부가가치세

지하상가 무상사용권자가 임대분양금에서 매달 공제하는 월세도 부가세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

냅니다. 지하상가 임대분양금을 매달 공제해 돌려주지 않기로 했다면 그 월 공제액은 점포를 쓰게 한 대가로서 부가가치세 과세대상이라는 대법원 판례가 있습니다. 지금은 임대분양금을 계약기간 개월 수로 나눈 월 공급가액과 과세기간별 신고액을 계산해 두십시오.

임대분양금을 한꺼번에 받았다고 해서 받은 해에 전액을 한 번에 신고할 필요는 없습니다. 계약기간의 개월 수로 나눈 금액을 각 과세기간에 나눠 신고합니다.

이런 상담이 많습니다

P사는 지하상가를 지어 시에 기부채납하고 20년간 무상으로 쓸 수 있는 사용권을 받았습니다. 2024년 7월 P사는 점포 하나를 10년 동안 임대분양하면서 임차인에게서 임대분양금 1억2,000만원을 한꺼번에 받았고, 이를 120개월로 나눠 매달 100만원씩 공제해 기간이 끝나면 돌려줄 돈이 없게 하기로 했습니다. 매달 공제되는 금액에 붙는 부가가치세는 임차인이 내기로 약정했습니다. P사는 이 월 공제액이 부가가치세 과세대상인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대분양금에서 매달 공제하는 월세 상당액도 부가가치세 대상인가요?

과세대상입니다. 대법원 1991. 4. 23. 선고 90누9339 판결은 지하상가를 시에 기부채납하고 20년 무상사용권을 받은 사업자가 임대분양금을 임대기간 월수로 나눠 매월 공제해 기간이 끝나면 반환하지 않기로 하고, 그 부가가치세는 임차인이 부담하기로 했다면 매월 공제하는 월세 상당액은 부가가치세 과세대상이라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부가가치세법」도 시설물 등 재화를 사용하게 하는 것을 용역의 공급으로 보고, 공급가액에는 대금·요금 등 명목과 관계없이 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함합니다. 돌려주지 않는 임대분양금은 점포를 쓰게 한 대가이므로 임대용역의 공급가액이 됩니다.

한꺼번에 받은 임대분양금은 어떻게 나눠 신고하나요?

둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 대가를 선불로 받았다면, 받은 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간 합계액이 공급가액입니다. 각색 사례는 1억2,000만원÷120개월=월 100만원이므로, 한 과세기간(6개월)의 공급가액은 600만원이고 부가가치세는 그 10%인 60만원입니다.

부가가치세 세율은 10퍼센트입니다. 임차인이 부가가치세를 부담하기로 약정했다면 P사는 월 100만원에 10만원을 더해 받고, 공급가액 100만원에 대한 세금계산서를 발급합니다.

지하도 건설비를 보증금으로 보지 않는 규정은 적용되나요?

적용되지 않습니다. 현행 시행령은 국가나 지방자치단체 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간 한정)를 받아 대여하는 경우 건설비상당액을 전세금이나 임대보증금으로 보지 않는다고 정합니다. 이 규정은 반환할 임대보증금을 받는 경우의 간주임대료 계산에 관한 것입니다.

각색 사례의 임대분양금은 반환하지 않고 매달 임대료로 충당되는 돈이어서 임대보증금이 아닙니다. 90누9339 판결도 같은 취지로 당시 시행령 제49조의2 제1항 후문(현행 제65조 제1항 후단에 해당)이 적용될 여지가 없다고 보았습니다. 보증금을 임대료에 충당한 금액은 보증금에서 빼고 계산합니다.

지하상가 임대분양금 부가가치세 확인 순서

• 계약 구조 확인 - 임대분양금을 기간 종료 후 돌려주는지, 매달 공제해 소멸시키는지 봅니다. 공제형이면 선불 임대료입니다.
• 월 공급가액 계산 - 임대분양금을 계약기간 개월 수로 나눕니다. 이 금액이 매달의 공급가액입니다.
• 과세기간별 합산 - 각 과세기간에 속하는 개월 수를 곱해 신고할 공급가액을 정합니다. 선불로 받았어도 나눠 신고합니다.
• 세금계산서 발급 - 부가가치세를 임차인이 부담하기로 했다면 공급가액과 세액을 나눠 세금계산서를 발급합니다. 약정서 문구를 보관합니다.
• 보증금 성격 부분 분리 - 반환하는 보증금이 따로 있다면 그 부분은 간주임대료로 따로 계산합니다. 지하도 건설비 특례는 이 부분에만 문제됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대분양금 일부를 반환하기로 했거나 무상사용기간이 끝나 점용허가를 새로 받은 경우라면 계약서와 허가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부가가치세 과세처분에 대한 조세불복과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대분양금은 보증금인가요, 임대료인가요?
  돌려주는 돈이면 보증금, 매달 공제해 끝내 돌려주지 않는 돈이면 선불 임대료입니다. 대법원 1991. 4. 23. 선고 90누9339 판결은 매월 공제하는 월세 상당액을 임대용역의 대가로 보아 부가가치세 과세대상이라고 했습니다.
• 점포를 쓰게 하는 것도 용역의 공급인가요?
  그렇습니다. 부가가치세법 제11조 제1항 제2호는 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것을 용역의 공급으로 정합니다. 무상사용권을 받은 사업자가 점포를 임차인에게 쓰게 하고 대가를 받으면 임대용역을 공급한 것입니다.
• 선불로 받은 임대료는 언제 신고하나요?
  과세기간마다 나눠 신고합니다. 부가가치세법 시행령 제65조 제5항은 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 임대용역을 공급하고 대가를 선불로 받으면 계약기간 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간 합계액을 공급가액으로 정합니다.
• 임차인이 부가세를 내기로 했으면 사업자는 무관한가요?
  아닙니다. 납세의무자는 용역을 공급한 사업자입니다. 임차인 부담 약정은 사업자가 세액을 임차인에게서 받는다는 뜻일 뿐이어서, 사업자는 부가가치세법 제30조의 세율 10퍼센트로 계산한 세액을 신고·납부하고 세금계산서를 발급해야 합니다.
• 지하도 건설비 특례는 언제 적용되나요?
  지하도 건설비를 전액 부담하고 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간 한정)를 받아 대여하면서 반환할 임대보증금을 받은 경우입니다. 부가가치세법 시행령 제65조 제1항 후단은 이때 건설비상당액을 보증금으로 보지 않아 간주임대료를 줄여 줍니다.
• 보증금 일부를 임대료로 충당하면요?
  충당한 금액은 보증금에서 빼고 간주임대료를 계산합니다. 부가가치세법 시행령 제65조 제3항이 정한 방법입니다. 충당한 금액 자체는 임대료로 받은 것이므로 그 과세기간의 공급가액에 포함됩니다.

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