불복·환급

남의 이름으로 사 둔 부동산을 팔았다면 양도세는 누구에게 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

명의신탁자가 자기 뜻으로 팔았다면 신탁자에게 나옵니다. 수탁자가 마음대로 팔고 대금이 돌아오지 않았다면 신탁자에게 과세할 수 없습니다. 명의신탁 사실만으로는 부정행위 가산세 대상이 아니라는 판결도 있습니다. 2016두43091·98두7084·2019두58896·2014두43110 판결로 양도세·취득세·재산세 기준을 정리했습니다.

남의 이름으로 등기했다고 명의자가 양도세를 내야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 부동산을 실제로 지배하고 처분한 명의신탁자를 양도소득의 귀속자로 봅니다. 반대로 명의수탁자가 마음대로 팔았다면 신탁자에게 과세할 수 없다고 본 판결도 있어, 누가 처분을 결정했는지가 출발점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020. 4. 경기도의 토지를 3억원에 사면서 매도인과 직접 계약하고 대금도 자기 돈으로 치렀지만, 등기는 동생 B씨 이름으로 했습니다. 2025. 11. A씨가 매수인을 찾아 9억원에 팔았고, 양도소득세는 B씨 이름으로 신고했습니다. 2026. 8. 세무서는 실제 양도자가 A씨라며 A씨에게 양도소득세와 부정행위 가산세를 고지했고, 구청은 2020년 잔금 지급을 이유로 A씨에게 취득세를 부과하겠다고 알려 왔습니다. A씨는 B씨 이름으로 낸 세금은 어떻게 되는지, 가산세와 취득세까지 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁 부동산을 팔면 양도세는 누구에게 나오나요?

명의신탁자가 자기 뜻으로 팔았다면 신탁자에게 나옵니다. 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두43091 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 무효이지만 매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 유효하므로, 신탁자가 자신의 의사에 따라 양도하면 양도소득 납세의무는 신탁자가 진다고 했습니다. 같은 이유로 1세대 3주택 중과 여부도 명의신탁한 주택을 신탁자 소유로 보아 주택 수를 세었고, 장기보유 특별공제 배제와 중과세율 적용이 유지되었습니다.

3자간 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지는 계약당사자가 누구인지로 가립니다. 신탁자에게 계약 효과를 직접 귀속시킬 의도였다면 3자간 등기명의신탁입니다. 매도인이 명의신탁 약정을 모른 계약명의신탁이라면 수탁자가 소유권을 취득할 수 있어 판단이 달라질 수 있습니다.

명의수탁자가 마음대로 팔았다면요?

그 양도소득은 신탁자에게 과세할 수 없습니다. 대법원 1999. 11. 26. 선고 98두7084 판결에서 종친회 토지를 맡아 둔 종원의 상속인이 허위 채무를 만들어 강제경매로 지분을 처분하게 했고, 종친회는 가압류와 손해배상 소송, 강제집행으로 경락대금 일부를 받아 냈습니다. 대법원은 수탁자가 신탁자의 위임이나 승낙 없이 임의로 양도했다면 양도 주체는 수탁자이고, 양도소득이 신탁자에게 환원되지 않는 한 신탁자는 납세의무자가 아니라고 했습니다. 손해배상으로 강제 추심한 돈은 환원으로 볼 수 없다며 종친회에 대한 과세를 유지한 원심을 파기했습니다. 비슷한 사안은 「문중 땅을 내 이름으로 맡아 뒀는데 문중이 팔았다면 양도세는 누가 내나요?」에서도 다뤘습니다.

수탁자 앞으로 한 등기 날짜가 양도시기가 되나요?

아닙니다. 대법원 2018. 11. 9. 선고 2015두41630 판결에서 부동산을 판 원고는 3자간 등기명의신탁 약정에 따라 수탁자 명의로 먼저 등기를 넘겨 주고 그 뒤 매수인인 신탁자와 대금을 청산했습니다. 대법원은 수탁자 명의 등기는 대금 청산 전 등기접수일을 양도시기로 보는 조항의 소유권이전등기에 해당하지 않으므로 양도시기는 대금을 청산한 날이라고 하고, 등기가 이루어진 2005년 귀속을 전제로 한 처분은 위법하다며 원심을 파기했습니다. 양도시기가 바뀌면 귀속연도와 세율, 제척기간이 함께 바뀝니다.

명의신탁만으로 부정행위 가산세 40%가 붙나요?

명의신탁 사실만으로는 붙지 않는 것이 원칙입니다. 대법원 2020. 12. 10. 선고 2019두58896 판결에서 원고는 1997. 8. 토지를 다른 사람 명의로 취득해 두었다가 2010년부터 2014년까지 일부를 시에 협의매각했고, 명의자 이름으로 양도소득세를 신고·납부한 뒤 자기 이름으로 기한 후 신고와 수정신고를 했습니다. 대법원은 명의위장이 조세포탈 목적에서 비롯되고 허위 계약서 작성, 대금의 허위 지급, 허위 신고 같은 적극적 행위가 덧붙여지는 등 특별한 사정이 없으면 부정행위가 아니라고 하고, 명의자 이름의 신고는 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위라며 원심을 파기했습니다. 다만 무신고가산세를 계산할 때 명의자 이름으로 낸 세액을 원고의 기납부세액으로 빼 주지 않은 원심 결론은 유지했습니다. 부정행위의 일반 기준은 「10년 부과제척기간의 「부정행위」, 대법원은 어디까지 인정하나요?」에서 설명했습니다.

취득세와 재산세는 누가 내나요?

