상속세

어머니가 돌아가신 뒤 집을 증여로 등기했는데 증여세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 돌아가신 뒤 피상속인 명의 재산을 증여 원인으로 등기해도 그 재산은 상속재산이어서 증여세가 아니라 상속세 대상입니다. 생전에 증여계약을 하고 등기 전에 사망했다면 사인증여로 상속에 포함됩니다. 상속세 신고기한은 사망한 달 말일부터 6개월이고, 증여세를 이미 냈다면 경정청구를 검토합니다.

부모님이 돌아가신 뒤 부모님 명의 집을 「증여」를 원인으로 자녀 앞으로 등기하는 경우가 있습니다. 생전에 주기로 했던 재산이라거나, 서류를 그렇게 준비했다는 이유입니다. 그러나 증여는 주는 사람이 살아 있을 때 하는 계약이고, 사망한 사람의 재산은 사망과 동시에 상속인에게 넘어갑니다. 그래서 등기원인이 증여로 적혀 있어도 세법은 이 재산을 상속재산으로 보아 상속세를 매기고, 증여세는 매기지 않습니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」 제2조도 같은 구조입니다.

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H씨의 어머니는 2025. 12. 돌아가셨습니다. 어머니는 생전에 살던 아파트를 H씨에게 주겠다며 증여계약서에 서명해 두었지만 등기는 하지 못했습니다. H씨는 2026. 3. 그 계약서로 아파트를 증여 원인으로 등기했고, 다른 형제들도 이에 동의했습니다. 그 뒤 H씨는 증여세를 신고해야 하는지, 어머니의 다른 예금과 함께 상속세 신고를 해야 하는지 몰라 아직 아무 신고도 하지 않았습니다. H씨는 어느 세금으로 신고해야 하고 기한은 언제까지인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

돌아가신 뒤 증여로 등기한 재산은 증여세 대상인가요?

아닙니다. 상속재산은 피상속인에게 귀속되던 모든 재산이고, 사망한 날에 그 재산은 상속인에게 넘어갑니다. 등기는 그 뒤에 명의를 정리하는 절차일 뿐이어서 등기원인을 증여로 적었다고 증여가 되지 않습니다.

조세심판원도 아버지가 사망한 지 오랜 시간이 지난 뒤 아버지 명의 부동산을 증여를 원인으로 자녀 명의로 등기한 사건에서, 사망으로 상속세 과세대상이 되는 것은 별론으로 하고 증여세를 과세한 것은 법리를 오해한 부당한 처분이라며 증여세 부과처분을 취소했습니다.

세목이 바뀌면 세액도 크게 달라집니다. 사례의 아파트가 6억원이고 다른 상속재산이 없다고 가정하면, 증여세로는 직계존속 증여재산공제 5천만원을 뺀 과세표준 5억 5천만원에 산출세액이 1억 500만원입니다. 상속세로는 일괄공제 5억원을 빼면 과세표준 1억원에 산출세액이 1천만원입니다. 등기원인만 보고 증여세로 신고하면 내지 않아도 될 세금을 내게 될 수 있습니다.

생전에 증여계약을 했는데 등기 전에 돌아가셨다면요?

이 경우도 상속세입니다. 세법은 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무를 이행하는 중에 증여자가 사망한 경우의 그 증여를 사인증여로 보고, 사인증여는 상속에 포함합니다. 증여의 정의에서는 사인증여를 뺍니다. 상속인이 아닌 사람에게 진 증여채무라면 기준 기간은 5년입니다.

사례에서 어머니가 서명한 증여계약서는 상속인인 H씨에게 진 증여채무이고, 이행 전에 어머니가 돌아가셨으므로 아파트는 사인증여로 상속재산에 들어갑니다. H씨는 이 아파트를 다른 상속재산과 합쳐 상속세를 신고해야 하고, 증여세를 따로 신고할 대상은 아닙니다. 증여계약서 없이 말로만 약속했던 경우라면 사인증여인지 다툼이 생길 수 있지만, 어느 쪽이든 사망 뒤 명의를 옮긴 재산이 상속세 대상이라는 결론은 달라지지 않습니다. 다만 상속인이 아닌 손자녀 앞으로 바로 등기했고 생전 증여계약도 없었다면, 상속인이 상속받은 뒤 손자녀에게 다시 넘긴 것으로 볼 수 있어 따로 검토해야 합니다.

형제 몫까지 한 사람 앞으로 등기하면 증여세가 나오나요?

상속재산을 처음 나누어 한 상속인이 법정상속분보다 많이 가져가는 것은 상속으로 봅니다. 증여세가 문제 되는 것은 등기 등으로 각자의 상속분이 확정된 뒤에 다시 나누어 특정 상속인이 당초 상속분보다 더 가져가는 경우입니다. 이때도 상속세 신고기한 안에 다시 나누었거나 당초 분할이 무효·취소된 경우처럼 정당한 사유가 있으면 증여세를 매기지 않습니다.

