법무법인 윤성

양도소득세

부동산 팔 때 들어간 비용을 어디까지 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

소득세법 시행령 제163조 제3항과 제5항은 자본적지출액과 양도비를 증명서류를 받아 보관했거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우에만 필요경비로 인정합니다. 현금으로 주고 영수증을 받지 않은 지출은 실제로 썼더라도 빠지므로, 파는 시점에 증빙을 챙겨 두는 것이 유일한 방법입니다.

증빙이 남아 있는 지출인지부터 확인합니다

소득세법 시행령 제163조 제3항과 제5항이 요구하는 것은 증명서류를 받아 보관한 사실이거나, 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 사실입니다. 영수증이 없어도 계좌 이체 기록으로 지출이 확인되면 길이 있으므로, 현금으로 건넨 지출이 가장 어렵습니다. 공사업자나 중개인과 주고받은 자료가 남아 있는지 지출별로 확인해야 합니다.

자본적지출과 양도비를 항목별로 나눕니다

자본적지출과 양도비는 다른 항이고 들어가는 항목도 다릅니다. 자본적지출에는 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우의 철거비용 포함), 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 소유권을 확보하기 위하여 직접 든 소송비용·화해비용, 개발부담금과 재건축부담금이 들어갑니다. 양도비에는 신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 증권거래세, 인도의무를 이행하기 위한 명도비용이 들어갑니다. 단순 수선과 개량의 구분이 쟁점이 되고 어느 항에 넣는지에 따라 인정 여부가 갈리므로, 지출을 항목별로 분류해 두어야 합니다.

수용 사건에서는 보상금 증액 비용을 챙깁니다

공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우에는 보상금 증액과 관련하여 직접 든 소송비용·화해비용도 자본적지출에 들어가고, 이 경우 증액보상금을 한도로 합니다. 보상금을 다투는 데 쓴 비용을 그대로 버리지 않도록 이 항목을 따로 챙겨야 합니다. 소송 기록과 변호사 비용 영수증을 증액된 보상금 내역과 함께 묶어 두면 계산이 빨라집니다.

신고 기한과 경정청구 기간을 함께 셉니다

양도소득세 예정신고는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 확정신고는 다음 해 5월입니다. 빠뜨린 경비는 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내에 경정청구로 되살릴 수 있으므로, 이미 신고한 건이라도 증빙을 먼저 모아 청구서에 함께 내는 것이 좋습니다. 취득가액을 실지거래가액으로 세우면 그에 맞춰 경비도 다시 계산되고, 환산취득가액을 쓰는 경우와는 인정되는 경비의 범위가 달라집니다.

준비 자료와 질문

매매계약서와 취득 당시 계약서, 공사·인테리어 계약서와 세금계산서, 중개보수·법무사 비용 영수증, 계좌 이체 내역, 개발부담금이나 재건축부담금 납부 자료를 모읍니다. 질문은 ‘이 지출이 자본적지출인가 양도비인가’, ‘증빙이 없는 지출을 이체 기록으로 세울 수 있는가’, ‘이미 신고한 건에서 되살릴 경비가 있는가’로 나누면 좋습니다. 국세청도 양도비 항목이 자주 누락된다고 안내하고 있으므로 파는 시점에 영수증을 챙기는 것이 실질적인 절세입니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서와 지출 영수증, 계좌 이체 내역을 항목별로 모아 보세요.

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질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

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출처

2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.

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