세금

주거용 오피스텔 분양소득에 비주거용 경비율이 적용됐다면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

주거용으로 짓고 분양해 실제 주거에 쓰이는 오피스텔이면 주거용 경비율로 다시 계산해 돌려받을 길이 있습니다. 대법원은 2026. 2. 26. 이런 오피스텔도 2017년 귀속 경비율 고시의 주거용 건물에 들어간다고 보았습니다. 추계 방식은 그대로 두고 적용 업종만 다시 따지면 됩니다.

주거용으로 짓고 분양해 실제 주거에 쓰이는 오피스텔이면 주거용 경비율로 다시 계산해 돌려받을 길이 있습니다. 대법원은 2026. 2. 26. 이런 오피스텔도 2017년 귀속 경비율 고시의 주거용 건물에 들어간다고 보았습니다. 추계 방식은 그대로 두고 적용 업종만 다시 따지면 됩니다.

직접 비주거용 경비율로 신고했다면 경정청구가 되나요?

경정청구 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 두 판결은 주거용으로 신고했다가 세무서가 세금을 올린 사안입니다. 직접 비주거용 경비율로 신고한 경우는 경정청구 조문으로 따져야 합니다. 신고한 세액이 세법에 따라 신고해야 할 세액보다 많으면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 청구할 수 있습니다. 기준경비율 추계는 수입금액에서 주요경비와 수입금액에 기준경비율을 곱한 금액을 빼서 소득금액을 정합니다. 업종을 잘못 골라 경비율이 낮아졌다면 그만큼 소득금액과 세액이 커집니다. 이런 경우는 신고 세액이 세법상 세액을 넘는 때에 해당한다고 볼 수 있습니다.

세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 거부 통지를 받으면 그 거부처분을 대상으로 90일 안에 심판청구를 합니다. 판결이 해석한 것은 2017년 귀속 고시입니다. 신고한 연도의 고시 문언이 같은지 먼저 대조하셔야 합니다. 같은 방식으로 여러 해를 신고했다면 연도마다 5년 기한을 따로 계산합니다. 장부로 소득을 다시 계산하는 길은 「추계로 종합소득세를 신고했는데 장부로 다시 계산해 경정청구할 수 있나요?」에서 설명했습니다.

상가가 섞인 건물이어도 처분 전부가 취소될 수 있나요?

제출된 자료로 정당한 세액을 계산할 수 없으면 전부 취소될 수 있습니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025두34945 판결의 원고는 주택신축판매업자입니다. 오피스텔 104호, 다세대주택 8호, 소매점 5호로 된 건물을 일괄 도급해 짓고 분양했습니다. 원고는 이 건물 분양수입에 주거용 건물개발공급업 기준경비율을 적용해 추계로 신고했습니다. 세무서는 2022. 11. 18. 오피스텔과 소매점 분양을 비주거용 건물신축판매로 보고 세금을 경정·고지했습니다.

원심은 오피스텔이 주거용 건물이어서 처분이 세액을 과다하게 산출했다고 보았습니다. 원심은 제출된 자료로는 정당한 세액을 산출할 수 없다며 처분 전부를 취소했습니다. 대법원은 이 판단을 수긍해 세무서의 상고를 기각했습니다. 다만 판결은 소매점 분양분의 업종을 따로 판단하지 않았습니다. 정당한 세액을 산출할 수 있으면 그 초과 부분만 취소하는 것이 원칙입니다. 판결이 확정된 날부터 1년 안에는 세무서가 경정 등 필요한 처분을 할 수 있다는 규정도 있습니다. 비주거용이 분명한 호실까지 과세를 면한다고 단정하기는 어렵습니다. 같은 날 선고된 2024두42963 판결의 경비율 기준은 「건축물대장상 업무시설인 주거용 오피스텔을 지어 팔면 주거용 경비율인가요?」에서 설명했습니다.

판결과 연도나 사업 방식이 다르면 어떻게 보나요?

해당 귀속연도의 경비율 고시와 실제 사업 방식에 맞춰 따로 보아야 합니다. 두 판결이 해석한 항목은 2017년 귀속 고시의 주거용 건물개발공급업(토지보유 5년 미만)입니다. 이 항목은 직접 건설하지 않고 공사를 일괄 도급해 주거용 건물을 짓고 파는 경우를 대상으로 합니다. 직접 시공했거나 토지를 5년 이상 보유했다면 다른 항목을 확인해야 합니다.

