법무법인 윤성의 상담 서비스
서비스 소개
세금 가이드 목록

양도소득세

문중 땅을 내 이름으로 맡아 뒀는데 문중이 팔았다면 양도세는 누가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

명의만 빌려준 문중원이 아니라 실제로 땅을 팔고 대금을 가져간 문중이 양도소득세를 냅니다. 국세기본법의 실질과세 원칙에 따라 대법원도 명의신탁 부동산 양도의 납세의무자를 명의신탁자로 보았습니다. 지금은 문중 결의서와 매매대금이 문중 통장으로 들어간 기록을 확보해 두십시오.

기한

토지 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해야 합니다. 문중이 신고하지 않으면 명의자에게 고지서가 나올 수 있으므로 이 기간 안에 문중에 신고를 요청해 두십시오.

명의자로서 세금이 걱정된다고 본인 이름으로 먼저 신고·납부할 필요는 없습니다. 그렇게 해도 적법한 신고로 인정되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 1990년대부터 종중 임야를 자기 이름으로 등기해 관리해 왔습니다. 종중은 2025. 11. 총회 결의를 거쳐 이 임야를 8억 원에 팔았고 대금은 종중 통장으로 받았습니다. 그런데 2026년 초까지 종중이 양도소득세 신고를 하지 않자, F씨는 등기부상 소유자인 자신에게 세금이 나올까 걱정돼 상담을 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁한 땅을 팔면 누가 양도소득세 납세의무자인가요?

실제로 땅을 팔고 그 대금을 가져간 명의신탁자, 이 사안에서는 문중이 납세의무자입니다. 과세 대상의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있으면 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하기 때문입니다.

대법원은 명의신탁자가 부동산을 양도해 그 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면 명의수탁자는 납세의무자가 아니라고 판단했습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국세기본법」도 같은 실질과세 규정을 두고 있습니다. 따라서 등기부상 소유자가 문중원 개인이라는 사정만으로 그 개인에게 양도소득세를 부과할 수 없습니다.

명의자가 대신 신고하면 어떻게 되나요?

명의수탁자 이름으로 한 예정신고와 납부는 납세의무자의 적법한 신고·납부로 인정되지 않습니다. 대법원은 명의수탁자 명의 신고를 이유로 예정신고 관련 공제를 배제하고 신고·납부불성실가산세를 부과한 처분을 적법하다고 보았습니다.

결국 명의자가 선의로 대신 신고해도 문중은 무신고 가산세를 물게 되고, 명의자가 낸 세금은 환급 문제로 남습니다. 신고는 문중 이름으로, 문중 대표자가 하도록 요청하는 것이 맞습니다.

문중 땅을 문중원 명의로 둔 것은 불법 명의신탁인가요?

종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 부동산실명법의 무효·과징금·형사처벌 규정이 적용되지 않습니다. 문중 임야를 문중원 명의로 둔 오래된 관행은 대부분 이 특례에 해당합니다.

다만 명의신탁을 이용해 문중의 세금을 줄이려 했다는 사정이 드러나면 특례가 적용되지 않을 수 있습니다. 이번 매각에서 명의를 이용해 신고를 피하려 했다는 오해를 받지 않도록 매각 결의와 대금 흐름을 투명하게 남겨야 합니다.

명의자에게 양도소득세 고지서가 오면 어떻게 다투나요?

고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청, 심사청구 또는 심판청구로 다툽니다. 명의수탁자라는 점, 매매대금이 문중에 귀속됐다는 점을 증명하는 자료를 함께 제출합니다.

양도 후 신고와 불복 기한

  1. 잔금 수령일

    양도일

  2. 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월

    문중 명의 예정신고 기한

  3. 고지서 수령일

    불복 기간 기산

  4. 수령일부터 90일

    이의신청·심판청구 마감

증명 자료는 문중 규약, 명의신탁 당시 결의록, 이번 매각 결의록, 매매계약서의 실제 매도인 표시, 대금 입금 통장입니다. 대금이 명의자 개인 통장을 거쳐 문중으로 넘어갔다면 이체 내역까지 이어서 보여 줘야 합니다.

명의신탁 양도소득세 대응 순서

  • 문중 신고 요청 - 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 문중 명의 예정신고를 요청합니다. 문자나 내용증명으로 요청 사실을 남깁니다.
  • 명의신탁 증빙 정리 - 문중 규약, 명의신탁 결의록, 재산세 납부 주체 기록을 모읍니다. 명의자가 실소유자가 아니라는 근거가 됩니다.
  • 대금 귀속 증빙 - 매매대금이 문중 통장에 들어간 내역을 확보합니다. 소득 귀속자를 가르는 자료입니다.
  • 고지 시 불복 - 명의자에게 고지서가 오면 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다. 기한을 넘기면 다투기 어렵습니다.
  • 대납 시 구상 - 부득이 명의자가 세금을 냈다면 문중에 구상을 청구합니다. 영수증과 요청 기록이 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 문중이 법인으로 보는 단체로 승인받았거나 매매대금 일부가 명의자에게 돌아간 경우에는 문중 규약과 대금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분 불복과 명의신탁 관련 조세 쟁점 검토를 수행합니다.

실무상 착안점

명의만 빌려준 문중원들은 등기부에 자기 이름이 있으니 세금도 결국 자기에게 온다고 생각하고, 급한 마음에 자기 이름으로 먼저 신고해 버리기도 합니다. 그렇게 하면 문중은 무신고가 되고 명의자는 낸 세금을 돌려받는 문제가 생겨 오히려 일이 꼬입니다.

실질과세를 주장하려면 소득이 문중에 귀속됐다는 기록이 있어야 합니다. 매각 결의 날짜, 매매계약서에 적힌 실제 매도인, 대금이 입금된 통장의 명의가 모두 문중을 가리켜야 합니다. 대금이 명의자 통장을 한 번이라도 거쳤다면 그날 바로 문중 통장으로 옮긴 이체 기록이 있어야 합니다.

이 기록은 과세 전 단계에서 소명 자료로, 고지 후에는 이의신청과 심판청구의 증거로 그대로 쓰입니다. 명의자가 세금을 대신 낸 경우에는 문중을 상대로 한 구상 소송에서 같은 자료가 청구의 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 명의신탁 관련 조세 쟁점을 검토해 왔으며, 소득이 실제로 누구에게 귀속됐는지를 계약서와 대금 흐름으로 먼저 확정한 뒤 신고 요청과 불복 절차를 진행하는 방식으로 대응합니다.

  • 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 세무조사 소명·의견서 대응(지방국세청)
  • 종합소득세 부과처분 취소소송

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서와 문중 규약·매각 결의록, 매매계약서와 대금 입금 통장 내역을 준비해 주시면, 납세의무자 판단·명의신탁 특례 해당 여부·고지서가 왔을 때 불복 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성