법인세·소득세

매수인이 잔금을 안 내 몰취한 토지 계약금은 언제 소득으로 신고하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

매수인이 잔금을 치르지 않아 매매계약이 효력을 잃고 매도인이 계약금을 몰취하면, 그 계약금은 계약이 무효로 확정된 날이 속하는 해의 기타소득이 됩니다. 계약금을 처음 받은 날이 아니라 위약이나 해약이 확정된 날이 수입시기라는 것이 국세청 해석이고 소득세법 시행령도 그렇게 정합니다. 몰취한 계약금은 원천징수되지 않으므로 다음 해 5월 종합소득세 신고에 직접 넣었는지부터 확인하십시오.

계약금을 받은 해에 이미 소득으로 신고해야 했던 것은 아닌지 걱정할 필요는 없습니다. 계약이 살아 있는 동안 받은 계약금은 매매대금의 일부일 뿐이고, 위약이 확정되어야 비로소 매도인의 소득이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 땅을 빌려 쓰던 업체와 임대료 소송을 하다 2024년 법원 조정으로 그 업체에 땅을 팔기로 했습니다. 조정조서에는 매수인이 2025. 3. 31.까지 잔금을 내지 않으면 매매계약이 효력을 잃고 계약금 2억원은 D씨에게 귀속된다는 조항이 있었습니다. 매수인은 잔금을 내지 못했고, D씨는 계약금을 2024년에 받았으니 2024년 소득인지, 아니면 아예 신고하지 않아도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

몰취한 계약금은 어떤 소득인가요?

매매계약이 매수인의 잘못으로 깨지면서 매도인이 갖게 된 계약금은 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금이나 배상금에 해당하는 기타소득입니다. 부동산 양도가 일어나지 않았으므로 양도소득이 아닙니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금, 배상금, 부당이득 반환 시 받는 이자를 기타소득으로 정합니다. 계약금이 위약금으로 대체되는 경우도 여기에 들어갑니다.

다른 기타소득과 달리 계약금이 위약금으로 대체되는 경우에는 지급자가 원천징수를 하지 않습니다. 이미 받아 둔 돈의 성격이 바뀌는 것이라 원천징수할 기회가 없기 때문입니다. 그래서 매도인이 스스로 신고하지 않으면 그대로 무신고가 됩니다.

국세청은 몰취 계약금의 수입시기를 어떻게 해석했나요?

국세청은 법원 조정결정에 따라 맺은 토지매매계약이 매수인의 계약 불이행으로 무효가 되고 계약금이 몰취되면, 그 계약금의 기타소득 수입시기는 계약의 무효가 확정된 날이라고 회신했습니다(사전-2019-법령해석소득-0083, 2019. 5. 10.). 질의한 토지 소유자는 토지임대 분쟁 소송에서 2017. 7. 31. 화해 결정이 된 뒤 매수인이 대금을 내지 않은 경우였습니다.

국세청은 이미 낸 계약금이 위약금으로 대체된 사례이므로 기타소득이고, 그 수입시기는 계약의 위약 또는 해약이 확정된 날이라고 보았습니다. 질의 사안에서는 조정결정서의 해당 조항에 따라 계약이 무효가 되는 날이 그날이라고 판단했습니다.

이 결론은 현행 시행령 문언과 같습니다. 다만 회신은 조정조서에 무효가 되는 시점이 정해져 있던 사실관계를 전제로 한 것이어서, 해제 통지를 따로 해야 하거나 매수인이 해제의 효력을 다투는 경우에는 확정 시점을 다시 따져야 합니다.

계약금 받은 해와 무효 확정된 해가 다르면 어떻게 하나요?

계약금을 받은 해가 아니라 무효가 확정된 해의 소득으로 신고합니다. 받은 해에 이미 소득으로 넣어 신고했다면 그해는 경정청구로 빼고, 확정된 해에는 기타소득으로 넣어야 합니다.

같은 기타소득이라도 그 밖의 기타소득은 실제로 지급받은 날이 수입시기입니다. 매수인에게 손해배상금을 따로 받았다면 그 돈은 받은 날을 기준으로 따지므로, 몰취한 계약금과 추가로 받은 배상금의 신고 연도가 갈릴 수 있습니다.