고시의 업종 해석은 특별한 규정이 없으면 한국표준산업분류를 따릅니다. 대법원 2013. 1. 16. 선고 2011두12856 판결은 산출물과 투입물, 생산공정을 함께 보아야 한다고 했습니다. 2025두34945 판결은 표준산업분류의 주거용 건물을 생산활동의 실질에 따른 용어로 보았습니다. 그래서 분양공고, 도급계약서, 평면도, 입주자의 전입 자료처럼 사업의 실제 모습을 보여 주는 자료가 중요합니다.

업종이 바뀌면 단순경비율 적용 기준 금액도 달라집니다. 직전 과세기간 수입금액 기준이 주거용 건물 개발 및 공급업은 3천600만원입니다. 부동산매매업에 해당하는 비주거용 건물 개발 및 공급업은 6천만원입니다. 주거용으로 바로잡으면 단순경비율 대상에서 빠질 수도 있으니 함께 계산해 보아야 합니다.

오피스텔 경비율 환급 대응 순서

• 기한 확인 - 직접 신고한 세액인지 세무서가 경정한 세액인지 나눕니다. 신고분은 5년 안 경정청구, 경정분은 90일 안 심판청구로 기한이 갈립니다.
• 분양 자료 정리 - 분양공고·분양계약서·평면도로 주방·욕실·바닥 난방 등 주거용 구조를 보여 줍니다. 입주자의 전입신고 등 실제 거주 자료도 모읍니다.
• 고시 항목 대조 - 해당 귀속연도 경비율 고시에서 일괄 도급 여부와 토지 보유기간에 맞는 업종 항목을 찾습니다.
• 세액 재계산 - 주거용 경비율로 다시 계산한 세액과 신고·고지 세액의 차이를 구합니다. 단순경비율 대상 여부가 바뀌는지도 함께 봅니다.
• 청구와 소송 - 경정청구가 거부되거나 증액 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 합니다. 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 귀속연도 고시의 문언과 시공 방식, 호실별 사용 현황에 따라 돌려받을 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 종합소득세 경정청구와 조세심판청구, 조세 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경정청구를 하면 세무서는 언제까지 답해야 하나요?
  청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 이유가 없다는 뜻을 알려야 합니다. 2개월 안에 아무 통지가 없으면 통지를 받기 전이라도 2개월이 되는 날의 다음 날부터 심판청구를 할 수 있습니다.
• 경정청구가 거부되면 바로 행정소송을 낼 수 있나요?
  낼 수 없습니다. 국세 처분에 대한 행정소송은 심사청구나 심판청구와 그 결정을 거쳐야 합니다. 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 내야 하고, 이 기간은 불변기간입니다.
• 일부 호실을 입주자가 사무실로 쓰고 있다면 어떻게 되나요?
  판결은 애초부터 주거용으로 건축·분양되고 실제 그와 같이 이용되는 오피스텔을 주거용 건물로 보았습니다. 호실마다 구조나 사용 실태가 다르면 나누어 따져야 한다고 볼 수 있으므로 호실별 자료를 준비하십시오.
• 증액 고지를 받고 90일이 지났다면 다툴 방법이 없나요?
  세무서가 늘린 세액의 경정청구는 처분이 있음을 안 날부터 3개월 안에 해야 합니다. 이 기간도 지났다면 그 증가분을 다투기는 어렵습니다. 직접 신고한 다른 연도는 법정신고기한부터 5년 안에서 따로 점검할 수 있습니다.
• 돌려받는 세금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 세무서장은 국세환급금을 충당하거나 지급할 때 정해진 기산일부터의 기간에 대해 국세환급가산금을 더해야 합니다. 경정청구나 심판청구 결정, 판결에 따른 환급이 이에 해당합니다.
• 소송 중 세무서가 경비율을 고쳐 세액을 일부 줄이면 어떻게 되나요?
  감액경정은 당초 처분의 일부를 취소하는 효과가 있어 소송 대상은 감액되고 남은 부분이 됩니다. 남은 세액에 다른 위법사유가 있는지 다시 정리하고, 다투는 세액도 그에 맞게 줄여야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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