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건축물대장상 업무시설인 주거용 오피스텔을 지어 팔면 주거용 경비율인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 처음부터 주거용으로 짓고 분양해 실제 주거에 쓰이는 오피스텔이면 건축물대장에 업무시설로 적혀 있어도 주거용 건물 개발 및 공급업 경비율을 적용합니다. 대법원 2024두42963 판결은 경비율 고시의 주거용 건물이 주택법상 주택에 한정되지 않는다며 비주거용 경비율로 한 증액 처분을 취소한 원심을 유지했습니다. 지금은 분양공고와 평면도, 입주자의 실제 거주 자료를 모아 두십시오.

기한

세무서가 비주거용 경비율로 종합소득세를 늘려 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 해야 합니다.

주거용 경비율을 적용받으려고 준공 뒤 건축물대장 용도를 주택으로 바꿀 필요는 없습니다. 처음부터 주거용으로 짓고 팔아 실제로 주거에 쓰였는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨 형제는 2022년부터 2024년까지 건물 두 동의 공사를 시공사에 통째로 맡겨 짓고 모두 분양했습니다. 건물마다 아래층은 오피스텔, 위층은 공동주택이었고 오피스텔은 방·주방·욕실과 바닥 난방을 갖춘 주거용으로 분양돼 입주자들이 살고 있습니다. 형제는 장부 대신 추계로 종합소득세를 신고하며 오피스텔 분양분에 주거용 건물 개발 및 공급업 경비율을 적용했습니다. 2026년 세무서는 건축물대장상 업무시설이라는 이유로 비주거용 건물 개발 및 공급업 경비율을 적용해 세금을 더 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주거용 오피스텔을 지어 팔면 어느 경비율을 적용하나요?

주거용 건물 개발 및 공급업 경비율을 적용합니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2024두42963 판결은 2017년 귀속 경비율 고시의 「주거용 건물」에 신축·공급 당시부터 구조가 주거에 적합해 실제 주거용으로 쓰일 수 있는 오피스텔도 포함된다고 판단했습니다. 주택법상 주택으로 한정되지 않는다는 것입니다.

2017년 귀속 경비율 고시의 관련 업종(판결 기재)
업종코드업종명적용 범위
451102주거용 건물개발공급업(토지보유 5년미만)일괄 도급으로 주거용 건물을 지어 판매
703023비주거용 건물개발공급(토지보유 5년미만)비주거용 건물을 대상으로 함
451105주택신축판매주거용 건물을 건설해 분양

출처 - 대법원 2026. 2. 26. 선고 2024두42963 판결(2017년 귀속 경비율 고시 인용)

장부가 없거나 기장 내용이 허위로 명백하면 세무서는 수입금액에 국세청장이 정한 기준경비율이나 단순경비율을 적용해 소득금액을 추계합니다. 그래서 어느 업종 경비율을 쓰는지가 곧 세액을 정합니다.

경비율은 국세청장이 업종별 평균 경비비율을 참작해 정하고, 해당 과세기간 확정신고기간 개시 1개월 전까지 고시합니다. 고시의 업종 해석은 특별한 규정이 없으면 한국표준산업분류를 따릅니다.

건축물대장에 업무시설로 적혀 있으면 비주거용 아닌가요?

그것만으로 비주거용이 되지 않습니다. 대법원은 처음부터 주거용으로 건축·분양되고 실제 그렇게 쓰이는 오피스텔이면, 신축 당시 공부상 용도가 업무시설이라는 이유만으로 비주거용 건물로 볼 수 없다고 했습니다. 주거용으로 쓰이는 것을 공급 뒤 생긴 우연한 사정으로 볼 수도 없다고 했습니다.

주거용 건물 해당 여부 판단 흐름
  1. 1

    공급 당시 구조

    방·주방·욕실·바닥 난방 등 주거에 적합한 구조인지

  2. 2

    분양 방식

    처음부터 주거용으로 건축·분양했는지

  3. 3

    실제 사용

    입주자가 실제 주거용으로 쓰는지

  4. 4

    결론

    세 가지를 갖추면 공부상 업무시설이어도 주거용 건물

출처 - 대법원 2026. 2. 26. 선고 2024두42963 판결

판결은 몇 가지 근거를 들었습니다. 고시가 「주택」과 「주거용 건물」을 구별해 쓰고 있고, 한국표준산업분류는 주거용 오피스텔 임대를 주거용 건물 임대업 색인어로 두며, 비주거용 개발 공급업 색인어에는 「오피스텔개발분양(비주거용)」만 둡니다. 2010년 주택법 개정 뒤 주거용 오피스텔이 준주택으로 규율되어 왔다는 점도 들었습니다.

