양도소득세

명의만 빌려준 집 때문에 내 집 양도세 비과세가 거부됐다면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

다툴 수 있습니다. 세대원 이름으로 등기된 집이라도 실제 소유자가 따로 있으면 실질과세 원칙에 따라 주택 수에서 뺄 수 있습니다. 다만 명의자가 직접 계약했고 매도인이 몰랐던 계약명의신탁이라면 명의자가 소유권을 가져 주택 수에 들어가고, 명의신탁을 주장하면 과징금 문제도 생기므로 유형부터 확인합니다.

형제나 처가 식구의 부탁으로 집 명의를 빌려주었다가, 정작 살던 집을 팔 때 1세대 2주택이라며 비과세가 거부되는 일이 있습니다. 세무서는 등기부를 보고 주택 수를 세기 때문입니다. 하지만 세금은 명의가 아니라 실제 귀속을 따르므로, 실제 소유자가 따로 있다는 점을 보여 주면 그 집을 주택 수에서 뺄 수 있습니다. 다만 어떤 방식의 명의신탁이었는지에 따라 결론이 정반대가 되고, 명의신탁을 주장하는 순간 과징금 문제도 함께 생기므로 순서를 정해 대응합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년부터 살던 아파트를 2026. 4. 20. 9억원에 팔고 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 그런데 A씨의 아내 이름으로 오피스텔 한 채가 등기되어 있었습니다. 2021년 처남이 대출 문제로 직접 매도인과 계약하고 대금을 모두 치르면서 등기만 누나인 A씨 아내 앞으로 해 둔 것이고, 월세도 처남이 받아 왔습니다. 2026. 9. 세무서는 이 오피스텔을 주택으로 보아 1세대 2주택이라며 양도소득세 과세예고통지를 보냈습니다. A씨는 처남 집인데도 우리 집으로 세는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의만 빌려준 집도 우리 세대 주택 수에 들어가나요?

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 세대 전체가 국내에 1주택을 가졌는지로 판단합니다. 이때 집이 세대원의 이름으로 등기되어 있어도 실제 소유자가 따로 있다면, 세법을 적용할 때는 실제 귀속자를 기준으로 봅니다.

1심 법원은 세대원이 명의신탁받은 주택은 명의신탁자가 소유하는 것으로 보아 주택 수 산정에서 빼야 한다며 양도소득세 부과처분을 취소했고, 항소심 도중 세무서가 처분을 직권으로 취소해 소송은 각하로 끝났습니다. 법원 판단이 확정된 것은 아니지만 과세관청이 과세를 거둬들인 사례입니다. 다만 명의신탁이라는 사실은 이를 주장하는 쪽이 자료로 보여 주어야 합니다. 대금을 누가 냈는지, 대출 이자와 관리비, 월세를 누가 부담하고 받았는지가 핵심입니다.

명의신탁 방식에 따라 결론이 달라지나요?

부동산 명의신탁은 세 가지로 나뉘고, 그 차이가 주택 수 판단을 가릅니다. 실제 소유자가 자기 집을 남의 이름으로 옮긴 경우와, 실제 소유자가 매도인과 직접 계약하고 등기만 남의 이름으로 한 경우에는 명의신탁 등기가 무효여서 명의자는 소유자가 아닙니다.

반면 명의자가 직접 매수인으로 계약했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 명의자가 완전한 소유권을 취득합니다. 실제로 돈을 낸 사람은 매수자금을 돌려 달라고 할 수 있을 뿐입니다. 조세심판원도 이런 방식으로 명의자가 소유권을 가진 주택은 명의자의 주택 수에 넣어야 한다고 판단했습니다. 사례는 처남이 매도인과 직접 계약하고 대금도 처남 계좌에서 나갔으므로 앞의 경우에 해당해 다툴 여지가 있습니다. 반대로 계약서의 매수인 칸에 A씨 아내 이름이 적혀 있다면, 매도인이 처남의 존재를 알았는지가 다시 쟁점이 됩니다.

배우자 이름으로 된 집이면 어떻게 보나요?

배우자 명의로 등기하는 명의신탁은 조세 포탈이나 강제집행 면탈 같은 목적이 없으면 유효합니다. 다만 배우자는 같은 세대이므로, 남편 집을 아내 이름으로 해 두었다면 어느 쪽 소유로 보든 우리 세대의 주택 수는 같습니다. 문제가 되는 것은 사례처럼 세대 밖 사람이 세대원 이름을 빌린 경우입니다. 이때는 배우자 특례가 아니라 일반 명의신탁 법리가 적용되므로 앞에서 본 방식 구분을 그대로 따릅니다.

