세금

명의신탁한 부동산을 팔면 양도소득세는 누가 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

명의신탁한 부동산을 신탁자의 뜻에 따라 팔았다면 양도소득세는 실제 소유자인 명의신탁자가 내야 합니다. 등기 명의자인 수탁자가 신탁자 몰래 임의로 팔았고 대금이 신탁자에게 돌아오지 않았다면 수탁자가 납세의무자입니다. 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁이라면 수탁자가 소유자이므로 수탁자가 냅니다.

명의신탁한 부동산을 신탁자의 뜻에 따라 팔았다면 양도소득세는 실제 소유자인 명의신탁자가 내야 합니다. 등기 명의자인 수탁자가 신탁자 몰래 임의로 팔았고 대금이 신탁자에게 돌아오지 않았다면 수탁자가 납세의무자입니다. 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁이라면 수탁자가 소유자이므로 수탁자가 냅니다.

등기는 남의 이름인데 왜 실제 주인이 양도소득세를 내나요?

국세기본법은 소득의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있으면 그 사람을 납세의무자로 본다고 정합니다. 이를 실질과세 원칙이라고 합니다. 등기 명의보다 실제로 거래를 결정하고 대금을 가져간 사람이 누구인지를 봅니다. 대법원은 명의신탁자가 부동산을 양도해 양도소득이 신탁자에게 귀속되었다면 신탁자가 납세의무자라고 했습니다.

이 판결에서는 명의수탁자에게 이미 증여세가 부과된 부동산이 문제되었습니다. 대법원은 증여세와 양도소득세는 성립요건과 납세의무자를 따로 판단한다고 보았습니다. 수탁자가 증여세를 냈다는 이유만으로 양도소득세도 수탁자에게 매겨야 하는 것은 아니라고 했습니다. 과세관청이 두 세목에서 다른 입장을 취해도 신의칙 위반이 아니라고 보았습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 아래에서는 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효입니다. 그러나 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 신탁자의 뜻에 따라 수탁자 명의로 판 매수인은 소유권을 취득합니다. 이때 양도소득을 지배하는 사람은 신탁자이므로 결론은 같다고 볼 수 있습니다.

예를 들어 A가 B 이름으로 등기해 둔 토지를 A가 직접 매수인을 찾아 5억원에 팔았다고 해 보겠습니다. 계약 협상과 대금 수령을 A가 했다면 양도소득세 신고와 납부도 A를 기준으로 합니다. 취득가액과 보유기간도 A가 실제로 취득한 때를 기준으로 따져야 합니다.

수탁자가 몰래 팔아 버렸다면 누가 세금을 내나요?

명의수탁자가 신탁자의 위임이나 승낙 없이 임의로 팔았다면 양도의 주체는 수탁자입니다. 대법원은 양도소득이 신탁자에게 환원되지 않는 한 신탁자는 납세의무자가 아니라고 했습니다. 신탁자가 양도소득을 사실상 지배하거나 처분할 수 있는 지위에 있지 않기 때문입니다.

그 사건은 종중이 종원들에게 명의신탁한 토지였습니다. 수탁자의 상속인이 허위 채무를 만들어 강제경매로 토지를 처분했습니다. 종중은 가압류, 손해배상 소송, 강제집행으로 경락대금 일부를 손해배상금으로 받았습니다. 대법원은 이렇게 강제적인 방법으로 받은 돈은 양도소득이 환원된 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

따라서 수탁자의 임의처분이라면 신탁자에게 고지된 양도소득세를 다툴 여지가 있습니다. 반대로 신탁자가 매각 대금을 자발적으로 넘겨받았다면 환원으로 볼 수 있어 결론이 달라질 수 있습니다. 이 경우 처분 경위와 돈이 흐른 과정을 문서로 정리해 두어야 합니다. 수탁자가 임의로 판 경우 수탁자의 처분행위는 별도로 민사상 손해배상이나 형사 문제로 이어질 수 있습니다. 세금 다툼과 민사 청구에서 같은 사실관계를 일관되게 주장해야 불리한 진술이 남지 않습니다.

남의 이름으로 계약해서 산 부동산은 어떻게 되나요?

