양도소득세

조정대상지역 집을 두고 비조정지역에 새집을 사면 옛집 비과세 요건은 무엇인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

조정대상지역 종전주택을 둔 채 비조정대상지역 신규주택을 샀다면 종전주택은 신규주택 취득일부터 3년 안에 팔면 일시적 2주택 특례를 받을 수 있고 새집 전입은 필요 없습니다. 다만 종전주택을 조정대상지역일 때 샀다면 그 집에서 2년 이상 거주해야 비과세가 되며, 특례가 이 요건까지 면제하지는 않습니다. 지금은 옛집의 전입·전출일로 거주기간부터 세어 보십시오.

새집이 비조정대상지역이라면 새집으로 이사해 전입신고를 할 필요는 없습니다. 이 사안에서 먼저 확인할 것은 옛집의 거주기간입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021년 조정대상지역의 아파트를 사서 세를 주다가 2024년 3월부터 들어가 살았습니다. 2025년 9월 회사 이전으로 비조정대상지역의 아파트를 새로 사서 이사했고, 옛집은 2026년 말에 팔 생각이었습니다. C씨는 처분기한 3년만 지키면 비과세가 되는지 물었습니다. 처분기한은 3년이 맞지만, 옛집 거주기간이 1년 6개월뿐이라 2년 거주요건을 채우지 못한 상태라는 점을 함께 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정대상지역 집을 두고 비조정대상지역에 새집을 사면 처분기한은 몇 년인가요?

3년입니다. 종전주택이 조정대상지역에 있더라도 신규주택이 비조정대상지역에 있다면, 종전주택은 신규주택 취득일부터 3년 안에 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 처분기한을 2년으로 정합니다. 신규주택이 비조정대상지역이면 나머지 경우로서 3년이 적용되고, 2026. 9. 30. 개정의 2년 기한과도 관계가 없습니다.

• 1년 간격 - 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사야 합니다.
• 3년 처분 - 신규주택 취득일 다음 날부터 세어 3년이 되는 날까지 종전주택 잔금을 받습니다.
• 종전주택 비과세 요건 - 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 그 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

옛집에 2년을 살지 않았다면 비과세가 안 되나요?

네, 종전주택을 조정대상지역일 때 취득했다면 일시적 2주택 특례를 받더라도 종전주택 자체의 2년 거주요건은 그대로 갖춰야 합니다. 일시적 2주택 특례는 2주택을 1주택으로 보아 주는 규정이고, 1세대1주택의 보유·거주 요건까지 면제하지는 않습니다.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 세를 준 기간은 들어가지 않고, 여러 번 나누어 산 기간은 합산합니다. C씨처럼 새집으로 이사한 뒤에는 옛집 거주기간이 늘지 않으므로, 옛집에 다시 들어가 2년을 채운 뒤 처분기한 안에 팔 수 있는지 일정을 따져 봐야 합니다.

종전주택을 조정대상지역 지정 전에 샀거나, 지정 공고일 이전에 무주택 상태에서 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 거주요건이 적용되지 않습니다. 취득 시점이 지정 무렵이라면 고시일과 계약일부터 대조해 봅니다.

비조정대상지역 새집으로 전입해야 하나요?

아니요, 현행 일시적 2주택 특례에는 신규주택 전입요건이 없습니다. 비조정대상지역 새집은 나중에 그 집을 팔 때도 거주요건 없이 2년 이상 보유로 비과세 여부를 판단합니다.

예전에도 1년 내 전입요건은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우에만 있었고, 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 그 경우에도 삭제됐습니다. 새집 전입 여부는 비과세 판단과 무관하므로 실제 생활 사정에 맞춰 정하면 됩니다.

요건을 잘못 알고 신고했거나 과세예고를 받았다면 어떻게 하나요?

옛집 거주기간이 2년이 안 되는데 비과세로 신고했다면, 세무서의 해명자료 요청이나 과세예고통지 전에 수정신고를 검토합니다. 반대로 2년을 채웠는데 과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

이미 세금을 내고 신고했는데 요건을 갖춘 사실을 뒤늦게 알았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 납부고지를 받은 뒤에는 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

조정대상지역 종전주택 일시적 2주택 대응 순서

• 거주기간 집계 - 주민등록표 초본으로 옛집 전입일과 전출일을 확인해 거주기간을 합산합니다. 2년이 안 되면 다시 들어가 채울 수 있는지 봅니다.
• 기한 계산 - 새집 잔금일 다음 날부터 3년이 되는 날을 적습니다. 옛집 잔금일은 그보다 앞에 둡니다.
• 취득 당시 지역 확인 - 옛집을 살 때 조정대상지역이었는지 지정 고시일과 계약일로 대조합니다. 지정 전 취득이면 거주요건이 없습니다.
• 신고 - 고가주택이거나 과세되는 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 불복과 경정 - 과세예고를 받으면 과세전적부심사청구서를, 이미 낸 세금은 경정청구서를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛집을 조정대상지역 지정 무렵에 계약했거나 근무상 형편으로 거주를 채우지 못한 사정이 있다면 계약서와 주민등록 기록을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 배제를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 옛집이 조정대상지역이면 처분기한이 2년인가요?
  아니요. 2년 기한은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역일 때만 적용됩니다. 신규주택이 비조정대상지역이면 종전주택이 조정대상지역에 있어도 처분기한은 3년입니다.
• 옛집이 팔기 전에 조정대상지역에서 풀리면요?
  거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 정하므로, 양도 전에 지정이 해제되어도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요합니다. 처분기한은 신규주택 취득일 현재 지역으로 이미 3년이 정해져 있습니다.
• 세를 줬던 기간도 거주기간에 들어가나요?
  아니요. 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 세를 주고 다른 곳에 전입해 있던 기간은 빠지고, 여러 차례 나누어 거주한 기간은 합산합니다. 주민등록표 초본으로 기간을 먼저 셉니다.
• 지정 전에 계약금을 냈다면 거주요건이 없나요?
  조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 거주요건이 적용되지 않습니다. 그때 다른 집이 있었다면 이 예외에 해당하지 않습니다.
• 새집에 전입하지 않아도 되나요?
  네. 현행 일시적 2주택 특례에는 신규주택 전입요건이 없습니다. 예전의 1년 내 전입요건도 두 집이 모두 조정대상지역인 경우에만 있었고 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 삭제됐습니다.
• 거주 2년이 안 됐는데 비과세로 신고했다면요?
  세무서가 결정·경정하기 전이라면 수정신고로 바로잡을 수 있고, 일찍 할수록 과소신고가산세 감면 폭이 큽니다. 실제로 살았는데 전입만 늦었다면 공과금·학교 기록 같은 자료로 거주를 입증할 수 있는지 먼저 따져 봅니다.
• 과세예고통지를 받으면 언제까지 다퉈야 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지를 받은 뒤라면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하고, 거주 사실을 보여 주는 자료를 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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