세금

외국법인이 국내 부동산을 팔면 법인세는 어떻게 신고하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

국내사업장이 없는 외국법인도 국내 부동산을 팔면 법인세를 신고·납부해야 합니다. 기한은 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 매수인이 법인이면 대금을 줄 때 원천징수하고, 그 세액은 신고 때 이미 낸 세액으로 뺍니다. 원천징수됐다고 신고 의무가 없어지지는 않습니다.

국내사업장이 없는 외국법인도 국내 부동산을 팔면 법인세를 신고·납부해야 합니다. 기한은 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 매수인이 법인이면 대금을 줄 때 원천징수하고, 그 세액은 신고 때 이미 낸 세액으로 뺍니다. 원천징수됐다고 신고 의무가 없어지지는 않습니다.

어떤 자산을 팔면 신고 대상인가요?

국내에 있는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리를 양도해 생긴 소득은 국내원천 부동산등양도소득입니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리와 지상권, 전세권도 포함됩니다. 국내 부동산 비중이 큰 비상장 법인의 주식도 같은 소득으로 분류됩니다.

이 소득이 있는 외국법인은 국내사업장이 없어도 신고 대상입니다. 다른 국내원천소득은 국내사업장이 없으면 원천징수로 과세가 끝나는 경우가 많습니다. 부동산 양도는 예외적으로 신고·납부 의무가 함께 있는 셈입니다.

외국법인이 국내 부동산을 직접 보유하다 파는 경우뿐 아니라 경매나 공매로 넘어간 경우도 같습니다. 담보로 잡힌 부동산이 경매로 처분되면 외국법인이 매각 사실을 늦게 아는 일도 있어 기한 관리가 필요합니다. 경매·공매에서는 배당이나 배분을 하는 자가 실제 지급하는 금액 범위에서 원천징수합니다.

양도차익과 세액은 어떻게 계산하나요?

양도가액에서 취득가액과 양도를 위해 직접 지출한 비용을 뺀 금액이 소득금액입니다. 취득가액과 양도가액은 실지거래가액으로 합니다. 실지거래가액이 불분명하면 소득세법의 추계 규정을 준용합니다.

양도시기와 취득시기도 소득세법의 기준을 따릅니다. 원칙은 대금을 청산한 날이어서 잔금일이 어느 사업연도에 속하는지가 신고 연도를 정합니다. 특수관계인과의 거래에서 부당행위계산 부인 규정도 소득세법 규정을 준용합니다. 이때 특수관계인은 법인세법상 특수관계인 기준으로 봅니다. 계열사에 시가보다 낮게 넘기면 시가로 양도가액을 다시 계산할 수 있다는 뜻입니다.

세율은 내국법인에 적용하는 법인세 세율을 그대로 씁니다. 2026. 1. 1. 이후 개시하는 사업연도부터 과세표준 2억원 이하 100분의 10, 200억원 이하 구간 100분의 20이 적용됩니다. 200억원 초과 구간은 100분의 22, 3천억원 초과 구간은 100분의 25입니다. 파는 자산이 주택이나 비사업용 토지라면 토지등 양도소득에 대한 법인세를 더 냅니다. 외국법인에도 내국법인 규정이 그대로 준용됩니다. 시행령이 정하는 주택과 별장, 조합원입주권·분양권은 양도소득의 100분의 20입니다. 비사업용 토지는 100분의 10이고, 미등기 자산은 100분의 40입니다. 사업에 쓰는 상가·사무실 건물처럼 여기에 해당하지 않으면 일반 세율만 적용됩니다.

매수인이 원천징수하면 어떻게 정리하나요?

부동산 대금을 지급하는 법인은 지급금액의 100분의 10을 원천징수합니다. 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 100분의 10과 양도차익의 100분의 20 중 적은 금액입니다. 매수인이 거주자나 비거주자 개인이면 원천징수 의무가 없습니다.

외국법인은 법인세 신고 때 이 원천징수세액을 이미 낸 세액으로 뺍니다. 신고 세액보다 원천징수세액이 많으면 차액을 환급받을 수 있습니다. 반대로 적으면 부족액을 납부합니다.