명의신탁이라고 주장하면 다른 불이익은 없나요?

명의신탁 사실을 밝히면 실제 소유자에게 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있고, 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 토지와 건물은 명의신탁 증여의제 대상에서 빠져 있어 명의신탁 자체로 증여세가 나오지는 않습니다. 그래서 줄어드는 양도소득세와 과징금·처벌 위험을 함께 비교한 뒤 주장 범위를 정합니다.

명의신탁이 인정되지 않으면 다른 길은 없나요?

명의신탁을 증명하기 어렵거나 과징금 부담이 더 크다면, 문제된 집이 애초에 주택인지부터 다시 봅니다. 세법상 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물이므로, 오피스텔을 사무실로 임대했다면 주택 수에 넣지 않을 수 있습니다. 임대차계약서의 용도, 임차인의 사업자등록과 전입 여부, 부가가치세 신고 내역이 판단 자료가 됩니다.

또 양도한 집 자체의 비과세 요건이 갖춰졌는지, 양도가액이 12억원 이하인지도 함께 확인해 둡니다. 명의신탁 주장, 주택 해당 여부, 비과세 요건을 나란히 놓고 가장 입증하기 쉬운 순서로 주장을 세우는 것이 실무에서는 효과적입니다.

명의수탁 주택 비과세 대응 순서

• 유형 확인 - 누가 매도인과 계약했고 대금을 냈는지로 명의신탁 방식을 가립니다.
• 자료 수집 - 매매대금 이체 내역, 대출·이자 납부 기록, 월세 입금 통장, 관리비 납부 내역을 모읍니다.
• 위험 비교 - 비과세로 줄어드는 세액과 과징금·형사 위험을 함께 계산합니다.
• 과세전적부심사 - 통지를 받은 날부터 30일 안에 변호사와 함께 실제 소유 관계를 소명합니다.
• 불복·경정청구 - 고지 뒤라면 90일 안에 심판청구를, 이미 냈다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누가 매도인과 계약하고 돈을 냈는지, 그 집의 수익을 누가 가져갔는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 주택이 얽힌 1세대 1주택 비과세 다툼의 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의만 빌려준 집도 우리 세대 주택 수에 들어가나요?
  실제 소유자가 따로 있다면 빠질 수 있습니다. 세법은 명의가 아니라 실제 귀속을 기준으로 적용하고, 세대원이 명의신탁받은 주택을 주택 수에서 빼야 한다는 1심 판결 뒤 세무서가 과세를 직권으로 취소한 사례도 있습니다. 입증은 주장하는 쪽이 합니다.
• 명의자가 직접 계약해서 산 집이면요?
  매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의자가 완전한 소유권을 취득합니다. 돈을 낸 사람은 매수자금 반환만 청구할 수 있으므로, 이 경우 그 집은 명의자의 주택 수에 들어간다고 보는 것이 조세심판원 판단입니다.
• 명의신탁인 것은 무엇으로 증명하나요?
  매매대금을 누가 이체했는지, 대출 이자와 관리비를 누가 냈는지, 월세를 누가 받았는지를 보여 주는 통장 기록이 중심입니다. 실제 소유자와 맺은 약정서와 문자도 보탤 수 있지만 가족 확인서만으로는 부족합니다.
• 남편 집을 아내 이름으로 해 두었으면 어떻게 되나요?
  배우자 명의신탁은 조세 포탈 등 목적이 없으면 유효합니다. 다만 배우자는 같은 세대여서 어느 쪽 소유로 보든 주택 수는 같으므로, 이 경우 명의신탁 주장으로 비과세를 받기는 어렵습니다.
• 명의신탁을 밝히면 과징금이나 처벌을 받나요?
  실제 소유자에게 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있고, 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 줄어드는 세액과 위험을 함께 비교해 주장 범위를 정합니다.
• 이미 2주택으로 양도세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  명의신탁 주택을 빼면 1주택이 되는 사정이 있다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 청구일부터 2개월 안에 답이 없으면 통지 전이라도 심판청구 등 불복을 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 매도인이 모르는 계약명의신탁으로 수탁자가 소유권을 가졌는데 신탁자도 과징금을 내나요?
• 명의신탁 과징금을 감경 사유 검토 없이 전액 부과하면 취소되나요?
• 명의만 빌려준 땅의 양도세를 냈는데 부당이득 소송으로 돌려받을 수 있나요?
• 제가 산 땅을 친구 이름으로 등기했는데 친구가 넘겨주지 않으면 어떻게 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기