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취득세·보유세

대도시 법인이 마트 매장 일부를 임대하면 취득세 중과가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 유통업에 쓰는 매장이라면 일부를 다른 상인에게 임대해도 직접 사용으로 보아 대도시 취득세 중과를 하지 않습니다. 대법원 2019두39918 판결로 대규모점포가 아니어도 되는 이유, 중과 요건과 세율, 추징 사유를 정리했습니다.

기한

중과 제외로 취득한 부동산은 1년 안에 해당 업종에 직접 쓰기 시작해야 하고, 2년 이상 쓰기 전에 팔거나 다른 용도로 쓰면 그 사유가 생긴 날부터 60일 안에 중과분을 신고·납부해야 합니다. 중과 고지를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.

아니요, 유통업에 쓰는 매장이라면 일부를 다른 상인에게 임대해도 직접 사용으로 보아 중과하지 않습니다. 대법원은 그 건물이 대규모점포인지, 대규모점포 개설등록을 했는지와 상관없이 임대 부분을 중과 대상에서 빼야 한다고 보았습니다. 판단 기준은 임대 면적의 비율이 아니라 그 공간이 유통업 매장으로 쓰이는지입니다. 임대 부분 때문에 중과분을 미리 신고·납부할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D사는 2023. 2. 서울에 본점을 두고 식자재 도·소매업을 하려고 설립한 회사입니다. 2024. 6. 수도권 과밀억제권역의 상가건물을 사서 1층 대부분은 직영 마트로 쓰고, 입구 쪽 점포 두 칸은 반찬가게와 꽃집에 임대했습니다. 2026. 7. 구청은 임대한 점포 부분은 유통업에 직접 쓰지 않았다며 그 면적만큼 취득세 중과분과 가산세를 고지했습니다. D사 대표는 매장이 3천제곱미터가 안 되는 작은 마트라 대규모점포 등록도 하지 않았는데, 이 고지를 다툴 수 있는지, 이의신청과 심판청구 중 무엇을 먼저 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 마트 건물의 임대 부분을 어떻게 판단했나요?

임대 부분도 유통산업에 쓰는 매장이므로 중과하면 안 된다고 보고 원심을 파기했습니다. 원고는 서울에 본점을 두고 2012. 10. 24. 설립된 회사로, 2013년 경기도의 토지를 사서 건물을 짓고 농수산물·공산품 도·소매업을 했습니다. 매장 1,616.35㎡ 중 212.3㎡는 의류·애견용품 판매점, 미용원, 일반음식점에 임대했습니다. 구청은 2017. 7. 31. 임대 부분에 중과세율을 적용해 취득세와 지방교육세를 고지했고, 원심은 대규모점포가 아니면 임대가 허용되는 매장이 아니라며 처분을 유지했습니다. 대법원은 유통산업발전법에 매장 임대를 허용하거나 제한하는 규정이 없고, 중소유통기업의 도·소매업도 이 법이 진흥하려는 유통산업이라고 보았습니다. 그러면서 “특별한 사정이 없는 한 유통산업에 제공되는 매장 일부가 제3자에게 임대되었다는 이유만으로 해당 부분에 대하여 중과세율에 따른 취득세가 부과되어야 한다고 볼 수도 없다.”라고 판시했습니다.

대도시 중과는 언제 적용되고 얼마나 무거운가요?

대도시에서 설립된 지 5년이 안 된 법인이 부동산을 사면 원칙적으로 중과됩니다. 여기서 대도시는 수도권 과밀억제권역(산업단지 제외)이고, 설립 이후 5년 안에 취득하는 업무용·비업무용 모든 부동산이 대상입니다. 휴면법인을 인수하거나 본점·지점을 대도시 밖에서 대도시로 옮긴 경우도 같이 봅니다. 세율은 표준세율의 3배에서 중과기준세율(1천분의 20)의 2배를 뺀 것이어서, 상가 매매처럼 표준세율이 4%이면 8%가 됩니다. 다만 유통산업, 의료업, 소프트웨어사업처럼 대도시에 설치가 불가피한 업종에 직접 쓰려고 취득하면 일반세율을 적용합니다. 본점 소재지를 어디에 두느냐에 따른 판단은 「공유오피스에 본점을 두면 대도시 취득세 중과를 피할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대도시 법인 취득세 중과 판단표
확인할 점중과되는 경우중과되지 않는 경우
법인 설립 시기대도시 설립 후 5년 이내 취득설립 후 5년이 지난 뒤 취득(다른 중과 사유 없음)
부동산 위치수도권 과밀억제권역산업단지, 과밀억제권역 밖
사용 업종일반 업종유통산업 등 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용
임대 부분 (핵심 행)임대 불가피 업종이 아닌 경우유통산업 매장 등 임대 불가피 업종의 임대
세율 예시(상가 매매)8%4%

세율 예시는 표준세율 4%와 중과기준세율 2%로 계산한 단순 예시이며 부가세목은 빠져 있습니다.

