부가가치세

다중주택 방마다 주방을 달아 팔면 국민주택 부가세 면세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

다중주택으로 허가받은 뒤 방마다 취사시설을 임의로 달았더라도 세법상 다가구주택이 아니어서, 국민주택 규모는 가구별이 아니라 전체 주거전용면적으로 봅니다. 85㎡를 넘으면 부가세가 면제되지 않습니다. 대법원 2020두42637 판결과 현행 기준을 정리했습니다.

아니요, 다중주택으로 허가와 사용승인을 받은 건물에 방마다 취사시설을 임의로 달았다고 세법상 다가구주택이 되지는 않습니다. 대법원은 이런 건물의 국민주택 규모 여부를 가구별이 아니라 전체 주거전용면적으로 판단해야 한다고 보았습니다. 원룸 건물 전체 면적이 85제곱미터를 넘으면 면세가 되지 않으므로, 호실별 면적이 작다는 이유만으로 면세 신고를 할 수는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 주택신축판매업자로 2023년 3층 다중주택 18실을 지어 사용승인을 받았습니다. 임대하면서 세입자 요청으로 방마다 인덕션과 싱크대를 설치했고, 2025. 9. 건물을 통째로 팔았습니다. 호실당 전용면적이 20제곱미터 안팎이어서 국민주택 면세 대상이라 보고 부가가치세를 신고하지 않았습니다. 그런데 2026. 6. 세무서가 건물분 부가가치세와 가산세를 함께 고지했습니다. A씨는 실제로는 다가구처럼 쓰였는데 왜 면세가 아닌지, 지금 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 다중주택의 국민주택 규모를 어떻게 판단했나요?

전체 주거전용면적으로 판단해야 한다며 원고의 상고를 기각했습니다. 원고는 주택신축판매업자로 2015. 6. 17. 지상 3층, 20호, 연면적 328.82제곱미터의 다중주택 사용승인을 받았습니다. 임대할 때마다 각 호실에 취사시설을 따로 설치했고, 2016. 10. 26. 건물을 팔면서 면세라고 보아 부가가치세를 신고하지 않았습니다. 세무서는 2016년 제2기 부가가치세 75,389,590원을 부과했습니다.

대법원은 세법이 가구당 전용면적 기준을 '다가구주택'에만 적용한다고 보았습니다. 그리고 건축법령이 다중주택에 취사시설을 둘 수 없게 하고 주차장 기준도 다르게 정한 점을 들어 “이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하다.”라고 판시했습니다. 이 건물은 20개 호실이어서 19세대 이하라는 다가구주택 요건도 갖추지 못했다고 덧붙였습니다.

다가구주택은 왜 가구별 면적으로 보나요?

세법이 다가구주택에만 가구당 전용면적 기준을 따로 정해 두었기 때문입니다. 국민주택 면세는 주택법상 국민주택규모, 즉 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택에 적용합니다. 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터입니다. 시행령은 여기에 괄호로 '재정경제부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적'을 덧붙이고, 시행규칙은 그 다가구주택을 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 것으로 정합니다. 그 밖의 단독주택은 건물 전체가 하나의 주택이므로 전체 주거전용면적으로 봅니다. 현행 조세특례제한법 시행령은 이 괄호를 국민주택 면세 조항인 제106조 제4항 제1호에 직접 두고 있고, 내용은 판결 당시와 같습니다.

팔기 전에 폐업 신고를 했다면 달라지나요?

폐업 신고만으로 사업자 지위를 벗어나기는 어렵습니다. 판결 사안의 원고는 건물을 판 뒤 폐업일을 2016. 10. 31.로 하는 폐업 신고를 하고, 사업자가 아니라는 주장과 폐업 때 남은 재화로 과세해야 한다는 주장을 함께 냈습니다. 원심은 원고가 주택신축판매업을 실질적으로 폐업했다고 보기 어려워 부가가치세법상 사업자에 해당한다고 보았고, 이 주택에 매입세액이 공제되지 않았으니 폐업 시 잔존재화 특례로 과세할 수 없다는 주장도 배척했습니다. 대법원은 이 판단에 법리오해가 없다고 했습니다. 결국 신축판매업자가 지은 건물을 파는 것은 사업상 공급으로 보는 것이 출발점입니다.

다중주택과 다가구주택은 무엇으로 갈리나요?

취사시설과 세대 수, 그리고 건축물대장상 용도로 갈립니다. 현행 건축법 시행령상 다중주택은 여러 사람이 장기간 거주하는 구조로서 각 실에 욕실은 둘 수 있지만 취사시설은 두지 않은 주택입니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660제곱미터 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 대법원은 세법상 다가구주택인지를 실제 이용 형태가 아니라 적법하게 다가구 요건을 갖추어 공부에 오른 건물인지로 보았습니다. 용도변경 허가 없이 취사시설을 달면 건축법 위반 문제도 따로 생길 수 있습니다. 구조 변경과 관련한 허가 문제는 「다가구주택에 경계벽을 세워 가구 수를 늘리면 대수선 허가가 필요한가요?」에서 다루었습니다.

다중주택 매각 부가가치세 대응 순서

• 공부상 용도 확인 - 건축물대장과 사용승인서에서 다중주택인지 다가구주택인지 확인합니다.
• 면적 계산 - 전체 주거전용면적과 가구별 전용면적을 각각 계산해 둡니다.
• 사업자 지위 점검 - 주택신축판매업을 실제로 폐업했는지, 사업으로 공급한 것인지 봅니다.
• 신고 방식 결정 - 면세 요건을 갖추지 못하면 건물분 공급가액으로 신고합니다.
• 90일 안 불복 - 고지를 받았다면 다툴 사유를 정리해 심사청구나 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 적법하게 다가구주택으로 공부에 올라 있는지, 전체 주거전용면적과 세대 수가 얼마인지에 따라 부가가치세 면제 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 주택신축판매업자의 부가가치세 신고 검토와 부과처분 불복, 조세 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택으로 허가받은 원룸 건물은 가구별 면적으로 보나요?
  네, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 다가구주택이면 가구당 전용면적으로 국민주택 규모를 판단합니다. 이때 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다.
• 호실이 20개인 원룸 건물도 다가구주택이 될 수 있나요?
  다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 대법원도 20개 호실 건물은 이 요건을 갖추지 못해 다가구주택으로 볼 수 없다고 덧붙였습니다.
• 건물을 팔기 전에 폐업 신고를 하면 부가세를 피할 수 있나요?
  폐업 신고만으로는 어렵습니다. 판결 사안에서도 원고가 폐업 신고를 했지만 실질적으로 주택신축판매업을 폐업했다고 보기 어렵다며 사업자로 보았습니다.
• 국민주택 규모 면적 기준은 어디나 85제곱미터인가요?
  원칙은 1호 또는 1세대당 주거전용면적 85제곱미터 이하입니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다.
• 이미 낸 부가가치세를 면세라며 돌려받을 수 있나요?
  공부상 다가구주택이고 가구별 면적이 기준 이하였다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다. 다중주택이라면 이 판결 기준상 받아들여지기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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