취득세·보유세

신탁계약의 재산세 우선 충당 조항으로 구청이 수탁자에게 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

신탁계약 조항만으로는 구청이 수탁자에게 위탁자의 재산세를 직접 청구할 수 없습니다. 대법원 2016다224961 판결의 판단과, 지금은 법률상 수탁자 물적납세의무로 징수하는 요건·절차, 당사자 사이 세금 부담 약정의 의미를 정리했습니다.

아니요, 신탁계약 조항만으로는 구청이 수탁자에게 위탁자의 재산세를 직접 받아 갈 수 없습니다. 대법원은 조세에 관한 법률이 아닌 사법상 계약으로 납세의무 없는 사람에게 조세채무를 지우거나 보증하게 할 수 없다고 보았습니다. 다만 지금은 법률이 정한 수탁자의 물적납세의무가 있으므로, 그 요건과 절차를 갖추었는지를 따로 확인해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

시행사 A사는 개발 부지를 신탁회사에 담보신탁하고, C저축은행을 1순위 우선수익자로 정해 대출을 받았습니다. 사업이 멈추자 A사는 몇 년 치 재산세를 체납했고, 신탁회사는 2026. 6. 부지를 공매해 처분대금을 정산하려 했습니다. 그러자 구청은 신탁계약의 '처분대금 수납 시까지 고지된 재산세 등 당해세를 2순위로 충당한다'는 조항을 근거로 체납 재산세를 먼저 달라고 요구했습니다. C저축은행 담당자는 계약 조항만으로 구청이 우선수익자보다 먼저 받아 갈 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

구청이 신탁계약 조항을 근거로 처분대금에서 먼저 정산받을 수 없다고 보았습니다. 위탁자인 시행사가 부동산을 담보신탁했고, 신탁계약은 처분대금을 정산할 때 고지된 재산세 등 당해세를 2순위로 충당하도록 정했습니다. 시는 위탁자에게 부과된 재산세 상당액을 자기에게 직접 달라고 수탁자에게 요구했고, 공탁금을 두고 우선수익자들과 다투었습니다. 대법원은 원래 납세의무자가 아닌 수탁자가 사법상 계약만으로 조세채무를 지지 않고, 그 조항은 시가 직접 권리를 얻는 제3자를 위한 계약도 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 계약으로 납세의무를 넓히는 것은 “과세관청이 과세징수상의 편의만을 위해 법률의 규정 없이 조세채권의 성립 및 행사 범위를 임의로 확대하는 것으로서 허용될 수 없다”는 것입니다. 당시 법에서는 위탁자 재산세로 수탁자 명의 신탁재산을 압류하거나 경매에서 배당받을 수도 없었습니다.

지금은 신탁재산에서 위탁자 재산세를 걷을 수 없나요?

지금은 법률이 정한 요건을 갖추면 걷을 수 있습니다. 현행 지방세법은 신탁재산의 재산세 납세의무자를 위탁자로 하면서, 위탁자가 재산세를 체납하고 다른 재산으로 징수해도 부족하면 수탁자가 그 신탁재산으로 납부할 의무를 지게 합니다. 대상은 신탁 설정일 이후 법정기일이 도래한, 그 신탁재산과 관련된 재산세와 납부지연가산세, 체납처분비입니다. 구청은 세액과 산출 근거, 납부기한을 적은 납부통지서를 수탁자에게 고지해야 합니다. 그래서 판결 중 신탁재산을 압류할 수 없다는 부분은 현행 법령에서 그대로 통하지 않습니다. 반면 계약으로 납세의무를 만들 수 없다는 부분은 지금도 그대로이므로, 구청은 계약 조항이 아니라 이 법정 절차를 밟아야 합니다.

세금을 대신 내기로 한 약정은 효력이 없나요?

