감면·공제

주거용 오피스텔이 있어도 주택담보대출 이자 소득공제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제의 주택 수에는 주택법상 오피스텔이 포함되지 않는다는 국세청 해석이 나왔습니다. 다만 오피스텔 대출이자가 곧바로 공제되는 것은 아니며, 공제 대상 주택과 차입금, 세대 요건을 따로 갖춰야 합니다.

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제의 주택 수를 판단할 때 주택법상 오피스텔은 포함되지 않는다는 국세청 해석이 나왔습니다. 다만 오피스텔 자체의 대출이자가 곧바로 공제된다는 뜻은 아닙니다. 공제받으려는 주택과 차입금의 요건, 근로소득자와 세대의 다른 요건을 별도로 충족해야 합니다. 양도소득세의 주택 수 판단을 이 공제에 그대로 적용하지 마십시오.

이런 상담이 많습니다

A씨는 근로소득자이자 세대주로, 2024. 11. 15. 기준시가 4억 5천만원인 아파트를 사면서 은행에서 3억원을 30년 만기로 빌렸습니다. 2025. 6. 2.에는 주거용 오피스텔 1채를 1억 8천만원에 사서 임차인에게 월세를 주고 있습니다. 2026. 1. 20. 연말정산 때 회사 담당자는 오피스텔 때문에 2주택이 되어 2025년에 낸 이자 약 900만원은 공제할 수 없다고 했습니다. 배우자 명의로 된 다른 집은 없습니다. A씨는 오피스텔이 있어도 아파트 대출이자를 공제받을 수 있는지, 오피스텔 대출이자도 함께 공제되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실제로 사람이 살면 주택 수에 들어가지 않나요?

세법마다 주택의 범위와 적용 목적을 확인해야 합니다. 양도소득세는 사실상 주거용 사용을 중요하게 보는 규정을 두지만, 이 소득공제의 주택 수 판단을 같은 방식으로 설명할 수는 없습니다.

2026년 7월 10일 과세기준자문은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에서 주택법 시행령상 오피스텔을 주택 수에 포함하지 않는다고 답했습니다. 따라서 주거에 사용했다는 한 가지 사실만으로 공제요건의 주택 수를 늘려 계산하지 않습니다.

다만 실제 건물 유형이 오피스텔인지 확인해야 합니다. 일반 주택을 편의상 오피스텔이라고 부르거나 용도와 권리 상태가 달라진 경우에는 전제가 다를 수 있습니다. 건축물대장과 등기자료를 확인하는 이유입니다.

아파트 한 채와 오피스텔 한 채가 있으면 공제되나요?

오피스텔을 주택 수에서 제외하더라도 나머지 공제 요건은 확인해야 합니다. 근로소득이 있는 거주자인지, 세대주 또는 법에서 허용하는 세대원인지, 다른 세대원이 보유한 주택이 있는지 등이 문제 됩니다.

공제하려는 주택의 취득 당시 기준시가와 주택 취득 목적의 저당차입금인지, 채무자와 소유자 관계, 차입 시점과 상환기간 등도 확인해야 합니다. 주택 수 하나가 충족됐다는 이유로 대출이자 전액을 공제할 수 있는 것은 아닙니다.

오피스텔 외에 배우자 명의 아파트나 공동상속주택이 있다면 별도의 주택 수 판단이 필요합니다. 본인 이름으로 된 부동산만 목록에 적으면 세대 기준을 놓칠 수 있습니다. 연도 중 매수·매도가 있었다면 실제 날짜도 함께 기록하십시오.

오피스텔 담보대출의 이자도 공제하나요?

다른 질문입니다. 오피스텔을 주택 수에 넣지 않는다는 결론은 오피스텔을 공제 대상 주택으로 인정한다는 뜻이 아닙니다. 해당 공제는 법정 주택의 취득을 위한 장기주택저당차입금을 대상으로 하므로 대상 자산과 차입금의 요건을 따로 보아야 합니다.

대출 이름이 주택담보대출이라고 적혀 있어도 실제 담보와 자금 용도, 대상 건물에 따라 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 은행이 제공하는 상품명과 세법상 공제 대상은 항상 같지 않습니다.