그래서 형제들이 동의했다면 등기원인을 증여보다 상속재산 협의분할로 정리하는 편이 다툼을 줄입니다. 이미 증여 원인으로 등기했다면 협의분할서를 따로 작성해 두어 상속재산을 처음 나눈 것임을 보여 줄 자료를 남겨야 합니다. 상속세 납부의무는 각자 받은 재산 비율로 나누고, 받은 재산을 한도로 서로 연대합니다.

증여세를 이미 냈거나 상속세 신고를 놓쳤다면요?

증여세로 신고해 세금을 냈다면 경정청구로 돌려받는 절차를 밟고, 같은 재산을 상속세 신고에 넣어야 합니다. 상속세 신고기한이 지났다면 세무서가 결정하기 전까지 기한후신고를 할 수 있습니다. 기한 안에 신고하지 않으면 무신고가산세 100분의 20과 납부지연가산세가 붙고, 기한 안에 신고했을 때 받을 수 있는 신고세액공제 100분의 3도 받지 못합니다.

나중에 이 집을 팔 때도 상속으로 정리해 두는 편이 유리합니다. 소득세법은 상속으로 취득한 자산의 취득시기를 상속이 개시된 날로 정하고 있어, 상속재산으로 보면 등기일이 아니라 어머니가 돌아가신 날을 기준으로 보유기간을 셀 수 있습니다. 상속세 신고 때 평가한 가액이 취득가액의 기준이 되므로 신고 단계의 평가도 함께 챙겨야 합니다.

사망 후 증여등기 대응 순서

• 사실관계 정리 - 사망일, 증여계약일, 등기일, 다른 상속인의 동의 여부를 날짜순으로 적습니다.
• 세목 확인 - 등기원인과 관계없이 상속재산인지, 이미 낸 증여세가 있는지 확인합니다.
• 상속세 신고 - 기한 안이면 다른 상속재산과 함께 신고하고, 지났다면 기한후신고를 합니다.
• 협의분할서 보완 - 공동상속인이 있으면 처음 나눈 내용을 협의분할서로 남깁니다.
• 경정청구·과세전적부심사 - 증여세를 냈다면 5년 안에 경정청구를, 세무서가 증여세를 매기겠다는 과세예고통지를 하면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 생전 증여계약이 있었는지와 공동상속인이 어떤 내용으로 나누었는지에 따라 세목과 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속 이후 등기 정리와 관련된 상속세·증여세 신고 검토, 경정청구와 과세전적부심사를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님 사망 후 증여로 등기하면 증여세를 내나요?
  아니요, 사망한 날 그 재산은 상속인에게 넘어가므로 등기원인이 증여라도 상속재산입니다. 조세심판원도 사망 후 증여 원인으로 등기한 부동산에 증여세를 매긴 처분을 취소했습니다. 상속세 신고 대상입니다.
• 생전에 증여계약서를 썼는데 등기 전에 돌아가셨어요.
  상속개시일 전 10년 안에 상속인에게 진 증여채무를 이행하는 중에 증여자가 사망하면 그 증여는 사인증여로 상속에 포함됩니다. 그래서 증여세가 아니라 다른 상속재산과 함께 상속세로 신고합니다.
• 형제 동의로 제 앞으로만 등기하면 증여세가 나오나요?
  상속재산을 처음 나누어 법정상속분보다 많이 받는 것은 상속입니다. 등기로 상속분이 확정된 뒤 다시 나누어 더 받으면 증여세가 문제 되지만, 상속세 신고기한 안에 다시 나눈 경우 등은 제외됩니다.
• 이미 증여세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  증여세 신고를 했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 같은 재산은 상속세 신고에 넣어야 하므로, 경정청구와 상속세 신고 또는 기한후신고를 함께 준비합니다.
• 상속세 신고기한을 넘겼으면 어떻게 되나요?
  세무서가 결정하기 전까지 기한후신고를 할 수 있습니다. 다만 무신고가산세 100분의 20과 납부지연가산세가 붙고, 기한 안 신고 때 받는 신고세액공제 100분의 3은 받지 못합니다.
• 나중에 팔 때 취득일은 등기일인가요, 사망일인가요?
  상속으로 취득한 자산의 취득시기는 상속이 개시된 날입니다. 사망 후 증여 원인으로 등기한 재산도 상속재산으로 보면 사망일을 기준으로 보유기간을 셀 수 있고, 상속세 평가가액이 취득가액의 기준이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 아버지께 상속받은 아파트를 팔 때 취득가액은 아버지가 산 값인가요, 상속 당시 시가인가요?
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