당사자 사이의 약정과 과세관청에 대한 납세의무는 따로 보아야 합니다. 조세의 성립과 행사는 법률로만 정해지므로, 계약으로 납세의무자를 바꾸거나 과세관청이 계약 상대방에게 직접 청구할 권리를 얻을 수는 없습니다. 그렇다고 당사자끼리 세금 상당액을 부담하기로 한 약정이 곧바로 무효가 되는 것은 아니어서, 약정한 사람에게 그 돈을 달라고 하는 것은 민사상 문제로 남는다고 볼 수 있습니다. 매매에서 매수인이 양도소득세를 떠안는 약정도 같은 구조이며, 「매수자가 양도세를 대신 내주기로 하고 분양권을 팔면 세금은 어떻게 계산하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

수탁자가 구청 요구대로 먼저 내 주면 어떻게 되나요?

법률상 근거 없이 먼저 지급했다면 우선수익자와의 사이에서 정산 책임 문제가 생길 수 있습니다. 수탁자는 신탁재산을 선량한 관리자의 주의로 관리해야 하고, 처분대금도 신탁계약이 정한 순서와 법률에 따라 나누어야 합니다. 판결 사안에서도 그 계약 조항은 구청이 수탁자에게 직접 권리를 얻는 제3자를 위한 계약이 아니라고 보았습니다. 따라서 납부통지서 없이 공문이나 협조 요청만 받은 단계라면, 수탁자는 지급 전에 물적납세의무 요건이 갖추어졌는지를 확인하고 우선수익자와 협의하는 것이 안전합니다. 다툼이 커지면 처분대금을 공탁해 두고 권리관계를 확정하는 방법도 쓰입니다.

신탁재산 재산세 정산 대응 순서

• 계약 조항 확인 - 신탁계약의 처분대금 정산 순서와 세금 관련 조항을 뽑아 둡니다.
• 세목·기간 특정 - 체납 재산세가 신탁 설정일 이후 법정기일이 온 것인지 확인합니다.
• 법정 절차 확인 - 위탁자 재산 징수 시도와 수탁자 납부통지서 고지가 있었는지 봅니다.
• 정산 보류 협의 - 근거가 불분명한 요구에는 지급을 미루고 공탁 등 정산 방법을 정합니다.
• 불복 기한 관리 - 납부통지서를 받았다면 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 체납 재산세의 법정기일과 신탁 설정일의 선후, 구청이 법정 납부통지 절차를 밟았는지에 따라 처분대금 정산 순서가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁재산 관련 지방세 징수 분쟁과 조세 불복, 정산금 관련 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁한 부동산의 재산세는 누가 내나요?
  현행법상 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 재산세 납세의무자는 위탁자이고, 위탁자가 그 재산을 소유한 것으로 봅니다. 지역주택조합 등이 조합원 돈으로 산 신탁재산은 조합이 납세의무자입니다.
• 신탁 전에 밀린 재산세도 수탁자가 신탁재산으로 내야 하나요?
  수탁자의 물적납세의무는 신탁 설정일 이후 법정기일이 도래한 재산세 등으로서 그 신탁재산과 관련된 것에 한정됩니다. 신탁 전 체납분은 이 규정의 대상이 아닙니다.
• 수탁자가 바뀌면 물적납세의무는 어떻게 되나요?
  새 수탁자는 이전 수탁자에게 고지된 납세의무를 승계합니다. 구청은 최초 수탁자의 신탁 설정일을 기준으로 현재 수탁자에게 징수할 수 있습니다.
• 수탁자가 쓴 필요비는 재산세보다 먼저 받을 수 있나요?
  신탁재산에 체납처분을 할 때 수탁자는 신탁재산의 보존·개량을 위해 지출한 필요비나 유익비를 우선 변제받을 권리가 있습니다.
• 계약서에 매수인이 세금을 낸다고 쓰면 세무서가 매수인에게 걷나요?
  아닙니다. 조세는 법률로만 성립하므로 계약으로 납세의무자가 바뀌지 않습니다. 세무서는 법률상 납세의무자에게 부과하고, 약정에 따른 부담은 당사자 사이에서 정리됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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