생활자금이나 다른 자산 취득을 위해 받은 대출도 같은 주택에 담보가 잡혔다는 이유만으로 주택 취득 차입금이 되는 것은 아닙니다. 최초 대출과 대환·증액 내역을 연결해 공제 대상 부분을 확인해야 합니다.

양도세나 취득세에서도 오피스텔이 빠지나요?

이 해석만으로 답할 수 없습니다. 이 회신의 범위는 소득세법 제52조 제5항상 이자상환액 공제의 주택 수입니다. 양도소득세나 지방세는 각각 다른 규정과 사실관계에 따라 주택 여부를 판단합니다.

따라서 연말정산에서 공제가 가능했다는 이유로 오피스텔 매각이나 다른 주택 취득의 세금까지 문제가 없다고 생각해서는 안 됩니다. 임차인의 주거 사용, 취득 시점이나 다른 주택 현황 등 해당 세금의 기준을 별도로 확인해야 합니다.

서로 다른 세금의 상담자료를 한 장으로 정리할 때에는 ‘주택 수’ 옆에 어떤 세목·공제를 판단한 숫자인지 적어 두는 것이 좋습니다. 같은 물건을 두고 결론이 다른 이유가 사라지지 않도록 해야 합니다.

근로소득공제 대응 순서

오피스텔 때문에 다주택으로 분류된 것인지, 다른 요건 때문에 배제된 것인지 먼저 확인하십시오. 공제 배제 사유를 알아야 필요한 자료가 달라집니다. 건물 유형이 문제라면 대장·등기자료가, 대출 요건이 문제라면 계약과 차입·상환 자료가 필요합니다.

세대원 주택 목록, 공제 대상 주택의 취득일과 당시 기준시가, 저당권·채무자 자료를 함께 정리하십시오. 회신을 제시할 때에도 주택 수에 관한 결론만 인용하지 말고 자신의 사실관계가 그 전제에 맞는지 설명해야 합니다. 연말정산에서 공제가 빠졌다면 연말정산세액의 납부기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

세대원 보유현황은 본인이 파악한 목록과 등기자료를 맞추어 확인하는 것이 좋습니다. 최근 상속이나 지분 취득이 있다면 한 채를 온전히 산 경우와 다르게 계산하는 규정이 있는지도 함께 살펴야 합니다.

상속받은 집의 대출을 갈아탈 때의 공제 요건은 「상속받은 집의 대출을 제 명의로 갈아타면 이자 소득공제를 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고가 있으면 주택 수에 들어가나요?
  이 공제의 회신은 주택법상 오피스텔을 제외한다고 설명합니다. 전입 여부만으로 다른 세목의 주택 판단까지 정하지는 않습니다.
• 세대원 명의의 일반 주택은 확인하지 않아도 되나요?
  세대 기준 주택 수를 확인해야 합니다. 오피스텔 제외만 보고 다른 주택을 빠뜨려서는 안 됩니다. 배우자 명의 아파트나 공동상속주택이 있으면 별도의 주택 수 판단이 필요하므로 등기자료로 세대원 보유현황을 맞춰 보십시오.
• 오피스텔 두 채만 있어도 주택 대출이자를 공제하나요?
  공제 대상 주택과 차입금이 별도로 있어야 합니다. 보유 오피스텔의 대출이자가 이 회신만으로 공제되는 것은 아닙니다.
• 대출증명서에 공제 가능이라고 표시되면 확정인가요?
  은행 서류 외에 납세자와 세대, 주택의 요건도 충족해야 합니다. 증명서만으로 전체 자격이 확정되지는 않습니다.
• 양도세 신고에서 주택으로 처리한 기록이 있으면요?
  세목별 기준이 다를 수 있으므로 해당 기록과 이 공제의 판단을 구별해야 합니다. 같은 숫자를 기계적으로 옮기지 마십시오.
• 국세청 자문은 법원 판결과 같은 효력인가요?
  과세기준자문과 법원 판결은 다릅니다. 해석을 참고하되 적용 법령과 개별 사실관계를 확인해야 합니다. 회신을 제시할 때에도 주택 수에 관한 결론만 인용하지 말고 자신의 사실관계가 그 전제에 맞는지 함께 설명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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