양도소득세

두 채 중 한 채를 헐고 새로 지었다면 다른 집을 팔 때 일시적 2주택인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 오래 갖고 있던 2주택 중 한 채를 헐고 새로 지었더라도 새 집을 새로 산 주택으로 보지 않으므로, 준공 뒤 다른 집을 팔아도 일시적 2주택 특례를 받을 수 없습니다. 헐고 지은 집은 옛집의 연장이어서 일시적 2주택 여부를 옛집을 산 날 기준으로 판단하기 때문입니다. 두 집을 각각 언제 샀는지와 준공일이 아닌 원래 취득일부터 확인해 보십시오.

새 건물의 사용승인일을 새집을 산 날로 잡으면 일시적 2주택처럼 보이지만, 비과세 판단에서는 그렇게 계산하지 않습니다. 원래 취득일로 다시 따져 보면 일시적 2주택 처분기한이 이미 지났는지부터 확인할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2008년 산 아파트와 2012년 산 단독주택을 함께 갖고 있었습니다. 단독주택이 낡아 2023년 헐고 다시 지었고 2025년 사용승인을 받았습니다. I씨는 2025년 새로 지은 집을 신규주택으로 보고 3년 안에 아파트를 팔면 일시적 2주택 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

헐고 새로 지은 집은 언제 산 집으로 보나요?

이미 갖고 있던 주택을 헐고 다시 지은 경우 새로 지은 집은 옛집의 연장으로 보고, 일시적 2주택 판단에서도 옛집을 산 날을 취득일로 봅니다. 준공일이나 사용승인일을 신규주택 취득일로 삼을 수 없습니다.

대법원은 기존 아파트를 재건축한 경우 재건축 아파트의 취득시점은 재건축대상인 기존 아파트의 취득시점이라는 원심을 유지했습니다. 직접 헐고 지은 단독주택에 대해서도 법원은 취득한 주택과 그 자리에 신축한 주택을 별개의 주택으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

이 서울행정법원 사건은 오래 가진 주택과 증여받은 주택 중 증여받은 주택을 헐고 새로 지은 뒤 다른 주택을 팔면서 신축주택을 신규주택으로 보아 일시적 2주택을 주장한 사안이었고, 법원은 그 주장을 받아들이지 않았습니다.

그러면 아파트를 팔 때 어떻게 판단하나요?

예시에서 단독주택의 취득일은 2012년이므로 I씨는 2012년부터 2주택을 가진 상태입니다. 일시적 2주택 특례는 신규주택을 산 날부터 처분기한 안에 종전주택을 팔아야 하는데, 2012년부터 따지면 그 기한은 이미 지났습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 처분기한은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 2년은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우에 적용되고, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전처럼 3년입니다. 2012년 기준으로는 2년이든 3년이든 기한이 끝났으므로 아파트를 지금 팔면 2주택 상태의 일반 양도로 과세됩니다.

보유기간은 어떻게 계산하나요?

소실, 무너짐, 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 그래서 나중에 새로 지은 단독주택을 팔 때 1세대1주택이 되어 있다면 2012년부터 보유기간을 계산할 수 있습니다.

이 통산 규정은 비과세 요건인 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년을 따질 때 쓰입니다. 공사 기간에는 실제로 살 수 없으므로 거주기간은 멸실 전과 준공 후에 실제 산 기간을 합쳐 계산합니다.

새 건물의 신축비는 나중에 그 집을 과세로 팔 때 필요경비가 될 수 있습니다. 도급계약서, 세금계산서, 공사대금 이체 내역을 준공 직후 모아 두어야 양도차익 계산에서 인정받기 쉽습니다.

지금 비과세를 받을 수 있는 순서는 없나요?

두 채를 모두 갖고 있는 한 어느 집을 먼저 팔아도 일시적 2주택 특례는 적용되지 않습니다. 대신 한 채를 과세로 먼저 판 뒤 남은 한 채를 1세대1주택 요건에 맞춰 팔면 그 나중 양도에 비과세를 검토할 수 있습니다.

어느 집을 먼저 팔지는 두 집의 양도차익과 장기보유특별공제를 비교해 정합니다. 양도차익이 작은 집을 과세로 먼저 팔고, 양도차익이 큰 집을 나중에 비과세 요건에 맞춰 파는 순서가 세액을 줄이는 경우가 많습니다.

헐고 지은 주택 보유 시 대응 순서

• 취득일 확정 - 두 집의 원래 취득일을 등기부로 확인하고, 새로 지은 집은 준공일이 아닌 옛집 취득일을 기준으로 봅니다.
• 특례 가능성 판단 - 신규주택 취득일부터 처분기한이 이미 지났는지 확인합니다.
• 양도 순서 결정 - 두 집의 양도차익과 공제를 비교해 과세로 먼저 팔 집과 비과세를 노릴 집을 정합니다.
• 신고 - 판 뒤 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 일시적 2주택으로 잘못 신고했다면 결정 전에 수정신고를, 부과처분을 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 헐린 집이 정비사업으로 조합원입주권이 된 경우나 증여받은 직후 헐고 지은 경우에는 판단이 달라질 수 있어 등기와 건축 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인 처분에 대한 심판청구와 양도소득세 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축조합 아파트도 같은 원칙인가요?
  네. 재건축조합에 기존 아파트를 내고 새 아파트를 받은 경우에도 재건축 아파트의 취득시점은 기존 아파트를 산 날로 봅니다. 완공일을 신규주택 취득일로 삼아 일시적 2주택을 주장하기 어렵습니다.
• 새로 지은 집을 먼저 팔면 비과세인가요?
  두 집을 모두 가진 상태에서 새로 지은 집을 먼저 팔아도 일시적 2주택 특례는 적용되지 않습니다. 2주택 상태의 일반 양도로 과세되므로 어느 집을 먼저 팔지 세액을 비교해 정합니다.
• 보유기간도 옛집부터 세나요?
  소실, 무너짐, 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 나중에 1주택이 된 뒤 팔면 옛집 취득일부터 보유기간을 셉니다.
• 공사 기간도 거주기간에 들어가나요?
  거주기간은 실제로 그 집에 산 기간이어서 공사로 살 수 없던 기간은 들어가지 않습니다. 멸실 전에 산 기간과 준공 뒤 산 기간을 합쳐 2년 거주 요건을 따지므로 전입·전출일을 초본으로 확인합니다.
• 증여받은 집을 헐고 지었다면 어떻게 되나요?
  증여받은 집을 헐고 새로 지어도 새 집의 취득일은 증여받은 날로 봅니다. 법원은 증여받은 주택을 헐고 신축한 뒤 다른 주택을 판 사안에서 신축주택을 별개의 신규주택으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 이미 일시적 2주택으로 신고했다면요?
  세무서가 결정·경정하기 전이라면 과세표준수정신고서를 내 세액을 바로잡을 수 있고, 일찍 낼수록 과소신고가산세 감면 폭이 큽니다. 결정 뒤에는 납부고지서 수령일부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.
• 고지서를 받으면 무엇을 다툴 수 있나요?
  취득일 판단 자체는 법원 판단이 일관되어 다투기 어렵고, 보유기간 통산이나 양도가액, 필요경비 같은 계산 부분을 점검합니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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