3자간 등기명의신탁에서는 대금을 치른 신탁자가 냅니다. 대법원 2018. 3. 22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결은 회사가 토지 대금을 모두 치른 뒤 직원 명의로 등기했다가 나중에 자기 명의로 등기한 사안에서, 잔금지급일에 사실상 취득에 따른 취득세 납세의무가 성립하고 자기 명의 등기 때 새로운 납세의무는 생기지 않는다며 경정청구 거부처분을 위법하다고 본 원심을 유지했습니다. 대법관 5명은 등기 때마다 납세의무가 생긴다는 반대의견을 냈습니다.

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다283773 판결은 대금을 모두 낸 신탁자가 재산세 납세의무자이고, 공부상 소유자라서 재산세를 낸 수탁자는 신탁자에게 부당이득반환을 구할 수 없으며 항고소송이나 경정청구로 바로잡아야 한다고 했습니다. 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금도 부과될 수 있습니다.

명의신탁 부동산 과세 대응 순서

• 명의신탁 유형 확정 - 매매계약서 당사자, 대금 출처, 매도인이 알았는지로 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁을 가립니다.
• 처분 결정자 확인 - 매각을 누가 정하고 대금을 누가 가져갔는지로 신탁자 과세와 수탁자 임의처분을 나눕니다.
• 양도시기와 세액 재계산 - 대금 청산일 기준으로 귀속연도, 주택 수, 세율을 다시 계산합니다.
• 가산세 다툼 - 허위 계약서나 대금 허위 지급이 없었다면 부정행위 가산세 부분을 따로 다툽니다.
• 지방세와 과징금 정리 - 수탁자 이름으로 낸 취득세·재산세의 경정청구 기한과 과징금 감경 사유를 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누가 매매계약의 당사자였고 누가 처분을 결정했는지에 따라 납세의무자와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 양도소득세·취득세 불복과 과징금 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동생 이름으로 등기한 땅을 제가 팔았으면 양도세는 누가 내나요?
  매도인과 직접 계약하고 대금을 낸 3자간 등기명의신탁이라면, 신탁자가 자기 뜻으로 판 경우 양도소득 납세의무는 신탁자에게 있습니다. 대법원 2016두43091 판결이 이 기준을 밝혔습니다.
• 명의자가 몰래 팔았는데 저에게 양도세가 나왔어요.
  수탁자가 위임이나 승낙 없이 임의로 팔았다면 양도 주체는 수탁자이고, 양도소득이 신탁자에게 환원되지 않는 한 신탁자는 납세의무자가 아닙니다. 손해배상으로 강제 추심한 돈은 환원으로 보지 않았습니다.
• 명의신탁한 주택도 주택 수에 들어가나요?
  3자간 등기명의신탁 주택은 신탁자 소유로 보아 주택 수를 셉니다. 2016두43091 판결은 이에 따라 1세대 3주택 중과와 장기보유 특별공제 배제를 유지했습니다.
• 양도시기는 수탁자 앞으로 등기한 날인가요?
  아닙니다. 3자간 등기명의신탁에 따른 수탁자 명의 등기는 대금 청산 전 등기를 양도시기로 보는 조항의 등기에 해당하지 않아, 양도시기는 대금을 청산한 날입니다.
• 명의신탁했다는 이유로 가산세 40%가 붙었어요.
  명의위장만으로는 부정행위가 아닌 것이 원칙입니다. 조세포탈 목적에 허위 계약서, 대금 허위 지급, 허위 신고 같은 적극적 행위가 덧붙여져야 합니다. 2019두58896 판결은 명의자 이름의 신고를 통상의 부수행위로 보았습니다.
• 명의자 이름으로 낸 양도세는 가산세 계산 때 빼 주나요?
  2019두58896 판결은 무신고가산세를 계산할 때 명의자 이름으로 신고·납부한 세액이 신탁자의 기납부세액에 해당하지 않는다는 원심 결론을 유지했습니다. 명의자 쪽 환급이나 충당 절차를 함께 확인해야 합니다.
• 나중에 제 이름으로 등기하면 취득세를 또 내나요?
  3자간 등기명의신탁에서 대금을 모두 치른 신탁자는 잔금지급일에 취득세 납세의무가 성립하고, 뒤에 자기 명의로 등기해도 새로운 취득세 납세의무는 생기지 않습니다. 반대의견도 있었던 전원합의체 판결입니다.
• 수탁자가 낸 재산세를 신탁자에게 받을 수 있나요?
  대법원 2018다283773 판결은 재산세 납세의무자는 대금을 모두 낸 신탁자이지만, 수탁자는 신탁자에게 부당이득반환을 구할 수 없고 항고소송이나 경정청구로 환급받아야 한다고 했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 문중 땅을 내 이름으로 맡아 뒀는데 문중이 팔았다면 양도세는 누가 내나요?
• 명의신탁으로 남의 이름에 등기했는데 대금을 낸 제게 취득세가 또 나오나요?
• 실명법 전에 잔금 치르고 남의 이름으로 한 땅, 제 명의로 등기하면 취득세를 또 내나요?
• 명의신탁 과징금을 감경 사유 검토 없이 전액 부과하면 취소되나요?
• 매도인이 모르는 계약명의신탁으로 수탁자가 소유권을 가졌는데 신탁자도 과징금을 내나요?
• 매도인에게서 바로 남의 이름으로 등기한 땅을 그 사람이 팔면 횡령인가요?
• 10년 부과제척기간의 「부정행위」, 대법원은 어디까지 인정하나요?
• 명의만 빌려준 사업자에게 나온 세금, 취소소송으로 벗어날 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기