취득세·보유세

부모님이 팔고 돌아가신 집, 상속등기 없이 넘겨도 취득세 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

피상속인이 생전에 판 부동산을 상속인이 등기 없이 매수인에게 바로 넘겨도 상속 취득세를 내야 하고, 농지 외 부동산은 1천분의 28 세율이 적용됩니다. 대법원 2017두74672 판결과 신고기한·가산세·세율 특례를 정리했습니다.

네, 돌아가신 분이 생전에 팔았으나 등기를 넘기지 못한 부동산을 상속인이 매수인에게 바로 넘겨도, 상속인은 상속 취득세를 내야 합니다. 상속인 앞으로 등기를 하지 않았다는 이유로 옛 등록세분을 뺀 낮은 세율이 적용되지도 않고, 농지 외 부동산이면 1천분의 28입니다. 매매대금이 매수인에게서 들어왔으니 상속인은 취득한 것이 없다고 보고 신고를 건너뛰면, 몇 년 뒤 가산세와 함께 고지될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2024. 2. 상가주택을 18억 원에 팔기로 계약하고 계약금과 중도금을 받았으나, 잔금과 등기 전인 2024. 4. 돌아가셨습니다. A씨 형제는 2024. 5. 잔금을 받고 상속인으로서 아버지에게서 매수인에게 바로 소유권이전등기를 해 주었습니다. 상속인 앞으로는 등기가 없어 취득세를 따로 신고하지 않았는데, 2026. 9. 구청에서 상속 취득세와 무신고가산세를 내라는 과세예고를 받았습니다. A씨는 등기도 하지 않은 상속인에게 취득세를 물리는 것이 맞는지, 세율이라도 낮출 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속인 앞으로 등기를 안 했는데 왜 취득세를 내나요?

취득세는 등기가 아니라 취득 사실에 과세합니다. 지방세법은 상속을 취득의 하나로 정하고, 등기를 하지 않아도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 상속이 개시되면 상속인 각자가 상속받는 물건을 취득한 것으로 보므로, 그 뒤 상속인이 피상속인 명의 그대로 매수인에게 등기를 넘겨도 상속으로 인한 취득은 이미 있었습니다.

부동산등기법은 피상속인이 생전에 한 매매에 대해 상속인이 직접 등기를 신청할 수 있게 하고 있습니다. 이 절차는 상속인 명의 등기를 생략해 주는 등기 절차일 뿐, 상속으로 인한 취득세 납세의무를 없애 주지는 않습니다.

대법원은 등기 없는 상속의 세율을 어떻게 판단했나요?

피상속인은 2013. 1. 25. 다세대주택을 21억 원에 팔았으나 이전등기 전인 2013. 3. 28. 사망했고, 상속인들은 2013. 4. 2. 피상속인에게서 매수인에게 바로 등기를 넘겼습니다. 구청은 2016. 10. 4. 상속 세율로 취득세를 고지했고, 원심은 등기가 필요 없는 취득이니 중과기준세율(1천분의 20)만 적용해야 한다고 보았습니다.

대법원은 2010년 세목 통합으로 상속 취득은 통합 취득세 대상일 뿐 등록면허세 대상이 될 여지가 없어, 등기가 없다고 등록면허세분 세율을 뺄 이유가 없다고 보았습니다. 그러면서 “상속인이 상속을 원인으로 농지 외의 부동산을 취득하였으나 등기를 마치지 아니한 경우에도 이 사건 조항에 따른 취득세율이 적용된다고 봄이 타당하다.”라고 판단해 원심을 파기환송했습니다. 중과기준세율 특례는 개수나 과점주주 취득처럼 법이 정한 경우에만 적용되고 상속은 거기에 없다는 것입니다.

상속등기를 하면 등록면허세를 따로 내나요?

상속으로 취득해 하는 등기라면 따로 내지 않습니다. 등록면허세의 과세대상인 등록에서는 취득을 원인으로 하는 등기가 원칙적으로 빠지므로, 상속 취득세를 내는 상속인의 등기는 등록면허세 대상이 아닙니다. 지방세법에 상속으로 인한 소유권이전등기의 등록면허세율(1천분의 8)이 있기는 하지만, 대법원은 이 세율이 취득세가 아닌 등록면허세를 내야 하는 예외적인 경우에만 적용된다고 보았습니다.

결국 상속인 명의로 등기를 하든 하지 않든 내는 세금은 상속 취득세 하나이고 세율도 같습니다. 등기를 생략한다고 세금이 줄지 않으므로, 상속인 명의 등기 여부는 매수인과의 등기 절차와 비용을 기준으로 정하면 됩니다.

현행 법령에서도 세율이 같나요?

같습니다. 상속으로 인한 취득세율은 지금도 농지 1천분의 23, 농지 외 1천분의 28이고, 중과기준세율 특례를 정한 제15조 제2항에도 상속은 없습니다. 다만 무주택 상속인이 1가구 1주택을 상속받는 경우 등 제15조 제1항의 특례에 해당하면 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율이 적용될 수 있습니다.

신고를 놓치면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙고, 상속 취득을 신고하지 않은 경우 부과제척기간은 10년입니다. 상속재산을 팔아 돈으로 받기로 한 다른 구조는 「유언대용신탁으로 아파트 판 돈을 받기로 했는데 상속 취득세를 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

상속 직후 매도 부동산 취득세 대응 순서

• 매매 진행 단계 확인 - 사망 당시 잔금 지급과 인도가 끝났는지 계약서와 입금 내역으로 확인합니다.
• 상속인별 지분 계산 - 상속인 각자의 지분에 해당하는 시가표준액 등 과세표준을 산정합니다.
• 특례 해당 여부 점검 - 1가구 1주택 상속, 감면 대상 농지 등 세율 특례에 해당하는지 봅니다.
• 기한 안 신고 - 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월 안에 신고·납부합니다.
• 과세예고 대응 - 이미 고지 단계라면 과세표준과 가산세 계산을 검토하고 불복 기한을 관리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사망 당시 매매대금 지급과 인도가 어디까지 끝났는지, 상속인의 주택 보유 상황에 따라 납세의무와 세율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 취득세 신고 검토와 과세예고 대응, 지방세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 집을 상속등기 없이 바로 팔면 취득세를 두 번 내나요?
  상속인은 상속으로 인한 취득세를, 매수인은 매매로 인한 취득세를 각각 냅니다. 같은 부동산이지만 취득자가 다르므로 납세의무가 따로 생깁니다.
• 상속 취득세를 늦게 신고하면 가산세가 얼마인가요?
  신고기한까지 신고하지 않으면 납부할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙고, 납부가 늦어진 기간에 따라 납부지연가산세가 더해집니다. 부정행위가 있으면 40%입니다.
• 신고하지 않은 상속 취득세는 언제까지 부과될 수 있나요?
  상속으로 취득하면서 신고서를 내지 않은 경우 부과제척기간은 10년입니다. 오래전 상속이라도 안심할 수 없습니다.
• 무주택자가 집 한 채를 상속받으면 세율이 낮아지나요?
  대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 상속 취득이면 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율이 적용될 수 있습니다. 상속인의 세대와 주택 보유 상황을 확인해야 합니다.
• 사망 전에 잔금까지 다 받았다면 상속인도 취득세를 내나요?
  사망 전에 매수인이 잔금을 치르고 사실상 취득했다면 상속인의 취득으로 볼 수 있는지 다툴 여지가 있습니다. 대법원 사안은 사망 당시 등기만 남은 경우였으므로 매매 진행 단계를 자료로 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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