취득세·보유세

다른 사람 이름으로 땅을 사게 하고 돈은 제가 냈는데 저에게 취득세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 다른 사람을 매수인으로 내세워 땅을 사게 한 계약명의신탁이라면 대금을 실제로 낸 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않습니다. 대법원은 명의신탁자가 매매계약 당사자가 아니고 명의신탁약정도 무효여서 소유권이전등기를 청구할 지위가 없으므로 사실상 취득으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 매매계약서의 매수인 명의와 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지부터 확인하십시오.

취득세를 내지 않는다고 명의신탁의 책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁자에게는 과징금이 따로 부과될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023년 여름 사업상 이유로 지인 T씨를 매수인으로 내세워 토지를 사게 했고, 매매대금 4억 원은 모두 S씨가 댔습니다. 매도인은 T씨가 실제 매수인인 줄 알았고 등기도 T씨 앞으로 넘어갔으며, 이후 토지는 S씨가 창고 부지로 써 왔습니다. 2025년 관할 관청은 S씨가 토지를 사실상 취득했다며 S씨에게 취득세를 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁에서 명의신탁자도 취득세를 내나요?

내지 않습니다. 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하고, 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 여기서 사실상 취득은 등기 같은 형식적 요건은 갖추지 못했지만 대금 지급 같은 실질적 요건을 갖춘 경우를 말합니다.

대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결은 계약명의신탁으로 매도인에게서 명의수탁자 앞으로 등기를 이전한 경우, 명의신탁자는 매매계약 당사자가 아니고 명의수탁자와 맺은 명의신탁약정도 무효여서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 지위가 없으므로, 대금을 부담했더라도 사실상 취득한 것으로 볼 수 없어 취득세 납세의무가 없다고 보았습니다. 판결은 구 지방세법 제105조를 다뤘지만, 2026. 9. 30. 기준 현행 「지방세법」 제7조 제2항이 같은 사실상 취득 규정을 두고 있어 같은 법리가 적용됩니다.

계약명의신탁인지 3자간 등기명의신탁인지는 어떻게 가르나요?

누가 매매계약의 당사자인지로 가릅니다. 다른 사람을 통해 부동산을 사면서 매수인 명의를 그 사람으로 하기로 했다면, 명의신탁자에게 계약 효과를 직접 귀속시키려 한 특별한 사정이 없는 한 계약명의신탁입니다. 같은 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

반대로 명의신탁자가 직접 매도인과 계약하고 등기만 다른 사람 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁이라면, 명의신탁자는 매도인에게 등기를 청구할 지위를 가지므로 사실상 취득 여부 판단이 달라질 수 있습니다. 계약서에 누가 매수인으로 서명했는지, 매도인과 누가 협상했는지가 결론을 가릅니다.

명의수탁자와 매도인 사이의 소유권은 어떻게 되나요?

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 유효하게 소유권을 취득합니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효지만, 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 물권변동이 유효합니다.

그래서 이 경우 취득세 납세의무자는 등기를 넘겨받은 명의수탁자입니다. 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 자체가 아니라 제공한 매수대금 상당의 부당이득 반환을 구하는 방식으로 다투게 됩니다. 명의신탁 자체는 금지되므로 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다.

명의신탁 취득세 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 매매계약서의 매수인 명의와 협상 경위를 정리합니다. 계약명의신탁인지 3자간 등기명의신탁인지가 여기서 갈립니다.
• 매도인 인식 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 봅니다. 물권변동 효력과 소유권 귀속이 달라집니다.
• 부과 처분 검토 - 명의신탁자에게 취득세가 부과됐다면 사실상 취득 요건을 다툽니다. 고지서를 받은 날부터 불복 기한을 계산합니다.
• 과징금·형사 위험 점검 - 부동산실명법상 과징금과 처벌 가능성을 함께 봅니다. 취득세 다툼과 별개로 따라옵니다.
• 대금 반환 정리 - 명의수탁자에게 매수대금 반환을 청구할지 검토합니다. 명의수탁자의 처분에 대비해 가압류를 고려합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중·배우자 명의신탁처럼 부동산실명법의 특례가 적용되거나 매도인이 명의신탁을 알았다면 계약서와 협상 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 등 지방세 부과처분 취소 심판·소송과 명의신탁 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약명의신탁이면 취득세는 누가 내나요?
  등기를 넘겨받은 명의수탁자가 냅니다. 지방세법 제7조 제1항은 부동산을 취득한 자에게 취득세를 부과하고, 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 명의수탁자가 유효하게 소유권을 얻으므로 명의수탁자가 납세의무자입니다. 대금을 낸 명의신탁자는 대법원 2012두28414 판결에 따라 납세의무가 없습니다.
• 명의신탁자가 땅을 실제로 쓰면 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결은 사실상 취득을 대금 지급 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우로 보면서도, 계약명의신탁의 명의신탁자는 등기를 청구할 지위가 없어 사실상 취득이 아니라고 보았습니다. 사용·수익 여부는 결론을 바꾸지 않습니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면요?
  물권변동이 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항은 상대방이 명의신탁약정을 몰랐을 때만 물권변동을 유효로 봅니다. 이 경우 매매계약과 등기의 효력, 취득세 부과 대상이 모두 달라지므로 따로 검토해야 합니다.
• 취득세를 안 내도 불이익은 없나요?
  있습니다. 명의신탁 자체가 금지되므로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항에 따라 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 형사처벌 규정도 따로 있어 취득세 다툼과 별개로 위험을 점검해야 합니다.
• 명의수탁자에게 땅을 돌려달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 부동산 자체가 아니라 제공한 매수대금 상당의 반환을 구하게 됩니다. 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이고, 매도인이 선의면 명의수탁자가 소유권을 유효하게 얻기 때문입니다. 명의수탁자가 처분하기 전에 가압류를 검토합니다.
• 취득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
  취득세 과세물건을 취득한 자는 원칙적으로 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 납부해야 합니다. 지방세법 제20조 제1항이 정한 기한입니다. 계약명의신탁에서는 등기를 받은 명의수탁자가 이 기한 안에 신고·납부할 의무를 집니다.

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