양도소득세

담보로 내준 땅이 경매된 뒤 채무자가 파산하면 양도세를 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

남의 빚 담보로 내준 부동산이 경매로 팔린 뒤 채무자가 파산해 구상금을 못 받게 되어도, 그 사정은 후발적 경정청구 사유가 아니어서 양도세를 돌려받기 어렵습니다. 대법원 2020두53699 판결로 이유와 다툴 수 있는 부분, 기한을 정리했습니다.

아니요, 남의 빚 담보로 내준 부동산이 경매로 팔린 뒤 채무자가 파산해 구상금을 받을 수 없게 되어도 그 사정만으로는 양도소득세를 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 채무자 파산이 양도소득의 성립에 영향이 없어 후발적 경정청구 사유가 아니라고 보았습니다. 파산 소식을 듣고 같은 이유로 경정청구를 다시 낼 실익은 크지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 동생 회사의 은행 대출에 자기 소유 상가를 담보로 내주었습니다. 회사가 대출을 갚지 못해 상가는 2024. 9. 경매로 12억 원에 팔렸고, 매각대금은 대부분 은행에 배당되었습니다. 세무서는 2025. 6. A씨에게 양도소득세 2억 원을 고지했고, A씨는 고지에 불복하지 않았습니다. 그런데 2026. 5. 동생 회사가 파산선고를 받아 구상금을 받을 길이 없어졌습니다. A씨는 지금이라도 양도세를 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 채무자 파산을 어떻게 판단했나요?

후발적 경정청구 사유가 아니라고 보고 원심을 파기했습니다. 원고의 토지는 다른 사람 회사의 채무를 담보하는 근저당권 실행으로 경매되어 2016. 10. 12. 20억 8,555만 원에 매각되었습니다. 세무서는 원고가 토지를 양도했다며 양도소득세 약 8억 원을 부과했고, 그 뒤 채무자 회사가 2020. 6. 30. 파산선고를 받았습니다. 원심은 배당된 부분의 소득은 구상권으로만 실현되는데 그 가능성이 사라졌다며 후발적 경정청구 사유라고 보았습니다.

대법원은 구상권이 경매의 대가가 아니라 대위변제의 효과로 생기는 권리라고 보았습니다. 그리고 “물상보증인이 담보로 제공한 부동산이 경매절차에서 매각된 다음 채무자의 파산 등으로 물상보증인의 구상권 행사가 불가능하게 되었더라도, 이는 목적부동산의 매각에 따른 물상보증인의 양도소득이 성립하는지 여부에는 아무런 영향을 미치지 않는다.”라고 판시했습니다. 사건은 수원고등법원으로 돌아갔습니다.

담보로 내준 부동산의 경매도 양도인가요?

네, 근저당권 실행을 위한 경매도 소득세법상 양도입니다. 소득세법은 양도를 등기와 관계없이 매도, 교환 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의합니다. 대법원은 경매가 담보권을 실현하는 환가행위이고 매수인이 소유권을 승계취득하므로 양도에 해당한다고 했습니다. 남의 빚을 담보한 경우에도 양도인은 담보를 제공한 소유자이고, 매각대금은 소유자의 양도소득으로 귀속됩니다. 채무자에게 돈이 없어 구상권을 사실상 행사할 수 없더라도 양도소득 성립에는 영향이 없다고 했습니다. 기본 구조는 「친구 빚 담보로 잡힌 내 집이 경매로 넘어가 한 푼도 못 받았는데 양도세를 내나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이미 소송으로 다투는 중이라면 이 판결은 어떤 의미인가요?

채무자 파산은 소송에서도 처분을 위법하게 만드는 사유가 되기 어렵습니다. 판결 사안의 원고는 양도세 부과처분 취소소송을 진행하던 중 채무자 회사가 파산하자 이를 후발적 사유로 내세웠고, 원심은 이를 받아들였습니다. 대법원은 구상권 행사가 불가능해졌더라도 양도소득세 과세표준과 세액을 산정하는 근거에 변동이 없다고 보아 이 주장을 배척했습니다. 따라서 진행 중인 사건이라면 파산 사정보다 양도가액 산정, 취득가액과 필요경비, 양도시기, 비과세 요건처럼 세액 계산 자체를 다투는 주장에 힘을 실어야 합니다. 매각대금 중 잉여금 등으로 소유자가 실제 받은 돈과 채권자에게 배당된 돈을 구분해 정리해 두는 것도 사실관계를 설명하는 데 도움이 됩니다.

