양도소득세

상속받은 집을 형제들과 나누지 않은 채 내 집을 팔면 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

될 수 있습니다. 협의분할 등기 전이면 법정상속분대로 상속주택을 가진 것으로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 아니면 그 상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 최연장자의 주택으로 봅니다. 판 뒤 분할 등기로 비과세가 뒤집히면 2개월 안에 신고·납부해야 합니다.

부모님이 돌아가신 뒤 형제들이 상속주택을 어떻게 나눌지 정하지 못한 채 각자 자기 집을 파는 경우가 많습니다. 이때 상속주택 지분 때문에 2주택이 되어 비과세를 못 받는지 걱정하게 됩니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 협의분할 등기를 하지 않았으면 법정상속분대로 가진 것으로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 아니면 그 상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 50세로 2015. 6.에 산 아파트에서 가족과 따로 살고 있습니다. 아버지가 2025. 3. 돌아가시면서 어머니가 사시는 단독주택 한 채를 남기셨고, 상속인은 어머니와 F씨, 동생 두 명입니다. 집을 어떻게 나눌지 아직 정하지 못해 상속등기도 하지 않았습니다. F씨는 2026. 9. 아파트를 11억원에 팔기로 계약했습니다. F씨는 상속주택 지분 때문에 비과세를 못 받는지, 나중에 형제들과 협의해 자신이 그 집을 가져가면 세금이 다시 나오는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

나누지 않은 상속주택은 누구의 집으로 보나요?

상속주택 외의 집을 팔 때까지 상속주택을 협의분할해 등기하지 않았다면, 민법이 정한 법정상속분에 따라 상속주택을 가진 것으로 봅니다. 같은 순위 상속인의 상속분은 똑같고, 배우자는 자녀와 함께 상속할 때 자녀 몫의 5할을 더 받습니다.

F씨 가족은 어머니 1.5, 자녀 세 명이 각각 1의 비율이므로 합계 4.5입니다. 어머니의 법정상속분은 1.5 ÷ 4.5로 9분의 3, F씨와 동생들은 각각 1 ÷ 4.5로 9분의 2입니다. 따라서 어머니가 상속지분이 가장 큰 상속인이 됩니다.

소수지분만 있으면 내 집 비과세에 영향이 없나요?

공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때는 그 공동상속주택을 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로만 봅니다. 지분이 가장 큰 상속인이 아닌 사람, 즉 소수지분자에게는 그 공동상속주택을 주택으로 보지 않습니다.

F씨는 9분의 2 소수지분자이므로 상속주택 지분은 F씨의 주택 수에 들어가지 않습니다. F씨 세대는 아파트 한 채만 가진 것으로 보아 비과세 여부를 판단하고, 아파트를 10년 넘게 보유하며 살았으므로 2년 보유·거주 요건도 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 양도가액도 11억원으로 12억원 이하여서 전액 비과세 대상이 될 수 있습니다.

세무서는 실무상 상속인별 지분과 상속주택에 실제로 사는 사람을 주민등록으로 대조합니다. 형제 가운데 그 집에 사는 사람이 있거나 지분이 같으면 판단이 달라질 수 있으므로, 상속인 전원의 지분과 주소를 표로 정리해 두는 것이 좋습니다.

이 규정은 돌아가신 분이 상속개시 당시 한 채만 가지고 계셨을 때의 기준입니다. 두 채 이상이었다면 소유기간·거주기간 등 정해진 순위에 따른 한 채만 공동상속주택으로 보고, 나머지 지분은 일반 주택으로 셀 수 있습니다.

지분이 같으면 누구의 주택이 되나요?

상속지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 다음 순서로 그 공동상속주택의 주인을 정합니다.

• 1순위 - 그 주택에 거주하는 사람
• 2순위 - 최연장자

예를 들어 어머니가 먼저 돌아가셔서 삼남매가 3분의 1씩 상속받았다면 지분이 모두 같으므로, 그 집에 사는 사람이 있으면 그 사람의 주택으로, 아무도 살지 않으면 나이가 가장 많은 사람의 주택으로 봅니다. 최대지분자로 정해진 상속인은 상속주택 특례 요건을 갖추었는지 따로 따져야 합니다.

