세무조사

돌아가시기 전 판 부동산 대금, 쓴 곳을 절반도 설명 못 하면 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

국세청은 상속개시 전 2년 안 5억원 또는 5년 안 10억원 이상 재산을 팔았는데 대금 사용처로 확인되는 금액이 양도가액의 50%에 못 미치면 상속세 일반조사 대상으로 분류합니다. 다만 세금은 법률의 추정 규정(1년 2억원, 2년 5억원)으로 매기며, 확인되지 않은 금액에서 20%와 2억원 중 적은 금액을 뺀 나머지만 과세가액에 더합니다.

부모님이 돌아가시기 전에 집이나 땅을 팔았다는 사실만으로 세금이 더 나오지는 않습니다. 매각 대금이 다른 재산이나 예금으로 남아 있거나 세금과 빚을 갚는 데 쓰였다면 이미 상속재산에 들어 있기 때문입니다. 문제는 대금이 어디로 갔는지 설명되지 않을 때이고, 국세청은 이 비율을 보고 조사의 강도를 정합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨의 어머니는 2024. 10. 상가를 10억원에 팔고 2026. 1. 돌아가셨습니다. 매각 대금 중 3억원으로 오피스텔을 샀고 양도소득세 1억 5천만원을 냈지만, 나머지 5억 5천만원은 여러 계좌로 나뉘어 빠져나가 C씨도 흐름을 다 알지 못했습니다. 상속세 신고를 준비하던 C씨는 세무사에게서 이런 경우 세무조사가 깊게 들어올 수 있다는 말을 들었습니다. 무엇을 기준으로 조사 강도가 정해지는지, 쓴 곳을 다 설명하지 못하면 남은 금액에 모두 상속세가 붙는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 매각 대금을 어떤 기준으로 보나요?

국세청 기준으로는 상속세 신고 가운데 다음에 해당하면 간편조사나 서면검토가 아니라 일반조사 대상으로 분류합니다. 상속개시일 전 2년 안에 재산 종류별 양도가액 합계가 5억원 이상이거나 5년 안에 10억원 이상이고, 양도대금의 사용처로 추정할 수 있는 금액이 양도가액의 50%에 못 미치는 경우입니다.

• 양도가액 - 신고금액, 실지거래가액, 기준시가 중 큰 금액으로 봅니다.
• 재산 종류 - 부동산과 부동산에 관한 권리, 유가증권과 무체재산권 같은 그 밖의 재산으로 나눕니다.
• 사용처 추정 가능 금액 - 양도 이후 다른 재산 취득, 금융자산 증가, 현금 증여, 세금 납부, 채무 상환 등에 쓰인 것으로 확인되는 금액입니다.

같은 기준에 해당하면 상속재산이 30억원 미만이어도 금융재산 일괄조회를 할 수 있습니다. 이 수치는 국세청 내부 운영기준이어서 바뀔 수 있습니다.

세무조사 분류 기준과 상속세 추정 규정은 같은 것인가요?

다릅니다. 위 기준은 조사를 얼마나 깊게 할지 정하는 내부 기준이고, 세금을 매기는 근거는 법률의 추정 규정입니다. 법률은 피상속인이 재산을 처분해 받은 금액이 상속개시일 전 1년 안에 재산 종류별로 2억원 이상이거나 2년 안에 5억원 이상이고 용도가 객관적으로 명백하지 않으면 상속받은 것으로 추정합니다.

처분 금액은 처분가액 가운데 그 1년 또는 2년 안에 실제로 받은 금액만 셉니다. 계약금을 3년 전에 받고 잔금을 1년 안에 받았다면 잔금만 해당 구간에 들어갑니다. 입증하지 못한 금액에서 처분 금액의 20%와 2억원 중 적은 금액을 뺀 나머지가 과세가액에 더해집니다.

사례에서는 어떻게 계산되나요?

C씨 어머니는 돌아가시기 전 2년 안에 상가를 10억원에 팔았으므로 국세청 분류 기준의 금액 요건에 해당합니다. 오피스텔 취득 3억원과 양도소득세 1억 5천만원을 합친 4억 5천만원이 확인된 사용처라면 양도가액의 45%여서 50%에 못 미칩니다. 일반조사와 금융재산 일괄조회를 전제로 준비해야 하는 상황입니다.

세금 쪽에서는 결론이 다릅니다. 잔금 수령일이 2년 구간 안에 있고 나머지 5억 5천만원 중 상속인 계좌 이체나 예금 증가로 확인되는 금액을 더 찾아낼수록 추정 금액은 줄어듭니다. 끝까지 확인되지 않은 금액에서 2억원(10억원의 20%와 2억원 중 적은 금액)을 뺀 나머지만 추정됩니다.

매각 대금이 자녀 계좌로 갔다면 어떻게 되나요?

매각 대금 일부가 상속인 계좌로 간 사실이 확인되면 그 돈은 쓴 곳이 불분명한 돈이 아닙니다. 상속개시일 전 10년 안에 상속인에게 간 재산이므로 사전증여로 보아 상속세 과세가액에 더할 수 있고, 이때는 20%와 2억원을 빼 주는 규정이 적용되지 않습니다. 증여세 신고를 하지 않았다면 증여세와 가산세 문제도 함께 생깁니다.

