취득세·보유세

관리처분계획상 체비지를 분양하지 않고 임대하면 취득세 면제가 부인되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

부인될 수 있습니다. 대법원 2026. 7. 9. 선고 2025두35035 판결은 도시환경정비사업 시행자인 프로젝트금융투자회사가 관리처분계획상 체비지로 받은 건물을 일반분양 없이 임대한 사안에서, 조합원 외의 자에게 분양해 매각할 것을 전제로 하지 않는 건축물은 면제 대상 체비지가 아니라는 원심 판단을 수긍했습니다. 종전 판례, 현행법과의 차이, 대응 순서를 정리했습니다.

관리처분계획에 체비지로 지정된 건축물이 모두 과세되는 것은 아닙니다. 일반분양으로 매각하기로 예정된 체비시설은 면제 대상으로 본 판례가 있습니다. 이번에 면제가 부인된 것은 사업시행자가 일반분양 없이 임대하며 보유한 부분입니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 도심 업무지구 도시환경정비사업을 위해 세운 프로젝트금융투자회사로, 토지등소유자이면서 사업시행자입니다. 관리처분계획에서 업무시설 일부를 사업시행자 몫 체비지로 정했고, 2019. 5. 준공 뒤 그 부분을 체비지로 보아 취득세 면제로 신고했습니다. 분양 공고는 내지 않고 층별로 임대해 왔습니다. 구청은 2024. 3. 면제를 부인하고 취득세를 고지했고, A사는 이의신청과 심판청구를 거쳐 2026. 8. 기각 결정을 받았습니다. A사는 인가받은 계획에 체비지로 적혀 있는데도 소송에서 다툴 여지가 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원 2025두35035 사건에서는 무슨 일이 있었나요?

원고는 서울 종로구 도시환경정비사업을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사로, 토지등소유자 중 1인이자 사업시행자였습니다. 2012. 10. 30. 받은 최초 관리처분계획 인가는 지하 8층 지상 24층 업무·판매시설 106,213.63㎡ 중 45,266.12㎡를 환지로, 60,895.74㎡를 체비지로 원고에게 공급하는 내용이었습니다.

원고는 2014. 12. 18. 공사비 등 약 8,077억원을 환지와 체비지의 연면적 비율로 나누고, 환지 중 종전 부동산 가액을 넘는 부분만 감경세율로 신고하면서 체비지 59,033.46㎡는 면제로 신고했습니다. 피고 종로구청장은 그 체비지를 일반에 분양하지 않고 임대하고 있다며 사실상 환지로 보고, 2019. 10. 10. 가산세를 포함한 취득세 등 11,583,048,740원을 경정·고지했습니다. 이의신청에서 과소신고가산세 1,214,612,120원만 취소되었습니다.

관리처분계획에 체비지로 적혀 있어도 왜 면제가 안 되나요?

대법원은 먼저 명백한 특혜규정인 감면요건은 엄격하게 해석한다는 원칙(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결)을 확인했습니다. 구 지방세특례제한법에 체비지 정의가 없으므로 도시개발법·도시정비법의 체비지와 같은 뜻으로 읽었습니다. 구 도시정비법은 분양신청 후 잔여분을 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있게 하고, 일반에게 분양하는 건축물을 도시개발법상 체비지로 봅니다. 판결요지는 이렇습니다.

「구 도시정비법상 ‘체비지’는 토지 등 소유자에게 분양하고 남은 잔여분 중 관리처분계획상 인가를 받은 보류지를 제외한 나머지 일반분양분을 의미한다고 보아야 한다. 그러므로 구 도시정비법 제48조 제3항이 정한 바에 따라 필요경비 충당 등을 위해 조합원 외의 자를 대상으로 분양절차를 거쳐 사업시행자에 의해 매각처분이 이루어질 것을 전제로 하지 않는 토지나 건축물은 체비지라고 할 수 없다.」

원심은 원고가 임대만 하고 일반분양을 시도한 적이 없어 계획상 체비지라도 원고에게 종국적으로 귀속되었다고 보았고, 대법원은 이 판단을 수긍해 상고를 기각했습니다. 계획상 이름보다 일반분양 예정 여부가 기준입니다.

