부가가치세

상가 사용권을 법인에 출자하고 주식을 받으면 부가세 공급시기는 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

부동산 소유권은 두고 사용권만 법인에 출자해 주식을 받으면 부동산 임대용역의 공급이고, 공급시기는 원칙적으로 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일입니다. 대가 전부를 받고 미리 세금계산서를 발급하면 그 발급일이 공급시기가 됩니다. 지금은 계약서에 사용기간과 사용대가가 적혀 있는지부터 확인하십시오.

건물 소유권을 넘기지 않고 사용권만 출자했다면 건물을 판 것으로 보아 한 번에 세금계산서를 끊을 필요는 없습니다. 이 거래는 부동산 임대용역으로 보아 임대 기간에 맞춰 신고합니다.

이런 상담이 많습니다

B공사는 2025년 상업시설 한 동의 10년 사용권을 신설 운영법인에 현물출자하고, 그 대가로 운영법인의 상환우선주를 받기로 신주인수계약을 맺었습니다. 계약서에는 사용기간 10년과 사용대가 총액이 적혀 있었고, 운영법인은 법원에 현물출자 등기를 신청할 예정이었습니다. 운영법인 재무팀은 10년치 대가를 주식으로 한 번에 주고받는데, 부가가치세 세금계산서를 언제 어떤 금액으로 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산 사용권만 출자하면 재화 공급인가요, 임대용역 공급인가요?

사업용 부동산의 소유권은 그대로 두고 사용권만 법인에 출자하면서 그 대가로 주식을 받으면, 부동산 임대용역을 공급한 것으로 봅니다. 부동산 자체를 출자하는 현물출자와 달리 재화의 공급이 아닙니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 시설물이나 권리 등 재화를 사용하게 하는 것을 용역의 공급으로 정합니다. 사용기간과 사용대가가 정해져 있고 대가를 받는다면, 무상으로 쓰게 하는 사용대차가 아니라 차임을 받는 임대차에 해당합니다.

대가를 금전이 아니라 주식으로 받는다는 점은 결론을 바꾸지 않습니다. 출자자는 법인에게 부동산을 쓰게 하고 그 대가를 주식으로 받은 것일 뿐입니다.

• 소유권 출자 - 건물·토지 자체를 넘기고 주식을 받습니다. 재화의 공급으로 보고 출자 이행이 끝나는 때를 기준으로 공급시기를 따집니다.
• 사용권 출자 - 소유권은 남기고 일정 기간 쓰게 하고 주식을 받습니다. 부동산 임대용역의 공급으로 봅니다.

사용권 출자의 공급시기는 언제인가요?

둘 이상의 과세기간에 걸친 임대료를 미리 한꺼번에 받은 경우이므로, 원칙적인 공급시기는 각 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일입니다. 10년 동안 3개월 또는 6개월마다 나누어 공급한 것으로 보아 신고합니다.

다만 그 공급시기가 오기 전에 대가의 전부 또는 일부를 받고 그 받은 대가에 대해 세금계산서를 발급하면, 세금계산서를 발급한 때를 공급시기로 봅니다. 주식을 받으면서 10년치 대가 전체에 대해 세금계산서를 발급하면 그 발급일이 공급시기가 됩니다.

어느 쪽을 택할지는 받는 법인의 매입세액공제 시기와 출자자의 납부 부담을 함께 보고 정합니다. 선발급 세금계산서를 쓰려면 대가를 받은 시점과 발급일이 서류로 맞아야 합니다.

국세청은 사용권 출자를 어떻게 해석했나요?

국세청은 사업자가 자기 사업용 부동산의 사용권만을 다른 법인에 출자하고 그 대가를 주식으로 받으면 부동산 임대용역을 공급한 것이고, 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이라고 회신했습니다(사전-2015-법령해석부가-0025, 2015. 3. 20.).

같은 회신은 공급시기 전에 대가의 전부를 받고 세금계산서나 영수증을 발급하면 그 발급하는 때를 공급시기로 본다고 덧붙였습니다. 상법이 부동산 사용권의 현물출자를 금지하지 않고, 사용기간과 사용대가가 정해져 있으므로 민법상 임대차로 보았다는 것이 판단 이유입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로, 사용대가가 정해져 있지 않거나 소유권 이전이 함께 이루어지면 결론이 달라질 수 있습니다.

주식으로 받은 10년치 대가는 과세표준을 어떻게 계산하나요?

