취득세·보유세

명의신탁으로 남의 이름에 등기했는데 대금을 낸 제게 취득세가 또 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인과 직접 계약하고 대금을 모두 낸 명의신탁자는 수탁자 명의로 등기했더라도 사실상 취득자로서 취득세를 냅니다. 대법원 2005두13360 판결과 2014두43110 전원합의체 판결이 잔금 지급으로 사실상 취득이 성립한다고 보았습니다. 지금은 계약서의 매수인 명의와 잔금을 누가 냈는지부터 확인하십시오.

나중에 신탁자 명의로 이전등기를 할 때 취득세를 한 번 더 낼 필요는 없습니다. 대법원은 이 등기를 새로운 취득으로 보지 않았습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 5월 매도인과 상가 매매계약을 맺고 잔금 6억원까지 모두 자기 계좌에서 보냈지만, 등기는 지인 F씨 명의로 했습니다. 취득세도 E씨 돈으로 F씨 명의로 냈습니다. 그런데 2026년 7월 구청이 E씨에게 따로 취득세를 부과했고, E씨는 이미 낸 세금이 있는데 또 내라는 것이 맞는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3자간 명의신탁에서 신탁자는 왜 취득세를 내나요?

신탁자가 매도인과 매매계약을 맺고 대금을 모두 치렀다면 등기 명의가 없어도 사실상 부동산을 취득한 것이기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「지방세법」은 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다.

「사실상 취득」은 등기 같은 형식적 요건은 없지만 대금 지급 같은 실질적 요건을 갖춘 경우를 말합니다. 3자간 등기명의신탁으로 수탁자 명의로 등기했다고 해서 달리 보지 않습니다.

수탁자 명의로 낸 취득세는 어떻게 되나요?

수탁자 명의로 낸 취득세와 신탁자에 대한 취득세는 납세의무자가 다른 별개의 세금으로 취급됩니다. 그래서 수탁자 명의로 냈다는 사정만으로 신탁자에 대한 부과처분이 위법해지지는 않습니다.

실제로 신탁자 돈으로 수탁자 명의 취득세를 냈다면, 수탁자 명의 취득세의 환급 가능성은 등기의 효력과 부과 경위를 보고 따로 검토해야 합니다. 이 부분은 판례와 과세관청 해석이 사안별로 갈리므로 단정하기 어렵습니다.

나중에 제 명의로 등기하면 취득세를 또 내나요?

내지 않습니다. 대금을 모두 지급해 사실상 취득한 신탁자가 뒤에 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳐도, 이미 취득한 부동산에 형식적 요건을 더한 것에 불과해 새로운 취득세 납세의무가 생기지 않습니다.

이 판결은 명의수탁자 명의로 등기했다가 신탁자 명의로 옮긴 경우에도 같다고 밝혔습니다. 등기 시점에 취득세 고지서가 다시 나왔다면 이 판결을 근거로 다툴 수 있습니다.

명의신탁 자체에는 어떤 제재가 있나요?

부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 합니다. 따라서 수탁자 명의 등기는 원칙적으로 효력이 없고, 신탁자는 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소를 구하는 방법으로 부동산을 찾아오게 됩니다.

명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 취득세 문제와 별도로 과징금 부과 가능성을 함께 따져야 하고, 과징금 부과 시점의 부동산 가액이 기준이 되므로 실명등기를 서두를수록 부담 산정에 유리할 수 있습니다.

명의신탁 취득세 부과 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 매매계약서의 매수인이 신탁자인지 수탁자인지 봅니다. 3자간인지 계약명의신탁인지가 갈립니다.
• 대금 흐름 정리 - 잔금을 누구 계좌에서 냈는지 이체 내역으로 확인합니다. 사실상 취득일이 정해집니다.
• 기납부 세액 확인 - 수탁자 명의로 낸 취득세 영수증을 모읍니다. 환급 검토의 출발점입니다.
• 부과 제척기간 확인 - 잔금 지급일부터 부과제척기간이 지났는지 계산합니다. 지났다면 무효를 주장합니다.
• 불복 기한 관리 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지와 매매계약의 당사자가 누구인지는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 안 했는데 취득세를 내야 하나요?
  내야 합니다. 지방세법은 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 그 소유자나 양수인을 취득자로 합니다. 매매대금을 모두 지급했다면 등기 명의가 없어도 사실상 취득이 성립합니다.
• 수탁자 명의로 이미 냈는데 또 내나요?
  대법원은 3자간 등기명의신탁에서 수탁자 명의로 등기했더라도 대금을 낸 신탁자에게 사실상 취득을 인정해 신탁자에 대한 취득세 부과를 적법하다고 보았습니다. 수탁자 명의 취득세의 처리는 별도로 검토해야 합니다.
• 나중에 제 명의로 옮기면 또 과세되나요?
  과세되지 않습니다. 대법원 전원합의체는 대금을 지급해 사실상 취득한 뒤 등기를 마치는 것은 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과하다고 보았고, 수탁자 명의 등기를 거쳐 신탁자 명의로 옮긴 경우에도 같다고 판단했습니다.
• 계약서에 수탁자가 매수인이면요?
  수탁자가 직접 매도인과 계약한 계약명의신탁이라면 3자간 등기명의신탁과 구조가 다릅니다. 이 경우 신탁자에게 사실상 취득을 인정할지는 계약 당사자와 매도인의 인식에 따라 달라지므로 계약서부터 확인해야 합니다.
• 사실상 취득일은 언제인가요?
  유상 취득은 원칙적으로 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 봅니다. 대법원도 매매대금을 모두 지급한 날에 사실상 취득에 따른 취득세 납세의무가 성립한다고 보았습니다. 잔금 이체일을 확인하십시오.
• 오래전 일인데 지금 부과할 수 있나요?
  지방세 부과제척기간이 지난 뒤 이루어진 부과처분은 무효입니다. 대법원은 취득 시기를 잘못 잡아 제척기간 안이라고 본 원심을 파기했습니다. 잔금 지급일부터 제척기간을 다시 계산해 보십시오.

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