세금

상가 임대업에서 난 결손금을 근로소득에서 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 상가 임대업에서 생긴 결손금은 같은 해의 근로소득이나 다른 사업소득에서 빼지 못합니다. 이 결손금은 이월해 앞으로 15년 동안 부동산임대업 소득에서만 공제합니다. 다만 주택을 임대하는 주거용 건물 임대업의 결손금은 예외로 다른 소득에서 뺄 수 있습니다.

아니요, 상가 임대업에서 생긴 결손금은 같은 해의 근로소득이나 다른 사업소득에서 빼지 못합니다. 이 결손금은 이월해 앞으로 15년 동안 부동산임대업 소득에서만 공제합니다. 다만 주택을 임대하는 주거용 건물 임대업의 결손금은 예외로 다른 소득에서 뺄 수 있습니다.

상가 임대 결손금은 왜 다른 소득에서 못 빼나요?

사업소득의 결손금은 원칙적으로 같은 해 근로소득, 연금소득, 기타소득, 이자소득, 배당소득에서 차례로 뺍니다. 그러나 소득세법은 부동산임대업에서 생긴 결손금을 이 통산에서 뺐습니다. 부동산이나 부동산상의 권리를 대여하는 사업, 공장재단이나 광업재단을 대여하는 사업이 여기에 해당합니다.

그래서 상가, 사무실, 창고, 토지를 빌려주는 사업에서 생긴 적자는 그해 다른 소득을 줄이지 못합니다. 예를 들어 근로소득금액이 8천만원이고 상가 임대에서 2천만원 적자가 났다고 보겠습니다. 종합소득 과세표준은 근로소득 8천만원을 기준으로 계산되고, 2천만원은 다음 해 이후로 넘어갑니다. 다음 해 상가 임대소득금액이 1,500만원이면 이월결손금 중 1,500만원을 빼고 500만원은 그다음 해로 넘깁니다.

임대 적자를 다른 사업소득에서 빼려는 시도도 같은 이유로 막힙니다. 소매업을 하면서 남는 땅을 빌려준 경우의 문제는 「소매업용으로 산 땅을 잠시 임대하면 임대 적자를 소매업 소득에서 뺄 수 있나요?」에서 다뤘습니다.

주택을 임대하면 무엇이 다른가요?

주거용 건물 임대업에서 생긴 결손금은 예외입니다. 이 결손금은 다른 사업소득 결손금처럼 같은 해 근로소득 등에서 순서대로 뺄 수 있습니다. 남은 금액도 이월해 사업소득, 근로소득 등 모든 종합소득에서 공제합니다. 같은 적자라도 주택 임대에서 났는지 상가 임대에서 났는지에 따라 당장의 세금이 달라지는 이유입니다.

그래서 상가와 주택이 함께 있는 건물이라면 어느 부분에서 결손이 났는지가 중요합니다. 부동산임대업 소득이 있는 사업자는 소득별로 구분해 회계처리해야 합니다. 구분할 수 없는 공통 수입과 공통 경비는 각 수입금액 비율로 나눠 장부에 적습니다.

상가주택의 주택 범위는 다른 조문에서도 문제 됩니다. 주택임대소득 비과세를 따질 때 시행령은 주택 면적이 더 크면 전부를 주택으로, 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 결손금 구분에서도 임대차계약과 실제 용도를 함께 정리해 두어야 다툼이 줄어듭니다.

이월된 상가 임대 결손금은 언제까지 쓸 수 있나요?

부동산임대업 이월결손금은 발생한 과세기간의 종료일부터 15년 안에 끝나는 과세기간의 부동산임대업 소득금액에서 공제합니다. 먼저 발생한 결손금부터 순서대로 뺍니다. 2020년 1월 1일 전에 시작한 과세기간에 생긴 결손금은 종전 규정대로 10년입니다. 2019년 귀속 결손금이라면 15년이 아니라 10년 기준으로 남은 기간을 따져야 합니다.

이월결손금은 다른 임대 부동산의 소득에서도 뺄 수 있습니다. 상가 A에서 생긴 적자를 나중에 상가 B의 임대소득에서 빼는 식입니다. 다만 부동산임대업 소득이 아닌 근로소득이나 다른 사업소득에서는 이월된 뒤에도 뺄 수 없습니다.

