양도소득세

상속받은 뒤에 산 집을 먼저 팔면 상속주택 비과세 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 상속받은 뒤에 산 집은 상속개시 당시 보유한 주택이 아니어서 그 집을 먼저 팔아도 상속주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 2013년 2월 개정 이후 특례 대상 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정합니다. 지금은 나중에 산 집의 취득일과 상속 형태(단독·공동, 소재지)부터 확인하십시오.

상속받은 집을 급히 팔아야만 하는 것은 아닙니다. 다만 상속 뒤에 산 집은 상속주택 특례 대상이 아니므로, 어느 집을 언제 팔지는 세액을 비교해 정해야 합니다.

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J씨는 2023년 어머니가 오래 사시던 아파트를 단독으로 상속받았습니다. 상속받기 전에는 집이 없었고, 2024년 결혼을 앞두고 직장 근처 아파트를 새로 사서 살고 있습니다. 2026년 이사를 하려고 새로 산 아파트를 먼저 팔면서, 상속받은 집은 주택 수에서 빠지는 것으로 알고 비과세를 기대했습니다. 그러나 새로 산 아파트는 상속개시 당시 보유한 주택이 아니어서 상속주택 특례를 받을 수 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

왜 상속 뒤에 산 집은 상속주택 특례를 받을 수 없나요?

현행 소득세법 시행령은 상속주택 특례를 받을 수 있는 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정하기 때문입니다. 상속받은 주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 보아 주는 특례인데, 여기서 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이나 그때 보유하던 조합원입주권·분양권으로 완공된 주택만 해당합니다.

상속으로 어쩔 수 없이 주택 수가 늘어난 사람을 보호하려는 특례이므로, 상속 뒤 스스로 집을 더 산 경우까지 넓혀 주지 않는다는 취지입니다. 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택도 일반주택에서 빠집니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에 따른 내용입니다.

2013년 2월 개정 전에 산 집은 어떻게 되나요?

「상속개시 당시 보유한 주택만 해당한다」는 제한은 2013. 2. 15. 개정 때 들어왔습니다. 개정 전 조문은 일반주택의 취득 시기를 따로 제한하지 않았으므로, 상속 뒤에 산 집도 문언상 일반주택이 될 수 있었습니다.

그래서 상속 뒤에 산 집이라도 2013. 2. 15. 이전에 취득했다면 개정 부칙의 적용례에 따라 종전 규정이 적용되는지 따져 볼 여지가 있습니다. 2013. 2. 16. 이후에 산 집이라면 개정 조문이 적용되어 상속주택 특례를 받을 수 없습니다. 이미 10년이 넘은 일이라 취득일을 등기부로 정확히 확인해야 합니다.

상속 뒤에 산 집이 있으면 어떤 방법을 검토할 수 있나요?

상속 뒤에 산 집을 먼저 팔면 상속주택도 주택 수에 들어가 2주택 상태의 양도가 되므로, 다른 비과세 특례가 없으면 과세됩니다. 반대로 상속주택을 먼저 파는 쪽은 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다.

상속주택을 상속개시일부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 샀다면, 상속주택을 종전주택으로 보고 새집 취득일부터 3년(조정대상지역 종전주택 보유 중 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집 취득은 2년) 안에 상속주택을 파는 경우 일시적 2주택 비과세를 따질 수 있습니다. 이때 상속주택 자체가 보유기간 2년 등 1세대1주택 요건을 갖추어야 합니다.

• 나중에 산 집 먼저 양도 - 상속주택 특례 불가, 2주택 양도로 과세 가능
• 상속주택 먼저 양도 - 일시적 2주택 요건을 갖추면 비과세 검토
• 두 집 모두 보유 - 각 집의 보유기간과 처분기한을 놓고 순서 결정

공동상속이나 시골 상속주택이면 결론이 달라지나요?

여러 사람이 함께 상속받은 공동상속주택의 소수지분만 가졌다면 결론이 달라질 수 있습니다. 공동상속주택 규정은 상속지분이 가장 큰 상속인이 아니면 공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때 그 공동상속주택을 주택으로 보지 않는다고 정하고, 일반주택의 취득 시기를 따로 제한하지 않습니다.

피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 수도권 밖 읍·면 지역의 상속주택이라면 농어촌주택 특례(제155조 제7항 제1호)도 따로 검토할 수 있습니다. 이 특례는 요건과 대상이 다르므로 상속주택의 소재지와 피상속인의 거주기간을 주민등록초본으로 먼저 확인해야 합니다.

상속 후 취득 주택 양도 대응 순서

• 취득일 확인 - 상속개시일과 나중에 산 집의 취득일을 등기부로 확인합니다. 2013. 2. 15. 이전 취득인지도 함께 봅니다.
• 상속 형태 확인 - 단독상속인지 공동상속인지, 내 지분이 가장 큰지, 상속주택이 읍·면 지역인지 정리합니다.
• 매도 순서 비교 - 나중에 산 집을 먼저 팔 때와 상속주택을 먼저 팔 때의 세액을 각각 계산합니다. 일시적 2주택 처분기한도 같이 표시합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 냅니다. 비과세를 잘못 적용했다면 기한 안에 수정신고를 검토합니다.
• 과세된 경우 - 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 2013년 이전 취득이나 공동상속, 피상속인과 같은 세대였던 사정이 있으면 등기부와 가족관계 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택이 얽힌 양도소득세 비과세 판단과 수정신고·경정청구, 조세심판 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 집을 먼저 팔면 비과세되나요?
  상속주택을 상속개시일부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 샀고, 새집 취득일부터 처분기한 안에 상속주택을 판다면 일시적 2주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 상속주택 자체도 보유기간 2년 등 1세대1주택 요건을 갖추어야 합니다.
• 상속 전부터 살던 집을 팔면요?
  상속개시 당시 이미 보유하던 집이라면 상속주택 특례의 일반주택이 되어, 선순위 상속주택을 주택 수에서 빼고 1세대1주택 비과세를 판단합니다. 그 집이 보유기간 등 요건을 갖추었는지는 따로 확인해야 합니다.
• 공동으로 상속받은 집의 작은 지분만 있으면요?
  상속지분이 가장 큰 상속인이 아니라면 공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때 그 공동상속주택을 주택으로 보지 않습니다. 이 규정은 일반주택의 취득 시기를 제한하지 않으므로 상속 뒤에 산 집이라도 결론이 달라질 수 있습니다.
• 부모님과 같이 살다가 상속받았으면 어떻게 되나요?
  상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례를 받을 수 없고, 60세 이상 부모님을 동거봉양하려고 합가한 경우로서 합가 전부터 부모님이 보유한 주택만 상속주택으로 봅니다. 세대 구성 시점을 확인해야 합니다.
• 비과세로 신고했는데 특례 대상이 아니면요?
  법정신고기한이 지난 뒤라도 세무서의 경정을 미리 알기 전에 수정신고하면 기간에 따라 과소신고가산세가 감면됩니다. 이미 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사로 공동상속 지분 등 결론을 바꿀 사실이 있는지 다툴 수 있습니다.
• 상속받은 분양권으로 완공된 집은 어떻게 보나요?
  상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권으로 사업 완료 후 취득한 신축주택은 일반주택에 포함됩니다. 반대로 상속받은 분양권으로 완공된 신축주택은 상속주택에 포함되므로 어느 쪽인지 먼저 구분해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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