다만 자녀 계좌를 거쳐 부모님의 병원비나 세금으로 다시 나갔다면 사실상 부모님의 지출입니다. 이체 직후의 출금 내역, 자녀가 부모님 대신 납부한 영수증처럼 돈이 머물지 않고 지나갔다는 자료를 같이 내야 증여 판단을 피할 수 있습니다. 자녀 명의로 산 재산이 있다면 그 취득 자금과 매각 대금의 관계도 정리해 두어야 합니다.

피상속인이 내지 못한 양도소득세는 어떻게 되나요?

돌아가시기 전 판 부동산의 양도소득세를 아직 내지 않았다면 상속인이 상속받은 재산의 한도에서 납부의무를 이어받습니다. 상속개시일 현재 피상속인이 내야 할 공과금은 상속재산의 가액에서 빼므로, 이 세금은 상속세 계산에서 공제 항목으로 반영합니다. 예정신고를 하지 않았다면 상속세보다 양도소득세 문제를 먼저 정리해야 합니다.

돌아가신 해에 양도한 소득은 상속인이 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 피상속인 이름으로 확정신고를 해야 합니다. 상속인이 여럿이면 상속분에 따라 나누되 서로 연대해 납부할 책임을 지므로, 대표상속인을 정해 신고와 납부를 한 창구로 처리하는 편이 안전합니다.

매각 대금 소명 대응 순서

• 매각 내역 정리 - 돌아가시기 전 5년 안에 판 부동산과 주식을 모두 적고 계약일, 잔금일, 양도가액을 표로 만듭니다.
• 대금 흐름 추적 - 잔금이 들어온 계좌에서 나간 돈을 따라가 다른 재산 취득, 예금 증가, 세금 납부, 채무 상환으로 나눕니다.
• 비율 계산 - 사용처가 확인된 금액이 양도가액의 50%를 넘는지 계산해 조사 강도를 예상합니다.
• 가족 이체 구분 - 상속인에게 간 돈은 사전증여 합산 대상인지 따로 정리합니다.
• 신고 반영 - 확인되지 않은 금액이 추정 요건에 해당하면 신고 단계에서 반영할지 판단합니다.
• 조사 소명과 불복 - 조사에서 추정 금액이 과세예고통지에 들어오면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다. 대금 흐름 입증은 자료 구성이 결과를 좌우하므로 변호사와 함께 준비하는 편이 좋습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 수령 시점과 대금이 남은 형태에 따라 조사 강도와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속세 조사의 처분대금 소명과 과세전적부심사, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 돌아가시기 전에 부동산을 팔았으면 세무조사를 받나요?
  판 사실만으로 조사 대상이 되지는 않습니다. 국세청 기준으로는 2년 안 5억원 또는 5년 안 10억원 이상을 팔았고, 대금의 사용처로 확인되는 금액이 양도가액의 50%에 못 미칠 때 일반조사 대상으로 분류합니다. 내부 운영기준이어서 바뀔 수 있습니다.
• 사용처로 인정되는 것은 무엇인가요?
  국세청은 양도 이후 다른 재산 취득, 금융자산 증가, 현금 증여, 세금 납부, 채무 상환 등에 쓰인 금액을 사용처 추정 가능 금액으로 봅니다. 대금이 예금이나 다른 재산으로 남아 있다면 이미 상속재산에 포함되어 있다는 점을 계좌 흐름으로 보여 주면 됩니다.
• 계약은 3년 전에 했고 잔금은 1년 전에 받았다면요?
  법률상 추정은 처분가액 중 상속개시일 전 1년 또는 2년 안에 실제로 받은 금액으로 계산합니다. 계약금과 중도금을 2년보다 앞서 받았다면 그 부분은 구간에 들어가지 않고, 1년 안에 받은 잔금만 계산에 넣습니다.
• 쓴 곳을 모르는 돈은 전부 과세되나요?
  아닙니다. 확인되지 않은 금액에서 처분 금액의 20%와 2억원 중 적은 금액을 뺀 나머지만 상속받은 것으로 추정합니다. 10억원에 팔았다면 2억원을 빼 주므로, 확인되지 않은 금액이 2억원보다 적으면 추정하지 않습니다.
• 어머니가 내지 못한 양도소득세는 누가 내나요?
  상속인이 상속받은 재산의 한도에서 납부의무를 이어받습니다. 상속인이 여럿이면 상속분에 따라 나누되 연대하여 납부합니다. 이 양도소득세는 상속개시일 현재 피상속인이 내야 할 공과금이어서 상속재산의 가액에서 뺄 수 있습니다.
• 일반조사로 분류되면 무엇이 달라지나요?
  국세청 기준으로는 조사기간이 간편조사보다 길고, 같은 기준에 해당하면 상속재산이 30억원 미만이어도 금융재산 일괄조회를 할 수 있습니다. 상속인 계좌로 간 대금은 사전증여로 다뤄질 수 있으므로 미리 성격을 정리해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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