양도소득세

부모님께 집을 지분으로 나눠 증여받았다면 일시적 2주택 기한은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

첫 지분을 증여받은 날부터 셉니다. 지분으로 나눠 증여받은 집은 첫 지분 증여일에 1주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 처분기한을 계산한다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 등기부에서 첫 증여 등기일과 그날 두 집이 조정대상지역이었는지부터 확인해야 합니다.

남은 지분을 언제 마저 받을지는 처분기한과 관계가 없습니다. 지분 증여 일정을 기한에 맞춰 다시 짤 필요는 없고, 첫 증여 등기일만 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년에 산 아파트에 살고 있었습니다. 따로 사는 부모님은 증여세 부담을 나누려고 다른 주택 한 채를 2023년 3월, 2024년 3월, 2025년 3월 세 번에 걸쳐 3분의 1 지분씩 A씨에게 증여했습니다. 두 집 모두 조정대상지역이 아닙니다. A씨는 마지막 지분을 받은 2025년 3월부터 3년이 지나기 전인 2026년 11월에 살던 아파트를 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지분으로 나눠 받은 집은 언제 취득한 것으로 보나요?

첫 지분을 증여받은 날 그 집을 취득한 것으로 봅니다. 지분이 3분의 1이라도 그날부터 주택 한 채를 가진 것으로 계산되기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 한 주택을 여러 사람이 함께 소유하면 주택 수를 셀 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 증여로 취득한 자산의 취득시기는 증여를 받은 날입니다. 그 뒤 지분을 더 받아 소유 비율이 커져도 집 수가 늘어나지는 않으므로, 신규 주택 취득일이 뒤로 밀리지 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 마지막 지분 증여일이 아니라 첫 지분 증여일을 신규 주택 취득일로 보아, 그날부터 3년이 지난 뒤 종전 주택을 팔면 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0839, 2019. 5. 10.). 질의자는 2006년 4월 취득한 아파트를 보유하던 중 별도세대인 부모에게서 다른 주택을 2013. 4. 29., 2015. 4. 23., 2016. 4. 27. 세 번에 나눠 3분의 1씩 증여받았고, 2018. 11. 26. 아파트를 팔았습니다. 마지막 증여일부터는 3년이 안 되었지만, 첫 증여일부터는 5년 넘게 지난 뒤였습니다. 국세청은 지분을 취득한 날 이미 1주택을 소유하게 된 것이고 이후 지분 증가는 주택 수 증가가 아니라는 이유를 들었습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 지분을 부모와 함께 소유하다가 상속으로 넘겨받은 경우처럼 취득 경위가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우 2년, 그 밖의 경우 3년으로 나눕니다. 부칙은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 경우부터 2년을 적용하고, 2026. 8. 3. 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전대로 3년을 적용합니다.

지분 증여에 이 기준을 대입하면, 첫 지분 증여일이 신규 주택 취득일이 되므로 그날이 2026. 8. 4. 전인지 뒤인지와 그날 두 집이 조정대상지역에 있었는지를 함께 봐야 합니다.

지분 증여받은 집 일시적 2주택 대응 순서

• 첫 증여일 확인 - 등기부에서 첫 지분 증여 등기 접수일을 찾습니다. 이 날짜가 신규 주택 취득일입니다.
• 1년 요건 점검 - 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 첫 지분을 받았는지 봅니다. 1년이 안 됐다면 일시적 2주택 특례를 쓸 수 없습니다.
• 처분기한 계산 - 첫 증여일 당시 두 집이 조정대상지역이었는지 확인해 2년 또는 3년 기한을 정합니다. 2026. 8. 3. 이전 취득분은 3년입니다.
• 잔금일 조정 - 기한 마지막 날 전에 잔금을 받도록 매매계약을 잡습니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지분을 부모와 함께 갖고 있다가 증여받았는지, 일부가 상속이었는지에 따라 취득일이 달라지므로 등기부와 증여세 신고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남은 지분을 받을 때마다 기한이 새로 시작되나요?
  아니요. 첫 지분을 증여받은 날 이미 주택 한 채를 가진 것으로 보므로, 그 뒤 지분이 늘어도 주택 수가 늘지 않고 처분기한도 새로 시작되지 않습니다. 국세청도 3회에 나눠 증여받은 사안에서 마지막 증여일이 아니라 첫 증여일을 신규 주택 취득일로 보았습니다.
• 증여받은 날은 계약서 날짜인가요, 등기일인가요?
  시행령은 증여로 취득한 자산의 취득시기를 증여를 받은 날로 정합니다. 부동산 증여는 등기로 소유권이 넘어가므로 등기부의 증여 등기 접수일을 먼저 확인하고, 증여계약서 작성일과 차이가 있으면 두 날짜를 모두 기록해 두는 것이 안전합니다.
• 종전 주택을 산 지 1년 안에 첫 지분을 받았다면요?
  일시적 2주택 특례는 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다. 첫 지분 증여일이 신규 주택 취득일이므로, 그날이 종전 주택 취득 후 1년이 안 되는 날이면 수용 같은 예외 사유가 없는 한 특례 요건을 갖추지 못합니다.
• 두 집이 모두 조정대상지역이면 기한이 2년인가요?
  신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규 주택을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 2년입니다. 2026. 8. 3. 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 낸 사실이 증명되면 3년이 적용됩니다.
• 부모님과 같은 세대라면 결론이 같은가요?
  회신 사안은 별도세대인 부모에게서 증여받은 경우입니다. 같은 세대 안에서 주택을 주고받으면 처음부터 그 세대가 2주택을 가진 상태였는지가 먼저 문제 되므로 판단 구조가 달라집니다. 세대 구성과 주민등록 이력을 함께 보고 따져야 합니다.
• 기한을 넘겨 팔았는데 과세되면 다툴 수 있나요?
  과세 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이미 세금을 신고·납부했는데 요건을 충족한 사정이 뒤에 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 첫 증여일 판단이 다툼의 출발점이 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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