.

부동산을 증여할 때 감정평가를 받는 이유는 감정가액이 시가로 인정되어 나중에 다른 가액으로 과세되는 일을 줄이기 위해서입니다. 원칙은 감정기관 두 곳 이상의 평균액이고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳의 감정가액도 시가가 됩니다. 지분만 증여할 때 이 10억원을 무엇으로 따지는지가 문제입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2026. 7. 15. 아버지 명의 아파트의 2분의 1 지분을 증여받아 등기했습니다. 아파트 전체 공동주택가격은 13억원이어서 C씨가 받은 지분의 기준시가는 6억 5천만원입니다. C씨는 지분 기준시가가 10억원 이하이니 감정평가를 한 곳만 받아 신고하려 했습니다. 그런데 같은 단지에서 최근 거래된 비슷한 면적 아파트 가격이 감정가액보다 높다는 말을 듣고, 한 곳 감정으로 충분한지와 어느 가액이 우선하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지분만 증여해도 감정은 두 곳에서 받아야 하나요?

법은 감정가격을 정할 때 둘 이상의 감정기관에 의뢰하도록 하고, 기준시가 10억원 이하 부동산만 하나 이상이면 되도록 정합니다. 시행령은 그 대상을 「부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것」으로 정하고 있어, 기준은 증여하는 지분이 아니라 부동산 자체입니다.

국세청도 일부 지분을 증여할 때는 그 부동산 전체의 기준시가가 10억원 이하인 경우에만 한 곳의 감정가액을 시가로 인정합니다. C씨 아파트는 전체 기준시가가 13억원이므로 감정기관 두 곳의 감정을 받아야 그 평균액이 시가가 됩니다.

• 전체 기준시가 10억원 이하: 감정기관 한 곳 이상
• 전체 기준시가 10억원 초과: 감정기관 두 곳 이상의 평균액
• 한 곳만 받은 감정가액은 10억원 초과 부동산에서는 시가로 보지 않습니다.

부부 공동명의 집의 한쪽 지분을 자녀에게 넘기는 경우도 같습니다. 지분을 나눠 여러 번 증여하더라도 매번 부동산 전체 기준시가로 감정기관 수를 정합니다. 감정 비용이 두 배가 들더라도, 시가로 인정되지 않는 감정가액으로 신고했다가 다른 가액으로 다시 과세되는 것보다 부담이 적습니다.

전체 기준시가는 아파트라면 공동주택가격, 단독주택이라면 개별주택가격으로 봅니다. 상가 건물은 국세청장이 토지와 건물을 일괄해 고시한 가액이 있으면 그 가액, 없으면 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 합친 금액입니다. 어느 경우든 지분 비율을 곱하기 전 금액이 10억원을 넘는지 확인해야 합니다.

감정가액과 옆집 거래가액이 함께 있으면 무엇을 쓰나요?

시가로 보는 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 다만 증여받은 그 부동산 자체의 매매·감정·수용·경매 가액이 있으면 같은 단지 비슷한 아파트(유사재산)의 거래가액은 쓰지 않습니다.

그래서 두 곳 감정을 적법하게 받아 두면 그 평균액이 같은 단지 다른 집 거래가액보다 우선합니다. 반대로 한 곳 감정만 받아 시가로 인정되지 않으면, 평가기간 안의 유사재산 거래가액이 시가로 쓰일 수 있습니다. 공동주택의 유사재산은 같은 단지에 있고 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 주택입니다. 그런 주택이 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다.

신고를 한 뒤에는 유사재산 거래가액을 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 것만 봅니다. 신고 뒤 같은 단지에서 높은 값의 거래가 나와도 유사재산 가액으로 끌어오지 않는다는 뜻입니다. 다만 증여받은 부동산 자체의 감정이나 매매는 이 제한을 받지 않습니다.

감정가액이 낮으면 세무서가 다시 감정할 수 있나요?

있습니다. 납세자가 낸 감정가액이 기준시가 등 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 가운데 적은 금액에 못 미치면, 세무서는 다른 감정기관에 다시 감정을 맡겨 그 가액으로 평가할 수 있습니다. 기준금액 이상이어도 평가심의위원회 심의로 부적정하다고 보면 같습니다. 다만 재감정가액이 납세자 감정가액보다 낮으면 납세자 감정가액을 씁니다.

처음 감정가액이 재감정가액의 80%에 못 미치면 그 감정기관은 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다. 조건을 붙이거나 원형대로 감정하지 않은 감정가액은 처음부터 시가에서 빠집니다.

