양도소득세

전 주인 때 세입자 계약을 만료 전에 새로 쓰면 상생임대 직전계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 집을 사면서 넘겨받은 임대차계약을 만료 전에 끝내고 다시 쓴 계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 되지 않습니다. 소득세법 시행령은 임대인 지위를 승계한 계약을 직전임대차계약에서 제외합니다. 지금은 승계 계약이 만료로 끝났는지, 합의로 중간에 끝냈는지부터 확인해야 합니다.

전 주인 때 맺은 계약을 서둘러 고쳐 쓸 필요는 없습니다. 승계한 계약은 그대로 두고 만료 뒤 처음 맺는 계약부터 직전임대차계약으로 쌓아 가면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 4월 조정대상지역 아파트를 샀습니다. 집에는 전 주인과 2022년 6월에 2년 계약을 맺은 세입자가 살고 있었고, A씨는 그 계약을 그대로 넘겨받았습니다. 상생임대 특례를 빨리 받고 싶었던 A씨는 2024년 3월 계약 만료 전에 세입자와 합의해 기존 계약을 끝내고 보증금을 4% 올린 새 계약을 맺었습니다. 그 뒤 2년 계약을 한 번 더 맺고 2026년 집을 팔려는데, 첫 새 계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

승계받은 임대차계약을 만료 전에 새로 쓰면 직전임대차계약이 되나요?

아니요, 전 주인에게서 넘겨받은 임대차계약을 만료 전에 끝내고 기간과 보증금만 바꿔 새로 맺은 계약은 직전임대차계약으로 인정되지 않습니다. 시행령은 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약을 직전임대차계약에서 빼고 있습니다. 같은 세입자와 승계 계약을 중간에 정리하고 다시 쓴 계약은 그 승계 계약을 이어 가는 것으로 보기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 승계 계약을 만료 전에 해지하고 내용을 바꿔 다시 맺은 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했습니다. 질의자는 2020년 3월 조정대상지역 아파트를 사면서 전 주인과 세입자의 계약(2019. 4. 5.부터 2021. 4. 4.까지)을 넘겨받았고, 만료 직전인 2021년 3월 보증금을 5% 이내로 올려 새 계약을 맺었습니다. 국세청은 이 사안에 기획재정부 재산세제과-952(2023. 8. 10.) 회신을 참조하라고 답했고, 사전답변 요지에서 새로 맺은 계약은 직전임대차계약이 아니라고 정리했습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 승계 계약이 기간 만료로 끝난 뒤 새 계약을 맺었거나, 세입자가 바뀌었다면 판단이 달라질 수 있습니다.

상생임대 2년은 날짜를 어떻게 세나요?

임대기간은 달력의 월 단위로 세고, 1개월에 못 미치는 기간은 1개월로 봅니다. 같은 회신에서 국세청은 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 2년 이상인지 볼 때 이 계산법을 쓴다고 했습니다. 질의 사안처럼 실제 임대가 2023. 1. 7.부터 2025. 1. 4.까지였다면 23개월에 며칠이 모자라지만, 남은 기간을 1개월로 보아 24개월로 계산합니다.

• 직전임대차계약 - 주택을 산 뒤 본인이 직접 맺은 계약이어야 하고, 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않고, 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이에 맺어 실제로 2년 이상 임대해야 합니다.
• 계약금 - 상생임대차계약은 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

상생임대주택 특례에 양도기한이 새로 붙었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 인정합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 전에 끝나는 경우에는 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다. 상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간은 종전처럼 2026. 12. 31.까지입니다. 개정 시행령 부칙에는 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어, 이미 임대기간이 끝난 주택도 시행일인 2026. 10. 1. 이후 양도하면 이 기한이 적용됩니다.

특례를 받으려면 양도소득세 예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 내야 합니다.

상생임대 특례 직전임대차계약 대응 순서

• 계약 이력 정리 - 취득일, 승계 계약 기간, 이후 계약의 체결일·임대기간·보증금을 날짜순으로 적습니다. 승계 계약이 언제 어떻게 끝났는지가 판단을 가릅니다.
• 직전임대차계약 확정 - 취득 뒤 본인이 맺은 첫 계약 중 승계 계약을 이어 쓴 것이 아닌 계약을 찾습니다. 만료 전 합의로 다시 쓴 계약이면 직전 계약으로 쓰기 어렵습니다.
• 5%와 2년 계산 - 보증금과 월세를 전환하는 경우에는 민간임대주택법 기준으로 증가율을 계산하고, 실제 임대기간을 월 단위로 셉니다. 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 양도 시점 결정 - 상생임대차계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날을 넘기지 않게 잔금일을 잡습니다. 2026. 12. 31. 전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다.
• 특례적용신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례적용신고서와 두 계약서를 냅니다. 비과세가 부인되면 경정청구나 심판청구로 다툴 수 있는지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계 계약이 기간 만료로 끝났는지, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사가 섞였는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 승계받은 계약이 끝난 뒤 같은 세입자와 새로 맺으면요?
  승계 계약이 기간 만료로 끝난 뒤 본인이 새로 맺은 계약은 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 시행령이 제외하는 것은 취득으로 임대인 지위를 승계한 계약 자체이기 때문입니다. 다만 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사로 승계 계약이 이어진 것으로 보이면 판단이 달라질 수 있으므로, 갱신 방식과 계약서 작성 경위를 함께 확인해야 합니다.
• 직전임대차계약 기간은 얼마나 되어야 하나요?
  직전임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 기간은 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간으로 보며, 달력의 월 단위로 세고 1개월에 못 미치는 기간은 1개월로 봅니다. 세입자가 일찍 나가 기간이 모자라면 시행규칙에서 정한 요건을 갖춘 경우에 한해 새 계약 기간을 합산할 수 있습니다.
• 보증금을 올리면서 월세로 일부 바꾸면 5%는 어떻게 보나요?
  상생임대차계약을 맺으면서 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다. 단순히 보증금 숫자만 비교하지 않고 전환율을 적용해 환산한 금액으로 5% 초과 여부를 판단하므로, 계약 전에 전환 후 금액을 계산해 두는 것이 안전합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  상생임대차계약은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 통장 입금 내역 같은 증빙서류로 확인되어야 체결한 것으로 인정됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 시행령에서도 이 기간은 그대로이며, 2026. 10. 1.부터는 양도기한 요건이 따로 붙었습니다.
• 특례를 받으면 2년 거주하지 않아도 되나요?
  상생임대주택 요건을 모두 갖추면 1세대1주택 비과세, 일시적 2주택 등에서 요구하는 거주기간 제한을 받지 않습니다. 조정대상지역에서 산 주택이라도 2년 거주 없이 비과세 판단을 받을 수 있습니다. 보유기간 2년 요건까지 면제되는 것은 아니므로 취득일부터 2년 이상 보유했는지는 따로 확인해야 합니다.
• 특례적용신고서를 안 내면 어떻게 되나요?
  시행령은 특례를 적용받으려는 사람이 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서와 직전임대차계약서, 상생임대차계약서를 내도록 정하고 있습니다. 서류를 빠뜨려 거주요건 미충족으로 과세되었다면, 요건을 실제로 갖춘 사실을 계약서와 입금 내역으로 소명하며 경정청구를 검토할 수 있습니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  신고한 세액이 많았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 기한을 넘기면 다툴 길이 좁아지므로 고지서 수령일을 기록해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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