그해 결손금과 이월결손금이 함께 있으면 그해 결손금부터 먼저 공제합니다. 제척기간이 지난 과세기간의 이월결손금이 뒤늦게 확인된 경우에는 공제하지 않습니다.

오래된 결손금을 쓰면 그 발생 연도도 다시 검증받을 수 있습니다. 통상의 제척기간이 끝난 뒤 이월결손금을 공제할 수 있습니다. 이때 결손금이 생긴 해의 제척기간은 공제한 해의 법정신고기한부터 1년으로 바뀝니다. 그래서 결손금이 생긴 해의 장부와 증빙은 공제를 마칠 때까지 보관해야 합니다.

추계로 신고하면 결손금은 어떻게 되나요?

결손금은 장부에 의해 사업소득금액을 계산할 때 생기는 것입니다. 추계로 신고하면 결손금 자체가 인정되지 않습니다. 또 추계로 신고한 해에는 이월결손금도 공제받지 못합니다.

예외는 천재지변 같은 불가항력으로 장부와 증빙이 사라져 추계로 신고하거나 결정받은 경우입니다. 그 밖의 사유로 장부를 갖추지 못하면 이월결손금이 있어도 그해에는 쓰지 못하고 공제기간만 흘러갑니다. 대출이자와 감가상각비가 큰 상가라면 장부 기장이 결손금을 지키는 방법입니다.

장부에는 간편장부도 포함됩니다. 업종별 일정 규모 미만 사업자가 간편장부를 성실히 쓰면 장부를 갖춘 것으로 봅니다. 다만 복식부기의무자가 재무상태표 등 법정 서류를 내지 않으면 신고를 하지 않은 것으로 보므로 주의해야 합니다.

상가 임대 결손금 대응 순서

• 장부 기장 - 임대 수입과 이자, 감가상각비, 수선비를 장부와 증빙으로 정리합니다.
• 소득 구분 - 상가와 주택을 함께 임대하면 수입과 경비를 소득별로 나눠 적습니다.
• 결손금 관리표 - 연도별 결손금과 공제 내역, 15년 기한을 표로 관리합니다.
• 임대소득에서 공제 - 다음 해부터 부동산임대업 소득에서 먼저 발생한 것부터 뺍니다.
• 추계 신고 피하기 - 이월결손금이 남아 있는 동안에는 장부 신고를 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 부동산의 용도와 장부 기장 여부, 결손금 발생 시기에 따라 공제 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산임대업 결손금과 이월결손금 공제에 관한 종합소득세 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 임대 결손금을 다른 상가 임대소득에서는 뺄 수 있나요?
  네, 이월된 부동산임대업 결손금은 부동산임대업 소득금액에서 공제하므로 다른 상가나 토지 임대소득에서도 뺄 수 있습니다. 근로소득이나 다른 사업소득에서는 뺄 수 없습니다.
• 주택 임대 결손금은 근로소득에서 바로 뺄 수 있나요?
  네, 주거용 건물 임대업의 결손금은 부동산임대업 통산 제한의 예외입니다. 같은 해 근로소득, 연금소득 등에서 순서대로 빼고, 남은 결손금은 이월해 공제합니다.
• 2019년에 생긴 임대 결손금도 15년 동안 쓸 수 있나요?
  2020년 1월 1일 전에 시작한 과세기간에 생긴 결손금은 종전 규정의 공제기간을 따릅니다. 15년은 2020년 이후 시작한 과세기간의 결손금부터 적용됩니다.
• 임대 적자만 난 해에도 종합소득세 신고를 해야 하나요?
  네, 결손금이 있는 거주자도 다음 해 5월 확정신고 대상입니다. 장부에 따라 결손금을 신고해 두어야 이후 15년 동안 임대소득에서 공제할 근거가 남습니다.
• 공장을 빌려주는 사업도 같은 제한을 받나요?
  네, 공장재단이나 광업재단을 대여하는 사업도 부동산임대업에 포함되어 결손금을 다른 소득에서 빼지 못합니다. 공장 건물만 빌려주는 경우도 부동산 대여에 해당합니다.
• 상가주택은 주택 결손금과 상가 결손금을 어떻게 나누나요?
  부동산임대업 소득이 있는 사업자는 소득별로 구분해 회계처리해야 합니다. 공통 수입과 공통 경비는 각 총수입금액 비율로 나눠 장부에 적고, 이 구분이 결손금 통산 여부를 가릅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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