양도소득세

상생임대 특례, 2026. 10. 1.부터는 언제까지 집을 팔아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

2026. 10. 1. 시행 시행령 개정으로 상생임대 특례는 상생임대차계약의 2년 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 받을 수 있습니다. 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝났다면 2027. 12. 31.까지이고, 양도일은 잔금일 기준입니다.

상생임대주택 특례는 직전 계약보다 임대료를 5% 넘게 올리지 않고 2년 이상 임대한 집에 대해, 1세대 1주택 비과세의 2년 거주 요건을 면제하는 제도입니다. 그동안은 요건만 채우면 언제 팔든 특례를 받았습니다. 2026. 9. 30. 시행령 개정으로 팔아야 하는 기한이 새로 생겼습니다. 상생임대를 해 두고 집값 흐름을 보며 매도를 미루던 분은 기한부터 다시 계산해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022. 4. 취득 당시 조정대상지역이던 서울 아파트를 사서 한 번도 살지 않고 전세를 주었습니다. 직전 계약은 2022. 5. 1.부터 2년, 상생임대차계약은 2024. 5. 1.부터 2026. 4. 30.까지였고 보증금은 4% 올렸습니다. 세입자는 2026. 4. 30. 나갔고, B씨는 2028년 봄쯤 팔 생각이었습니다. B씨는 2028년에 팔아도 거주하지 않은 이 집이 비과세되는지, 이미 끝난 계약도 새 기한이 적용되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

개정 전 조문에는 양도 기한이 없었습니다. 개정 뒤에는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝난 경우에는 일괄해 2027. 12. 31.까지로 정했습니다. 상생임대차계약을 체결할 수 있는 기간은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지로 바뀌지 않았습니다.

개정 시행령 부칙에는 이 조항에 관한 별도 적용례나 경과조치가 없고 시행일만 2026. 10. 1.로 정했습니다. 따라서 2026. 10. 1. 이후 양도하는 분부터 새 기한이 적용되는 것으로 볼 수 있습니다. 2026. 9. 30.까지 잔금을 받고 판 집은 종전 조문대로 판단합니다.

상생임대 계약이 끝난 집은 언제까지 팔아야 하나요?

사례의 상생임대차계약은 2026. 4. 30.에 끝났으므로 2026. 12. 31. 이전 종료에 해당하고, B씨는 2027. 12. 31.까지 양도해야 합니다. 2028년 봄에 팔면 상생임대 특례를 받을 수 없고, 취득 당시 조정대상지역 주택이어서 2년 거주 요건을 채우지 않은 이상 비과세가 되지 않습니다.

양도일은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금을 청산한 날입니다. 2027. 12.에 매매계약을 하고 잔금을 2028. 1.에 받으면 기한을 넘긴 것이 됩니다. 매수인과 잔금일을 정할 때 기한을 계약서에 분명히 반영합니다.

상생임대 특례는 1세대 1주택 비과세의 거주 요건뿐 아니라 장기임대주택을 가진 분의 거주주택 특례와 고가주택 장기보유특별공제의 거주 요건도 함께 면제합니다. 기한을 넘기면 이 세 가지 면제가 한꺼번에 사라지므로, 장기임대주택을 함께 가진 분은 거주주택 매도 일정도 같이 점검합니다.

아직 상생임대 중이라면 기한은 어떻게 계산하나요?

2027. 1. 1. 이후 임대기간이 끝나는 경우에는 종료일부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날이 기한입니다. 예를 들어 2026. 6. 1.부터 2년 임대하면 2028. 5. 31.에 끝나 2029. 5. 31.까지 팔아야 합니다. 2027. 3. 1.에 임대를 시작해 2029. 2. 28.에 끝나면 1년 뒤가 아니라 2029. 12. 31.이 기한입니다.

임대기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 세입자 사정으로 중간에 새 계약을 맺은 경우에는 일정 요건 아래 기간을 합산합니다. 다만 상생임대차계약을 2년보다 길게 맺었거나 갱신한 경우 어느 날을 임대기간 종료일로 볼지는 아직 해석이 쌓이지 않았으므로, 짧은 쪽을 기준으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.

특례적용신고서를 내지 못했다면 특례를 못 받나요?

상생임대 특례를 받으려면 양도소득세 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 내야 합니다. 국세청은 묵시적 갱신으로 계약서가 없어 제출하지 못한 경우에도 요건을 갖춘 사실이 확인되면 특례를 적용할 수 있다고 봅니다.

비과세라고 생각해 신고서를 내지 않았다가 세무서에서 해명자료 제출 안내를 받는 경우가 많습니다. 이때는 계약서, 보증금 입금 내역, 확정일자 자료로 두 계약의 기간과 인상률을 입증합니다. 비과세가 부인되면 양도소득세 본세에 더해 신고·납부 관련 가산세가 함께 부과될 수 있어 해명 단계의 자료가 결과를 좌우합니다. 비과세가 부인되어 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

상생임대 양도기한 대응 순서

• 종료일 확정 - 상생임대차계약서와 실제 퇴거일로 2년 임대기간이 끝난 날을 확인합니다.
• 기한 계산 - 2026. 12. 31. 이전 종료면 2027. 12. 31., 그 뒤 종료면 1년 뒤와 2029. 12. 31. 중 빠른 날입니다.
• 잔금일 조정 - 매매계약서의 잔금일이 기한 안에 들어오게 정합니다.
• 신고서 제출 - 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 냅니다.
• 다툼 대응 - 비과세가 부인되면 변호사와 소명서, 과세전적부심사, 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대기간이 끝난 날과 잔금일, 계약서 입증 자료에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상생임대 특례 검토와 양도소득세 비과세 부인에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상생임대 특례에 양도 기한이 생겼나요?
  2026. 10. 1. 시행 시행령 개정으로 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 하고, 2026. 12. 31. 이전에 끝났다면 2027. 12. 31.까지입니다.
• 이미 상생임대가 끝난 집에도 새 기한이 적용되나요?
  부칙에 별도 경과조치가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것으로 볼 수 있습니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝났다면 2027. 12. 31.까지 잔금을 받아야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고 계약금을 받은 사실이 확인되어야 합니다. 이 기간은 이번 개정에서 바뀌지 않았습니다.
• 매매계약을 기한 안에 하면 되나요?
  양도일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날입니다. 기한 안에 계약했더라도 잔금을 기한 뒤에 받으면 특례를 받을 수 없으므로 잔금일을 기한 안으로 정합니다.
• 특례적용신고서를 안 냈는데 비과세가 안 되나요?
  신고기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 내야 합니다. 국세청은 계약서를 내지 못했어도 요건을 갖춘 사실이 확인되면 특례를 적용할 수 있다고 보므로, 해명자료 단계에서 계약 자료로 입증합니다.
• 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
  상생임대 특례를 받을 수 없어, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 거주 요건을 채워야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 고가주택 장기보유특별공제의 거주 요건도 다시 적용됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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