선불로 받은 임대료는 받은 금액을 계약기간의 개월 수로 나누고, 각 과세대상기간에 해당하는 개월 수를 곱한 금액을 그 기간의 공급가액으로 합니다. 10년치를 한 번에 받았다고 첫 과세기간에 전액을 신고하지는 않습니다.

대가가 금전이 아니라 주식이면 공급가액은 자기가 공급한 용역의 시가를 기준으로 합니다. 출자가액을 정할 때 사용권 가치를 평가한 자료가 있으면 그 금액이 시가 판단의 출발점이 됩니다.

예를 들어 10년 사용대가가 12억원이라면 한 달 공급가액은 1천만원이고, 6개월 과세기간마다 6천만원이 공급가액이 됩니다(단순 예시 계산). 출자 시점에 12억원 전체에 대해 세금계산서를 발급했다면 그 발급일이 속하는 과세기간에 12억원을 한 번에 신고합니다.

부동산 사용권 현물출자 부가가치세 대응 순서

• 거래 성격 확정 - 계약서에 소유권 이전 없이 사용권만 출자하는지, 사용기간과 사용대가가 적혀 있는지 확인합니다. 소유권 이전이 섞여 있으면 재화의 공급을 따로 따집니다.
• 공급시기 방식 선택 - 기간 안분 방식으로 갈지, 출자 시점에 전액 세금계산서를 발급할지 정합니다. 받는 법인의 매입세액공제 시기와 연결됩니다.
• 시가 근거 마련 - 사용권 평가서, 출자가액 산정 자료를 보관합니다. 주식으로 받은 대가의 공급가액 다툼에 대비합니다.
• 신고와 서류 - 기간 안분 방식이면 매 과세기간 부동산임대공급가액명세서를 신고서에 붙입니다. 이미 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서나 경정청구로 바로잡습니다.
• 과세 통지 대응 - 재화 공급으로 보아 과세하겠다는 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 뒤에는 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용권 평가 방법이나 출자 대가에 상환 조건이 붙은 경우에는 신주인수계약서와 평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 현물출자와 부동산 임대용역을 둘러싼 부가가치세 과세전적부심사·심판청구와 조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용권 출자에도 세금계산서를 발급해야 하나요?
  네, 부동산 임대용역을 공급하는 것이므로 세금계산서 발급 대상입니다. 기간 안분 방식이면 예정신고기간이나 과세기간 종료일을 작성일로, 대가 전부를 받고 미리 발급하면 그 발급일을 작성일로 적습니다.
• 대가를 주식으로 받으면 공급가액은 얼마인가요?
  금전 외의 대가를 받으면 자기가 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 합니다. 출자가액 산정 때 쓴 사용권 평가 금액이 시가 판단의 출발점이 되므로 평가서와 산정 근거를 보관해 두십시오.
• 사용권과 소유권을 함께 출자하면 어떻게 되나요?
  소유권을 넘기는 부분은 재화의 공급으로 보아 출자 이행이 끝나는 때를 기준으로 공급시기를 따집니다. 사용권 부분과 소유권 부분이 섞여 있으면 계약서에서 대가를 나누어 적어 두어야 각각의 공급시기와 공급가액을 정할 수 있습니다.
• 무상으로 쓰게 하면 부가가치세가 없나요?
  대가 없이 쓰게 하는 사용대차라면 임대료가 없으므로 일반적인 임대용역 대가 과세 문제는 생기지 않습니다. 다만 특수관계인에게 무상으로 부동산을 빌려준 경우에는 시가 과세 규정이 따로 있으니 관계와 조건을 함께 확인해야 합니다.
• 10년치를 첫 해에 전부 신고해야 하나요?
  기간 안분 방식이면 선불로 받은 금액을 계약기간 개월 수로 나눈 뒤 과세기간마다 나누어 신고합니다. 출자 시점에 전액 세금계산서를 발급했다면 그 발급일이 속하는 과세기간에 전액을 신고합니다.
• 받는 법인은 매입세액공제를 언제 받나요?
  세금계산서에 적힌 작성일이 속하는 과세기간에 매입세액을 공제받습니다. 기간 안분 방식이면 매 과세기간 받는 세금계산서로 나누어 공제받고, 선발급이면 발급받은 과세기간에 한 번에 공제받습니다.
• 출자 대가를 잘못 신고했으면 어떻게 고치나요?
  세금을 적게 신고했다면 과세표준수정신고서를, 더 많이 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 공급시기 자체를 잘못 잡았다면 세금계산서 수정 여부도 함께 검토해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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