양도소득세

새집을 사 둔 사이 부모님 집을 상속받으면 옛집 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

단정하기 어렵습니다. 상속주택 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 적용한다는 조문은 없고, 법원은 일시적 2주택 특례를 다른 특례와 겹쳐 세 채 상태에 적용하는 데 엄격한 태도를 보였습니다. 지금은 상속주택이 선순위 1주택인지와 옛집 처분기한부터 확인하고 매도 순서를 정하십시오.

상속받은 집을 서둘러 팔기 전에 세 채 상태에서 어느 특례가 걸리는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 옛집 처분기한은 상속과 관계없이 새집 취득일 기준으로 계산됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021년부터 살던 아파트가 있는 상태에서 2024년 가을 직장 근처 아파트를 새로 샀습니다. 옛 아파트를 팔려고 내놓은 사이 2025년 봄 아버지가 돌아가셔서 아버지가 오래 살던 단독주택을 C씨가 단독으로 상속받았습니다. 집이 세 채가 되자 옛 아파트 비과세가 사라지는 것은 아닌지 걱정했습니다. 옛 아파트를 새집 취득일부터 3년 안에 판다면 상속주택 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 검토할 수는 있지만, 법원이 두 특례를 겹쳐 적용하는 데 엄격하다는 점도 함께 따져야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일시적 2주택 상태에서 상속을 받아도 비과세를 검토할 수 있나요?

검토할 수는 있지만 결론을 장담하기는 어렵습니다. 상속주택 특례는 상속개시 당시 보유한 일반주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 빼 주는데, 남은 옛집과 새집에 일시적 2주택 특례까지 겹쳐 적용한다는 규정은 따로 없습니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속받은 주택과 일반주택을 「각각 1개씩」 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택을 가진 것으로 봅니다.

이 조항의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이어야 합니다. 옛집과 새집 모두 아버지가 돌아가시기 전에 이미 취득한 주택이므로 둘 다 일반주택이 될 수 있습니다. 상속주택을 빼고 보면 옛집과 새집 두 채가 남으므로, 두 특례를 함께 적용하는 견해에 따르면 이 두 채가 같은 조 제1항의 일시적 2주택 요건을 갖추었는지를 보게 됩니다.

다만 법원은 장기임대주택 특례(제20항)와 일시적 2주택 특례(제1항)가 모두 양도 당시 2주택만 가진 경우를 전제한다며 세 채 상태에서 함께 적용하지 않았고, 대법원도 2026. 3. 12. 심리불속행으로 상고를 기각했습니다. 그 1심 판결은 판결요지에서 제155조 제1항·제2항·제20항을 겹쳐 적용해 비과세를 주장할 수 없다고 적었으므로, 상속주택 특례와의 조합에도 같은 논리가 적용될 여지가 있습니다.

두 특례를 함께 검토할 때 판단 순서는 다음과 같습니다.

• 상속주택 제외 - 선순위 상속주택이면 옛집을 팔 때 주택 수에서 뺍니다
• 일시적 2주택 판정 - 옛집 취득 1년 후 새집 취득, 새집 취득일부터 처분기한 안에 옛집 양도
• 1세대1주택 요건 - 옛집 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함), 양도가액 12억원 초과분은 과세

어떤 상속주택이어야 주택 수에서 빠지나요?

부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 법이 정한 순위에 따른 1주택만 상속주택으로 인정됩니다. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택, 그 기간이 같으면 거주기간이 가장 긴 주택, 그것도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택, 거주한 적이 없으면 기준시가가 가장 높은 주택 순입니다.

부모님과 같은 세대였다면 범위가 더 좁습니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대였던 경우에는 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모님이 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다. 또 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 부모님에게 증여받은 주택은 일반주택에서 빠집니다.

여러 형제가 한 집을 함께 상속받은 공동상속주택이라면 제155조 제3항의 별도 규정이 적용되므로 지분 비율과 거주자를 따로 확인해야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에 따른 내용입니다.

옛집은 언제까지 팔아야 하나요?

옛집은 새집을 취득한 날부터 3년 안에 팔아야 하고, 상속받은 날은 이 기한에 영향을 주지 않습니다. 2026. 9. 30. 개정으로 조정대상지역 옛집을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 산 경우에는 2년 안에 팔아야 합니다.