종전 판례와 무엇이 같고 무엇이 달라졌나요?

체비지에 건축물도 들어간다는 점은 그대로입니다. 대법원 2001. 10. 23. 선고 2001두5392 판결은 주택개량재개발조합이 관리처분계획에서 체비시설로 정한 건물을 일반에 분양하기 위한 것으로 보아 구 지방세법상 비과세 대상이라고 판단했습니다. 이번 판결은 이 법리를 이으면서, 일반분양 전제가 없으면 지정만으로 체비지가 되지 않는다고 분명히 했습니다.

대법원 2026. 7. 9. 선고 2026두30639 판결은 체비지를 업무시설로 임대하거나 호텔로 운영한 사업시행자에 대해 취득 당시 일반분양 요건을 갖추지 못했다고 본 원심을 수긍했습니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2025두35102 판결은 체비시설을 보유한 사업시행자의 경정청구 거부를 유지하면서, 관리처분계획에서 보류지로 인가받지 않은 부분은 보류지로도 볼 수 없다는 원심 판단을 수긍했습니다. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018두35841 판결도 사업시행자가 무상양도받은 용도폐지 정비기반시설은 체비지나 보류지가 아니어서 면제되지 않는다는 원심 판단을 유지했습니다.

면제가 부인되면 세액과 가산세는 어떻게 정해지나요?

면제가 부인되면 그 부분은 사실상 환지로 과세됩니다. 2025두35035 사건에서 피고는 프로젝트금융투자회사가 취득하는 청산금 상당 부동산으로 보아 구 조세특례제한법상 50% 감경을 적용해 세액을 계산했습니다. 2026두30639 판결은 이런 과세가 감면 후 추징이 아니라 본래의 부과처분이고 관리처분계획 인가의 효력을 부인하는 것도 아니라는 원심 판단을 수긍했습니다. 사업시행자가 구역 내 유일한 토지등소유자여서 청산금 정산이 필요 없더라도, 늘어난 재산을 취득한 실질에 따라 신축공사비 등을 과세표준으로 삼은 처분이 적법하다는 원심 판단도 수긍했습니다.

2025두35035 사건의 이의신청 결정은 산출세액을 적어 감면받았다가 감면대상이 아닌 것으로 판명된 경우라는 이유로 과소신고가산세를 취소했고, 납부불성실가산세(현행 납부지연가산세) 3,514,553,920원은 남았습니다. 이 쟁점은 「취득세 감면을 잘못 받아 추징되면 과소신고가산세도 내야 하나요?」에서 이어집니다.

지금 취득하는 체비지와 보류지에도 이 판결이 적용되나요?

2025두35035 사건에는 기한 없이 면제하던 2014. 12. 31. 개정 전 조문이 적용되었습니다. 그 개정으로 2019. 12. 31.이라는 기한이 붙었고, 2026두30639·2025두35102는 이 기간의 조문에도 같은 해석을 적용했습니다. 2020. 1. 15. 개정에서는 사업시행자 체비지 면제 문구가 빠졌습니다. 현행 제74조는 도시개발사업과 주거환경개선사업 시행자의 체비지·보류지를 75% 경감하고, 재개발사업 시행자는 대지 조성용 부동산과 관리처분계획에 따른 주택만 50% 경감합니다. 현행 제74조에는 재개발사업 시행자의 업무·상업용 체비지를 감면하는 규정이 없습니다.

다만 도시개발사업 체비지 경감에서 체비지는 도시개발법 제34조의 개념이므로, 매각 예정 없이 시행자가 보유하는 토지에 이 판결의 해석이 참고될 수 있습니다. 2019년 말까지 취득해 이미 처분을 다투는 사건은 이 기준으로 판단될 것으로 볼 수 있습니다.