후발적 경정청구는 어떤 경우에 할 수 있나요?

납세의무가 성립한 뒤 생긴 사유로 과세표준과 세액의 계산 근거가 바뀐 경우에 할 수 있습니다. 국세기본법은 계산 근거가 된 거래가 판결로 다른 것으로 확정된 경우, 관청의 허가가 취소된 경우, 계약이 해제권 행사나 부득이한 사유로 해제·취소된 경우 등을 정하고, 그 사유를 안 날부터 3개월 안에 청구하게 합니다. 대법원은 채무자 파산은 양도소득의 성립에 영향이 없어 계산 근거에 변동을 가져오지 않는다고 했습니다. 따라서 경매로 인한 양도세는 고지 단계에서 양도가액, 취득가액, 필요경비, 비과세 요건 등을 기한 안에 다투는 것이 중요합니다. 현행 국세기본법과 시행령도 판결이 적용한 구조 그대로입니다.

경매 양도소득세 대응 순서

• 고지서 검토 - 양도가액이 매각대금과 맞는지, 취득가액과 필요경비가 빠지지 않았는지 봅니다.
• 비과세·감면 점검 - 1세대 1주택 등 적용받을 수 있는 요건을 확인합니다.
• 90일 안 불복 - 다툴 부분이 있으면 고지일부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다.
• 구상채권 행사 - 채무자 파산절차에 구상채권을 신고해 배당을 받습니다.
• 5년 안 경정청구 - 신고한 세액이 과다했다면 통상의 경정청구 기한을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 자체의 효력, 취득가액과 필요경비 자료, 비과세 요건 충족 여부에 따라 양도세 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매·공매로 인한 양도소득세 불복과 경정청구, 물상보증인의 구상권 회수 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 집을 잃었는데 왜 양도세를 내나요?
  근저당권 실행 경매도 소득세법상 유상 양도이고, 남의 빚을 담보한 경우에도 양도인은 소유자입니다. 매각대금이 채권자에게 배당되었더라도 소유자의 양도소득으로 봅니다.
• 채무자에게 구상금을 받으면 그 돈에도 세금이 붙나요?
  대법원은 구상권을 경매의 대가가 아니라 대위변제의 효과로 생기는 권리라고 보았습니다. 회수한 구상금은 양도대금과 별개로 보는 것이 판결 취지입니다.
• 후발적 경정청구는 언제까지 해야 하나요?
  법령이 정한 후발적 사유가 생긴 것을 안 날부터 3개월 안에 해야 합니다. 다만 채무자 파산은 그 사유에 해당하지 않는다는 것이 대법원 판단입니다.
• 경매가 무효로 확정되면 양도세는 어떻게 되나요?
  과세의 계산 근거가 된 거래가 판결로 다른 것으로 확정되면 후발적 경정청구 사유가 될 수 있습니다. 경매 효력 자체를 다투는 것은 채무자 파산과 다른 문제입니다.
• 양도세 고지에 불복하지 않았다면 다른 방법이 없나요?
  스스로 신고한 세액이 과다했다면 법정신고기한부터 5년 안에 통상의 경정청구를 검토할 수 있습니다. 세무서 결정에 대한 불복 기한은 고지일부터 90일입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 통상 경정청구를 안 했는데 나중에 후발적 경정청구를 할 수 있나요?
• 파산선고 직후 성립한 경매 양도소득세도 재단채권으로 먼저 갚나요?
• 한정승인했는데 상속받은 땅이 근저당 경매로 팔리면 양도소득세를 내야 하나요?
• 물상보증인 집이 먼저 경매되면 채무자가 구상금을 상계로 없앨 수 있나요?
• 경매 진행 중 집을 자녀에게 증여했다면 낙찰 뒤 양도소득세는 누가 내나요?

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