평가기간이 지난 뒤 결정기한 전까지 이루어진 감정이나 매매도 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 신고 뒤에도 세무서가 감정을 의뢰할 수 있는 근거가 여기에 있습니다.

감정평가 수수료는 증여세에서 빼 주나요?

증여세를 신고하려고 감정평가법인등에 낸 수수료는 과세표준에서 뺍니다. 한도는 500만원이고, 그 감정가액으로 신고한 경우에만 적용되며, 지급을 증명하는 서류를 신고서와 함께 내야 합니다.

C씨가 두 곳 감정 평균 7억 8천만원으로 신고하고 수수료 400만원을 냈다면, 증여재산공제 5천만원과 수수료를 뺀 과세표준은 7억 2,600만원, 산출세액은 1억 5,780만원입니다.

지분 증여 감정 대응 순서

• 전체 기준시가 확인 - 공동주택가격이나 개별공시지가로 지분이 아니라 부동산 전체의 기준시가를 확인합니다.
• 감정기관 수 결정 - 전체가 10억원을 넘으면 감정기관 두 곳에 의뢰하고, 조건 없이 증여일 현재 원형대로 감정하도록 요청합니다.
• 날짜 맞추기 - 가격산정기준일과 평가서 작성일이 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 들어오게 합니다.
• 유사재산 거래 대조 - 같은 단지 거래가와 감정가액 차이가 크면 재감정 대상이 될 수 있어 미리 비교합니다.
• 신고와 불복 - 기한 안에 수수료 증빙과 함께 신고하고, 재감정으로 과세예고통지를 받으면 30일 안 과세전적부심사, 고지를 받으면 90일 안 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산 전체 기준시가, 감정의 날짜와 조건, 같은 단지 거래가액에 따라 시가가 달라집니다. 법무법인 윤성은 증여재산 평가 검토와 증여세 신고 자문, 세무서 재감정에 따른 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분 기준시가가 10억원 이하면 감정 한 곳으로 되나요?
  기준은 지분이 아니라 부동산 전체의 기준시가입니다. 전체가 10억원 이하일 때만 한 곳의 감정가액이 시가로 인정되고, 전체가 10억원을 넘으면 감정기관 두 곳 이상의 평균액이어야 시가가 됩니다.
• 한 곳만 받은 감정가액은 어떻게 되나요?
  전체 기준시가가 10억원을 넘는 부동산에서 한 곳만 받은 감정가액은 시가로 보지 않습니다. 이때는 평가기간 안의 같은 단지 비슷한 주택 거래가액 등 다른 시가가 있으면 그 가액으로 평가될 수 있습니다.
• 감정가액과 옆집 거래가액 중 무엇이 우선하나요?
  증여받은 부동산 자체의 매매·감정 가액이 평가기간 안에 있으면 유사재산 거래가액은 쓰지 않습니다. 그래서 요건에 맞는 두 곳 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 집 거래가액보다 우선합니다.
• 감정은 언제 받아야 하나요?
  가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이에 있어야 시가로 인정됩니다. 신고기한인 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 맞추는 것이 좋습니다.
• 세무서가 감정을 다시 할 수도 있나요?
  납세자 감정가액이 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 감정기관에 재감정을 맡길 수 있습니다. 재감정가액이 더 낮으면 납세자 감정가액을 씁니다.
• 감정평가 수수료도 공제되나요?
  증여세 신고를 위해 감정평가법인등에 낸 수수료는 500만원 한도로 과세표준에서 뺍니다. 그 감정가액으로 실제 신고해야 하고, 수수료 지급을 증명하는 서류를 신고서와 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 기준시가로 증여세를 신고했는데 국세청이 감정평가로 세금을 올렸다면 다툴 수 있나요?
• 기준시가로 증여세를 신고했는데 세무서가 나중에 받은 감정가액으로 다시 과세할 수 있나요?
• 아파트 증여 때 옆 동 실거래가를 시가로 써도 되나요?
• 공시가격으로 아파트 증여 신고했는데 1년 전 옆 동 매매가로 과세되나요?
• 두 감정기관 평균가로 토지를 평가했는데 세무서가 재감정해 올릴 수 있나요?
• 부동산을 증여받으면 증여일은 계약일인가요, 등기접수일인가요?
• 부모님께 집을 지분으로 나눠 증여받았다면 일시적 2주택 기한은 언제부터 세나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기