양도소득세

집을 사면서 넘겨받은 세입자 계약도 상생임대 직전계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 집을 취득하면서 전 주인에게서 넘겨받은 임대차계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 될 수 없습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 임대차계약을 직전임대차계약에서 명시적으로 제외합니다. 취득 후 직접 맺은 첫 계약이 언제 시작됐고 올해 말까지인 상생임대차계약 체결 기한에 맞출 수 있는지부터 확인해 보십시오.

세입자가 있는 집을 사면서 넘겨받은 전세계약이 끝날 때 보증금을 5% 안에서 올렸다고 그 재계약이 곧바로 상생임대차계약이 된다고 볼 수는 없습니다. 넘겨받은 계약은 직전임대차계약에서 빠지므로, 직접 맺은 첫 계약이 언제였는지부터 따집니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 4월 세입자가 살고 있는 아파트를 샀습니다. 세입자는 전 주인과 2023년 6월부터 2년 동안 보증금 3억원에 전세계약을 맺은 상태였고, G씨가 그 계약을 그대로 넘겨받았습니다. 2025년 6월 계약이 끝나자 G씨는 같은 세입자와 보증금을 3억 1,500만원으로 5% 올려 2년 재계약을 맺었고, 이 재계약으로 상생임대 특례를 받아 2년 거주 없이 팔 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집을 사면서 넘겨받은 전세계약도 직전임대차계약이 되나요?

아니요, 집을 취득하면서 임대인 지위를 넘겨받은 기존 임대차계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 될 수 없습니다. 직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 뒤 그 주택에 대해 임차인과 직접 맺은 계약을 말합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호는 직전임대차계약을 정의하면서 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다고 괄호로 적어 두었습니다. 넘겨받은 계약 기간이 1년 6개월을 넘어도 직전임대차계약으로 셀 수 없습니다.

그래서 G씨가 2025년 6월 맺은 재계약은 상생임대차계약이 아니라, G씨가 취득 후 직접 맺은 첫 계약, 즉 직전임대차계약이 될 수 있는 계약입니다. 세입자가 같은지는 결론을 바꾸지 않습니다.

그렇다면 상생임대차계약은 언제 맺어야 하나요?

직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대한 뒤, 2026. 12. 31.까지 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 새 계약을 맺고 2년 이상 임대해야 상생임대차계약이 됩니다. 직전계약 기간과 체결 기한이 함께 맞아야 합니다.

• 직전임대차계약 - 취득 후 직접 맺은 계약으로 1년 6개월 이상 임대해야 합니다.
• 증가율 - 직전계약 대비 보증금이나 월세 증가율이 100분의 5 이하여야 합니다.
• 체결 기한 - 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고 계약금을 받아야 합니다.
• 상생임대 기간 - 상생임대차계약으로 2년 이상 임대해야 합니다.

G씨의 직전계약은 2025년 6월 시작해 2026년 12월에 1년 6개월이 됩니다. 계약 만료인 2027년 6월에 새 계약을 맺으면 체결 기한을 넘기므로, 기한 안에 새 계약을 맺을 방법이 있는지 따로 확인해야 합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우 증가율은 「민간임대주택에 관한 특별법」의 전환 기준으로 계산합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1. 시행 개정으로 상생임대주택 특례에 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 2년 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 거주기간 제한을 받지 않습니다.

임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다. 이 개정에는 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다.

상생임대차계약 체결 기한인 2026. 12. 31.은 그대로입니다. 특례를 받으려면 예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 내야 합니다.

상생임대 직전임대차계약 확인 대응 순서

• 계약 출처 확인 - 각 임대차계약서의 임대인 이름과 계약일을 보고 취득 전 계약을 넘겨받은 것인지, 취득 후 직접 맺은 것인지 나눕니다.
• 직전계약 특정 - 취득 후 직접 맺은 첫 계약의 임대 개시일부터 1년 6개월이 되는 날을 계산합니다.
• 체결 기한 대조 - 그 날이 2026. 12. 31. 이후라면 상생임대차계약을 기한 안에 맺기 어려우므로 일반 2년 거주 요건과 비교합니다.
• 양도 시점 계획 - 상생임대 2년이 끝난 날부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날 안으로 잔금일을 잡습니다.
• 신고 - 양도 후 2개월 안에 상생임대주택에 대한 특례적용신고서와 두 계약서를 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 함께 냅니다. 비과세가 부인되면 30일 안에 과세전적부심사, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 직후 기존 세입자와 계약서를 새로 쓴 경우처럼 승계인지 새 계약인지가 애매하면 계약서 문언과 보증금 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대주택 특례와 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 과세전적부심사·심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 넘겨받은 계약 기간도 1년 6개월에 합치나요?
  아니요. 주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외되므로 그 기간을 직전계약 1년 6개월에 넣을 수 없습니다. 취득 후 직접 맺은 계약의 임대 기간만 셉니다.
• 같은 세입자와 재계약해도 직전계약이 되나요?
  취득 후 직접 맺은 계약이라면 세입자가 같아도 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 조문은 임대인이 취득 후 임차인과 체결한 계약을 요구할 뿐 새 임차인일 것을 요구하지 않으므로 계약 주체와 시점을 기준으로 봅니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 합니다. 2027년에 맺는 계약은 보증금을 5% 안에서 올렸더라도 현행 조문상 상생임대차계약이 되지 않습니다.
• 상생임대 특례를 받으면 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1. 이후 양도분부터 상생임대 2년 기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다.
• 전세를 월세로 바꾸면 5%는 어떻게 계산하나요?
  상생임대차계약을 맺으면서 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다. 단순히 금액을 더해 비교하면 결과가 달라질 수 있습니다.
• 특례를 받으려면 어떤 서류를 내나요?
  예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 내야 합니다. 넘겨받은 옛 계약서는 직전계약서가 아니므로 직접 맺은 계약서를 냅니다.
• 특례가 부인되면 어떻게 다투나요?
  세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤에는 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 제기할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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