체비지 취득세 과세 대응 순서

• 적용 법조 확정 - 취득일(사용승인일 등) 당시의 제74조와 조세특례제한법 감면 조항을 먼저 특정합니다.
• 일반분양 자료 정리 - 관리처분계획의 체비지 지정 경위, 분양 공고·분양신청·매각 시도 기록과 임대차계약을 날짜순으로 모읍니다.
• 기한 확인 - 과세예고통지는 30일, 부과처분은 90일, 심판청구 결정 후 소송은 90일 안에 움직입니다.
• 과세표준 점검 - 환지·체비지 안분 비율, 청산금 산정, 감경세율 적용이 맞는지 따로 검토합니다.
• 가산세 분리 대응 - 본세와 별개로 가산세 부과 사유를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 체비지를 일반분양으로 매각하기로 예정했는지와 취득 시점의 적용 법조에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 시행자와 프로젝트금융투자회사의 취득세 감면 검토와 지방세 불복·조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리처분계획에 체비지로 적혀 있으면 취득세가 면제되나요?
  지정만으로는 부족합니다. 대법원 2025두35035 판결은 조합원 외의 자에게 분양해 매각할 것을 전제로 하지 않는 건축물은 체비지가 아니라고 보아, 일반분양 없이 임대한 부분의 면제를 부인한 원심을 수긍했습니다.
• 체비지로 지정된 상가를 임대하면 무엇이 문제인가요?
  일반분양을 시도하지 않고 임대하며 보유하면 사업시행자에게 종국적으로 귀속된 것으로 평가되어 면제 대상 체비지에서 빠질 수 있습니다. 2026두30639 판결도 업무시설 임대, 호텔 운영 사안에서 같은 결론을 유지했습니다.
• 체비지에 땅이 아닌 건물도 포함되나요?
  포함됩니다. 대법원 2001두5392 판결은 일반에 분양하기 위해 체비시설로 지정한 건물을 비과세 대상으로 보았고, 2025두35035 판결도 면제 대상 체비지에 건축시설이 포함된다는 법리를 다시 확인했습니다.
• 체비지가 아니면 보류지로 면제받을 수 없나요?
  관리처분계획에서 보류지로 정해 인가받지 않았다면 어렵습니다. 대법원 2025두35102 판결은 사업시행자가 계획상 보류지로 인가받는 방법 외에는 보류지를 취득할 수 없다고 본 원심 판단을 수긍했습니다.
• 면제가 부인되면 추징이라서 감면 추징 규정이 적용되나요?
  2026두30639 판결은 체비지 면제를 부인한 과세를 추징처분이 아니라 본래의 취득세 부과처분으로 본 원심을 수긍했습니다. 관리처분계획 인가의 효력을 부인하는 것도 아니라고 보았습니다.
• 과소신고가산세까지 내야 하나요?
  본세와 따로 봅니다. 2025두35035 사건에서는 산출세액을 적고 감면받았다가 감면대상이 아닌 것으로 판명되었다는 이유로 이의신청 단계에서 과소신고가산세가 취소되었습니다. 납부불성실가산세(현행 납부지연가산세)는 남았습니다.
• 지금 재개발 사업시행자가 받는 업무시설 체비지도 면제되나요?
  현행 지방세특례제한법 제74조에는 재개발사업 시행자의 업무·상업용 체비지 감면 규정이 없습니다. 도시개발사업과 주거환경개선사업 시행자의 체비지·보류지는 75% 경감, 재개발사업 시행자의 대지 조성용 부동산과 관리처분계획에 따른 주택은 50% 경감입니다.
• 면제가 부인된 처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  처분 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 하고(이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구), 행정소송은 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 제기합니다. 지방세 행정소송은 심판청구(또는 감사원 심사청구)를 거쳐야 합니다.

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