사업의 범위는 소득세법에 특별한 규정이 없으면 통계법에 따른 한국표준산업분류를 따릅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법」도 같은 구조입니다.

경비율 업종이 바뀌면 무엇이 달라지나요?

소득금액과 단순경비율 적용 대상 여부가 달라집니다. 판결 사건에서 원고들은 2015년부터 2017년까지 건물 네 동을 일괄 도급해 짓고 분양했고, 세무서는 2019년 오피스텔 분양분에 비주거용 경비율을 적용해 세 과세기간 종합소득세를 늘렸습니다. 법원은 업종별 경비율을 잘못 적용한 위법이 있다며 처분을 취소했고 대법원은 상고를 기각했습니다.

현행 시행령은 단순경비율 적용 대상을 직전 과세기간 수입금액으로 나누면서, 주거용 건물 개발 및 공급업은 3천600만원 미만, 그 밖의 부동산업은 2천400만원 미만으로 정합니다. 업종이 어디로 분류되는지가 이 기준에도 영향을 줍니다.

경비율은 해마다 새로 고시되므로 판결이 해석한 2017년 귀속 고시와 해당 연도 고시의 업종 설명이 같은지 확인해야 합니다. 이미 비주거용 경비율로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

오피스텔 신축분양 경비율 다툼 대응 순서

  • 분양 자료 정리 - 분양공고, 분양계약서, 평면도로 주거용 구조와 주거용 분양 사실을 정리합니다. 바닥 난방, 주방, 욕실 설비가 드러나는 자료가 좋습니다.
  • 실제 사용 확인 - 입주자의 전입신고나 주거용 임대차 현황을 확인합니다. 실제 주거용으로 쓰인다는 사실이 판단 기준입니다.
  • 고시 대조 - 해당 귀속연도 경비율 고시의 업종 코드와 적용 범위 설명을 판결이 본 2017년 귀속 고시와 비교합니다.
  • 세액 재계산 - 주거용 경비율로 다시 계산한 세액과 고지세액의 차이를 구합니다. 불복 범위가 됩니다.
  • 불복 청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 하고, 이미 낸 세금은 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 직접 시공했거나 토지를 5년 이상 보유했다면 경비율 업종 코드가 달라지므로 도급계약서와 토지 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합소득세 부과처분 취소소송과 경정청구 거부처분 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

오피스텔을 지어 파는 개인 시행자들은 건축물대장에 업무시설로 적혀 있으면 세무서 판단을 바꿀 수 없다고 생각합니다. 이 판결은 공부상 용도보다 건축·분양 당시의 구조와 실제 쓰임을 기준으로 삼았습니다. 경비율 하나로 수년치 종합소득세가 달라지는 사건입니다.

다툼의 재료는 분양 당시 기록입니다. 분양공고에 주거용으로 표시했는지, 평면도에 주방·욕실·바닥 난방이 있는지, 입주자가 전입신고를 했는지가 날짜와 함께 남아 있어야 합니다. 분양이 끝난 뒤에는 이런 자료를 다시 모으기 어렵습니다.

이 자료는 증액경정 취소소송에서 주거용 건물 해당성을 뒷받침하고, 이미 비주거용 경비율로 신고한 연도의 경정청구 근거가 됩니다. 경비율은 해마다 고시되므로 귀속연도별 고시 문언을 함께 제출해야 법원이 같은 해석을 적용하기 쉽습니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 신축분양 사업소득의 추계과세를 둘러싼 종합소득세 불복을 수행해 왔으며, 분양 당시 구조와 실제 사용 자료로 업종을 먼저 확정한 뒤 귀속연도별 경비율 고시를 대조해 세액을 다시 계산하는 방식으로 대응합니다.

  • 종합소득세 부과처분 취소소송
  • 종합소득세 경정거부처분 취소소송
  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 세무조사 소명·의견서 대응(지방국세청)

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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