명의수탁자가 직접 매수인으로 계약하고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 계약명의신탁입니다. 이 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 수탁자 명의의 물권변동은 유효합니다. 수탁자가 법률상 소유자가 되므로 그 부동산을 팔 때의 양도인도 수탁자로 볼 수 있습니다.

매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 수탁자 명의 등기는 무효가 됩니다. 신탁자가 매도인과 직접 계약하고 등기만 수탁자 앞으로 한 3자간 등기명의신탁도 수탁자 명의 등기는 무효입니다. 이때 매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 유효하게 남는 것으로 볼 수 있습니다. 이처럼 명의신탁의 유형에 따라 소유자와 양도의 주체가 달라집니다. 신탁자가 수탁자에게 매수자금을 돌려받는 문제는 세금과 별개의 민사 문제로 남습니다.

명의수탁자 이름으로 양도소득세가 나왔다면 다툴 방법은 있지만 기한이 짧습니다. 대법원은 등기부상 명의자에게 한 과세처분을 무효로 보지 않았습니다. 과세관청은 등기를 믿고 과세할 수밖에 없다는 이유입니다. 그래서 90일 안에 취소를 구하는 불복을 해야 합니다. 이미 세금을 낸 수탁자가 신탁자에게 돌려받는 문제는 「명의만 빌려준 땅의 양도세를 냈는데 부당이득 소송으로 돌려받을 수 있나요?」에서 다루었습니다.

명의신탁 부동산 양도소득세 대응 순서

• 유형 확인 - 2자간, 3자간, 계약명의신탁 가운데 어디에 해당하는지 계약서와 자금 흐름으로 정리합니다.
• 처분 경위 정리 - 신탁자의 지시로 팔았는지, 수탁자가 임의로 팔았는지 증거를 모읍니다.
• 대금 귀속 확인 - 매각 대금이 누구에게 들어갔는지 계좌 기록으로 확인합니다.
• 고지 대응 - 납세의무자가 아닌 사람에게 고지되었다면 90일 안에 심판청구를 합니다.
• 민사 정산 - 대신 낸 세금이나 매각 대금은 신탁자와 수탁자 사이에서 따로 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁의 유형과 처분을 누가 결정했는지에 따라 양도소득세 납세의무자가 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 양도소득세의 납세의무자 다툼과 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의수탁자가 이미 양도소득세를 냈다면 신탁자에게 다시 과세하나요?
  실제 양도인이 신탁자라면 과세관청은 신탁자에게 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 수탁자가 낸 세금은 수탁자가 경정청구 등으로 돌려받는 문제가 따로 남습니다.
• 배우자 이름으로 해 둔 부동산도 명의신탁인가요?
  배우자 명의 등기는 조세 포탈 등의 목적이 없으면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 무효 규정이 적용되지 않습니다. 다만 양도소득세 납세의무자는 실제로 누가 양도했는지에 따라 따로 판단합니다.
• 수탁자가 경매로 넘긴 부동산의 배당금을 신탁자가 받았다면요?
  강제집행 등으로 손해배상금을 받은 것이라면 양도소득이 환원된 것으로 보지 않은 대법원 판결이 있습니다. 자발적으로 대금을 넘겨받은 경우와는 구분해야 합니다.
• 수탁자에게 한 과세처분은 무효인가요?
  아니요, 대법원은 등기부상 명의자에게 한 양도소득세 부과를 무효로 보지 않았습니다. 하자가 중대하고 명백하지 않다는 이유이므로 기간 안에 취소를 구하는 불복을 해야 합니다.
• 명의신탁자가 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
  실질 양도인이 신탁자라면 비과세 요건도 신탁자를 기준으로 따져 볼 수 있습니다. 다만 주택 수와 보유기간 판단에는 별도 쟁점이 있으므로 사실관계를 함께 검토해야 합니다.
• 명의신탁을 해지하고 내 이름으로 되돌리면 양도인가요?
  명의신탁자 명의로 소유권을 회복하는 등기는 유상으로 사실상 이전하는 것이 아니므로 양도로 보기 어렵다고 볼 수 있습니다. 대가를 주고받았다면 판단이 달라질 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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