지분이 같은 형제 가운데 그 집에 사는 사람이 따로 자기 집을 팔 계획이라면, 그 상속주택이 자기 주택으로 잡힌다는 점을 미리 고려해야 합니다. 거주 여부는 주민등록과 실제 거주 자료로 확인합니다.

내 집을 판 뒤 협의분할하면 세금이 달라지나요?

미분할 상태에서 법정상속분 기준으로 비과세를 받았더라도, 그 뒤 국세 부과의 제척기간 안에 협의분할해 등기한 결과 비과세를 받을 수 없게 되면 세금을 더 내야 합니다. 이때는 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에, 특례를 적용하지 않았을 때의 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 신고·납부합니다.

F씨가 나중에 협의분할로 상속주택을 단독으로 가져가더라도, F씨의 아파트는 상속개시 당시 이미 가지고 있던 집이어서 상속주택 특례의 일반주택에 해당합니다. 따라서 결론이 바로 바뀌지는 않는 것으로 볼 수 있습니다. 반면 상속개시 뒤에 산 집을 판 경우라면 분할 결과에 따라 비과세가 뒤집힐 수 있으므로, 분할 협의 전에 세금 영향을 먼저 계산해야 합니다.

상속인 가운데 누군가 자기 집을 팔 계획이 있다면, 분할 협의서를 쓰기 전에 누가 최대지분자가 되는지를 함께 고려할 수 있습니다. 다만 협의분할은 공동상속인들의 협의로 정해야 하고 한 사람의 지분 조정이 다른 상속인의 세금에도 영향을 주므로, 가족 전체의 양도 계획을 한 번에 놓고 보아야 합니다.

미분할 상속주택 대응 순서

• 상속관계 정리 - 가족관계증명서로 상속인과 법정상속분을 확인하고, 돌아가신 분이 가진 주택이 몇 채였는지 봅니다.
• 최대지분자 확인 - 분할 등기 여부에 따라 누가 최대지분자인지, 같으면 누가 거주하는지와 나이 순서를 정리합니다.
• 분할 시점 결정 - 내 집을 팔기 전에 분할할지, 판 뒤에 분할할지에 따라 세액이 어떻게 달라지는지 비교합니다.
• 사후 신고 - 판 뒤 분할 등기로 비과세가 뒤집히면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다.
• 소명과 불복 - 비과세가 부인되면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인 구성과 지분, 분할 등기 시점, 내 집을 산 시기에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 상속재산 분할과 양도소득세를 함께 고려한 검토, 비과세 부인 처분에 대한 소명과 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속등기를 안 했으면 상속주택은 누구 것으로 보나요?
  내 집을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법의 법정상속분대로 가진 것으로 봅니다. 배우자는 자녀 몫의 5할을 더 받으므로 배우자가 살아 계시면 배우자가 최대지분자가 되는 경우가 많습니다.
• 소수지분이면 상속주택이 내 주택 수에 들어가지 않나요?
  네, 공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로만 봅니다. 소수지분자는 그 집을 주택 수에 넣지 않고 자기 집만으로 비과세 여부를 판단합니다.
• 형제 셋이 똑같이 나눴다면 누구 집인가요?
  최대지분자가 여러 명이면 그 집에 거주하는 사람의 주택으로 보고, 거주하는 사람이 없으면 최연장자의 주택으로 봅니다. 그 사람은 상속주택 특례 요건을 갖추었는지 따로 따져야 합니다.
• 아버지가 집을 두 채 남기셨다면요?
  상속개시 당시 두 채 이상이면 소유기간, 거주기간 등 정해진 순위에 따른 한 채만 공동상속주택으로 봅니다. 나머지 집의 지분은 일반 주택으로 셀 수 있어 소수지분이어도 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
• 내 집을 판 뒤에 분할 등기를 하면 어떻게 되나요?
  분할 등기 결과 비과세를 받을 수 없게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 적용하지 않았을 때의 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 스스로 신고·납부해야 합니다.
• 분할 등기는 언제까지 하면 문제가 되나요?
  국세 부과의 제척기간 안에 협의분할해 등기한 경우가 사후 신고 대상입니다. 분할 협의 전에 각 상속인의 양도 계획과 세금 영향을 함께 계산해 두어야 뒤늦은 추가 납부를 피할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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