원천징수 세액과 신고 세액의 차이는 대부분 취득가액 확인 여부에서 생깁니다. 지급금액 기준 10%가 떼였다면 신고로 실제 차익 기준 세액을 계산해 정산하는 것이 유리합니다. 외국법인 국내 대리인이나 납세관리인을 정해 두면 정산 절차가 수월합니다.

양도자가 먼저 법인세를 신고·납부한 뒤 매수인이 원천징수하는 경우도 있습니다. 이때 매수인은 양도자가 신고·납부한 세액을 빼고 원천징수합니다. 잔금 일정이 사업연도를 넘기는 거래라면 이 순서를 계약에 정해 두는 편이 좋습니다.

신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

외국법인이 신고하지 않으면 과세관청이 과세표준과 세액을 결정합니다. 신고 의무 규정은 내국법인의 결정·경정과 가산세 규정을 준용합니다. 무신고·납부지연 가산세가 함께 붙을 수 있습니다.

국내 재산을 모두 판 외국법인은 국내에 남은 재산이 없어 징수가 어렵습니다. 매각 대금이 해외로 송금되면 사후 징수는 더 어려워집니다. 그래서 과세관청은 매수인의 원천징수와 매도인의 신고를 함께 관리합니다. 매수인이 원천징수를 빠뜨리면 매수인에게서 부족액과 가산세를 징수합니다.

신고기한까지 신고서를 낼 수 없는 사유가 있으면 승인을 받아 기한을 연장할 수 있습니다. 연장일수에 따른 이자 상당액을 더해 납부합니다. 연장은 신고기한 전에 신청해 두는 편이 안전합니다. 국내 재산 없는 외국법인의 체납 문제는 「국내 재산 없는 외국법인이 법인세를 체납하면 국가가 조세채권 확인소송을 낼 수 있나요?」에서 다루었습니다.

외국법인 부동산 양도 신고 대응 순서

• 자산 분류 - 양도 대상이 토지·건물, 부동산 권리, 부동산주식 중 무엇인지 정리합니다.
• 차익 계산 - 실지거래가액 기준으로 취득가액과 양도비용 증빙을 모아 양도차익을 계산합니다.
• 원천징수 조율 - 매수인이 법인이면 취득가액 자료를 지급 전에 주어 원천징수 세액을 낮춥니다.
• 신고·납부 - 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 법인세를 신고하고 원천징수세액을 공제합니다.
• 조약 확인 - 거주지국 조세조약의 부동산 양도 조항을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 자산의 종류와 취득가액 증빙 상태에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 외국법인의 국내 부동산 양도 법인세 신고와 원천징수 정산 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도차손이 났어도 신고해야 하나요?
  신고 대상 소득이 있는 외국법인은 결손이어도 신고하는 것이 안전합니다. 특히 매수인이 지급금액 기준으로 원천징수했다면 신고를 해야 그 세액을 돌려받을 수 있습니다.
• 국내 부동산을 여러 건 팔면 합쳐서 신고하나요?
  같은 사업연도의 국내원천 부동산등양도소득은 하나의 신고서로 과세표준을 계산합니다. 건별 차익과 차손을 정리해 사업연도 단위로 합산하는 구조입니다.
• 부동산 임대도 하다가 팔면 어떻게 신고하나요?
  국내원천 부동산소득이 있는 외국법인은 국내사업장 외국법인과 같은 방식으로 과세표준을 계산합니다. 임대소득과 양도소득을 함께 정리해 신고해야 합니다.
• 매수인이 개인이면 아무도 원천징수하지 않나요?
  네, 원천징수하지 않습니다. 거주자·비거주자 개인이 지급하는 부동산등양도소득은 원천징수 대상에서 빠집니다. 그래서 외국법인이 법인세를 직접 신고·납부해야 합니다.
• 부동산이 경매로 넘어가도 원천징수가 되나요?
  네, 외국법인이 경매나 공매로 국내원천소득을 받으면 경매대금을 배당하거나 공매대금을 배분하는 자가 원천징수합니다. 실제로 외국법인에 지급하는 금액의 범위에서 원천징수합니다.
• 원천징수세액이 신고 세액보다 많으면 언제 돌려받나요?
  법인세 신고로 정산하면 초과분은 환급 절차로 돌려받습니다. 신고 후 오류를 발견하면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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