기타소득금액이 300만원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 원천징수되지 않는 위약금도 이 범위에 포함되지만, 계약금이 수천만원을 넘는 토지 거래라면 대부분 다른 종합소득과 합산해 신고하게 됩니다.

신고를 놓쳤다면 가산세는 어떻게 되나요?

몰취한 계약금을 신고하지 않았다면 기한 후 신고로 바로잡을 수 있고, 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 하면 무신고가산세의 100분의 50을 감면받습니다. 감면 폭은 3개월 이내 100분의 30, 6개월 이내 100분의 20으로 줄어듭니다.

세무서가 먼저 확인해 결정하면 감면 없이 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 조정조서나 판결문은 법원 기록으로 남고 등기부상 거래 흔적도 있어, 늦더라도 스스로 신고하는 편이 부담이 적습니다.

몰취 계약금 신고 대응 순서

• 확정일 특정 - 계약서·조정조서의 실효 조항, 해제 통지서 도달일, 판결 확정일을 모아 위약이 확정된 날을 정합니다. 그날이 속하는 해가 신고 연도입니다.
• 소득 구분 - 몰취한 계약금은 기타소득, 따로 받은 손해배상금은 받은 날 기준 기타소득으로 나눠 정리합니다.
• 신고서 작성 - 확정된 해의 다음 해 5월에 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서의 기타소득 란에 넣습니다. 원천징수세액은 없습니다.
• 잘못 신고한 해 정리 - 받은 해에 이미 넣었다면 그해는 경정청구, 확정된 해는 수정신고나 기한 후 신고로 맞춥니다.
• 과세 통지 시 불복 - 세무서가 다른 연도로 보아 과세하면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 계약 해제의 효력을 다투거나 계약금 반환 소송이 진행 중이라면 판결과 조정 내용을 보고 확정 시점을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁과 그에 따른 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 몰취한 계약금도 양도소득세 대상인가요?
  아니요. 계약이 깨져 부동산 소유권이 넘어가지 않았으므로 양도가 없고, 매도인이 갖게 된 계약금은 위약금·배상금으로서 기타소득입니다. 양도소득세 예정신고 대상이 아니라 다음 해 5월 종합소득세 신고 대상입니다.
• 매수인은 원천징수를 해야 하나요?
  계약금이 위약금이나 배상금으로 대체되는 경우에는 원천징수 대상에서 빠집니다. 매수인이 따로 위약금을 지급하는 경우와는 다르므로, 계약금 몰취인지 별도 지급인지부터 구분해야 합니다.
• 해제 통지를 보냈다면 확정일은 언제인가요?
  해제의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생기는 것이 원칙이므로, 통지서 도달일과 계약서의 해제 조항을 함께 봐야 합니다. 매수인이 해제를 다투면 판결로 확정되는 시점이 문제될 수 있습니다.
• 계약금 일부를 돌려주기로 합의했다면요?
  돌려주지 않고 최종적으로 매도인에게 남는 금액만 위약금 성격의 기타소득이 됩니다. 반환 합의서와 반환 송금 내역을 남겨 두고, 합의가 확정된 날을 기준으로 신고 연도와 금액을 정해야 합니다.
• 기타소득 300만원 이하면 신고 안 해도 되나요?
  기타소득금액이 300만원 이하이면 분리과세를 선택할 수 있고, 원천징수되지 않는 위약금도 포함됩니다. 다만 다른 소득과 합산해 신고하는 편이 유리한지 비교해 보고 선택하는 것이 좋습니다.
• 나중에 소송으로 계약금을 돌려주게 되면요?
  판결로 계약금 반환이 확정되면 이미 낸 소득세의 근거가 사라지므로 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 후발적 경정청구를 검토할 수 있습니다. 판결문과 반환 송금 내역을 함께 제출해 근거를 남깁니다.
• 신고를 안 하면 어떤 가산세가 붙나요?
  세무서가 결정하면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 기한 후 신고하면 무신고가산세의 100분의 50을 감면받는 등 빨리 할수록 감면 폭이 큽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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