출처 - 지방세법 제13조 제2항·제4항, 같은 법 시행령 제26조, 제27조 제3항, 대법원 2019. 9. 10. 선고 2019두39918 판결

중과 제외를 받은 뒤 언제 다시 중과되나요?

정해진 기간 안에 그 업종에 쓰지 않거나 다른 용도로 돌리면 그 부분이 중과됩니다. 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 직접 쓰지 않거나, 1년 안에 다른 업종·용도로 겸용하면 해당 부분에 중과세율을 적용합니다. 2년 이상 직접 쓰지 않고 팔거나 다른 용도로 쓰는 경우도 같습니다. 1년 기준에는 정당한 사유 예외가 있으므로, 인허가 지연처럼 회사가 어쩔 수 없었던 사정은 자료로 남겨 두어야 합니다. 임대는 원칙적으로 직접 사용이 아니지만, 법은 임대가 불가피한 업종에 대해서는 직접 사용으로 봅니다. 현행 시행령은 유통산업과 농수산물도매시장 등에 대해 「유통산업발전법」 등 관계 법령에 따라 임대가 허용되는 매장 등을 임대하는 부분을 여기에 넣고 있어, 판결의 취지는 지금도 그대로 적용된다고 볼 수 있습니다. 반면 의료업처럼 임대 불가피 업종이 아닌 업종은 임대한 부분이 중과될 수 있습니다.

스스로 점검해 보기

해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.

  1. 대도시에서 설립한 지 5년이 안 된 법인이 부동산을 취득했나요?

    중과 제외 업종에 직접 쓰려는 취득인지 확인합니다.

    지방세법 제13조 제2항, 같은 법 시행령 제27조 제3항

  2. 그 건물에서 도·소매업 등 유통업을 하나요?

    유통산업으로 중과 제외 대상인지 검토합니다.

    지방세법 시행령 제26조 제1항 제6호

  3. 매장 일부를 다른 상인에게 임대했나요?

    임대 부분이 매장으로 함께 운영되는지 도면과 계약서로 정리합니다.

    지방세법 제13조 제4항, 같은 법 시행령 제26조 제4항 제2호

  4. 중과 고지를 받은 지 90일이 지나지 않았나요?

    이의신청이나 심판청구로 임대 부분 중과를 다툽니다.

    지방세기본법 제90조, 제91조 제3항

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대도시 취득세 중과 고지 대응 순서

  • 법인 설립일과 취득일 확인 - 설립·전입 후 5년 안의 취득인지, 대도시 안의 부동산인지 봅니다.
  • 업종과 사용 현황 정리 - 직영 매장과 임대 부분의 면적, 임차인 업종, 함께 쓰는 출입구와 주차장을 도면과 함께 정리합니다.
  • 임대 불가피 업종 검토 - 유통산업 등 시행령 제26조 제4항의 업종이면 임대 부분도 직접 사용이라고 주장합니다.
  • 사용 개시와 기간 점검 - 1년 안에 사용을 시작했는지, 2년 안에 매각이나 용도 변경이 있었는지 확인합니다.
  • 불복 - 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구를 하고, 판결 취지와 도면·사진을 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인 설립일과 취득 시기, 매장에서 하는 업종과 임대 부분의 쓰임새에 따라 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 대도시 취득세 중과와 감면 추징 사건의 이의신청, 심판청구, 행정소송을 수행합니다.

실무상 착안점

구청은 임차인이 있다는 사실만 보고 중과를 고지하는 경우가 많습니다. 다툴 때는 임대 부분이 매장의 일부로 함께 운영된다는 점을 보여 주어야 합니다. 같은 출입구와 동선, 공동 계산대나 주차장, 임차인 업종이 판매·서비스인지가 핵심이고, 도면과 사진, 임대차계약서가 가장 설득력 있는 자료입니다.

판결은 유통산업 매장에 관한 것이므로 업종부터 확인해야 합니다. 같은 건물이라도 본사 사무실이나 창고를 일반 임대한 부분은 매장으로 보기 어렵습니다. 반대로 시행령이 임대 불가피 업종으로 정하지 않은 업종은 일부만 임대해도 그 면적이 중과될 수 있으니, 취득 전에 임대 계획을 세워 두는 편이 좋습니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 대도시 법인의 취득세 중과와 감면 추징을 다투는 이의신청과 심판청구, 행정소송을 수행해 왔으며, 업종과 실제 사용 현황을 기준으로 중과 대상 면적을 다시 산정합니다.

  • 대도시 법인 취득세 중과 불복
  • 중과 제외 업종 직접 사용 검토
  • 취득세 감면 추징 대응
  • 지방세 심판청구·행정소송

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.14 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지