조정대상지역 공고일 이전에 새집을 취득했거나 매매계약 후 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 3년이 적용됩니다. 기한 안에 팔지 못하면 상속주택을 빼더라도 2주택자로 과세되므로, 상속 정리 일정과 별개로 옛집 매도 일정을 먼저 잡는 것이 안전합니다.

옛집을 판 뒤 새집도 상속주택 특례를 받을 수 있나요?

새집도 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이므로, 옛집을 판 뒤 새집과 상속주택만 남으면 새집을 팔 때 다시 상속주택 특례를 검토할 수 있습니다. 이때 새집은 1세대1주택 보유·거주 요건을 따로 갖춰야 합니다.

반대로 상속을 받은 뒤 새로 산 주택은 상속개시 당시 보유한 주택이 아니어서 상속주택 특례의 일반주택이 될 수 없습니다. 상속 이후 다른 집을 더 사는 계획이 있다면 그 집은 이 특례 밖에 있다는 점을 미리 계산에 넣어야 합니다.

상속 후 일시적 2주택 비과세 대응 순서

• 상속주택 순위 확인 - 부모님 명의 주택이 여러 채였다면 소유기간, 거주기간, 기준시가로 선순위 1주택을 정합니다. 협의분할 등기를 하지 않았다면 법정상속분으로 소유한 것으로 봅니다.
• 취득일 표 작성 - 옛집, 새집, 상속개시일을 한 표에 적어 1년 요건과 처분기한을 계산합니다. 새집이 조정대상지역인지도 함께 표시합니다.
• 양도와 신고 - 처분기한 안에 옛집을 팔고 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 냅니다. 상속 관련 등기사항증명서와 가족관계증명서를 함께 준비합니다.
• 해명 안내 대응 - 세무서가 3주택으로 보고 해명자료를 요구하면 상속주택 순위와 상속개시 당시 보유 현황을 정리해 냅니다.
• 과세된 경우 - 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구가 가능합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 부모님과 같은 세대였거나 공동상속, 상속 전 증여가 있었다면 가족관계와 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택이 얽힌 양도소득세 비과세 판단과 경정청구, 조세심판 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속주택을 먼저 팔아야 옛집이 비과세되나요?
  반드시 그렇지는 않습니다. 상속주택 특례는 옛집을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 빼 주지만, 새집까지 있는 세 채 상태에서 일시적 2주택 특례와 겹쳐 적용되는지는 법원 판단이 엄격합니다. 상속주택을 먼저 팔면 그 양도에 별도로 세금이 계산되므로 어느 집을 먼저 팔지는 전체 세액을 비교해 정합니다.
• 부모님 집이 두 채였으면 어느 집이 상속주택인가요?
  피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택이 우선이고, 같으면 거주기간이 가장 긴 주택, 그것도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택 순으로 정합니다. 선순위가 아닌 상속주택은 주택 수에 포함되므로 옛집 비과세 판단이 달라집니다.
• 부모님과 같이 살다가 상속받았으면 어떻게 되나요?
  상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례를 받을 수 없고, 60세 이상 부모님을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모님이 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다. 세대 합가 시점과 부모님 연령을 확인해야 합니다.
• 형제들과 공동으로 상속받은 집도 빠지나요?
  공동상속주택은 제155조 제3항에 따라 상속지분이 가장 큰 상속인이 아니면 그 집을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 최연장자 순으로 소유자를 정합니다.
• 상속 등기를 아직 안 했는데 옛집을 팔아도 되나요?
  협의분할 등기를 하지 않은 상태에서 옛집을 팔면 민법상 법정상속분에 따라 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 그 뒤 제척기간 안에 다르게 협의분할 등기를 해 특례를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 추가 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 상속받은 뒤에 산 집도 같은 특례를 받나요?
  아니요. 상속주택 특례의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 해당하므로 상속 이후 새로 산 집에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 이 경우에는 다른 특례가 있는지 따로 검토해야 합니다.
• 3주택으로 과세예고를 받았으면 어떻게 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 상속주택 순위와 상속개시 당시 보유 현황을 근거로 다툴 수 있습니다. 이미 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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