양도소득세

상속세 결정 뒤 감정을 새로 받아 상속 건물 취득가액을 올릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 상속받은 건물에 대해 세무서가 상속세를 결정하면서 정한 가액이 있으면 그 가액이 양도소득세 취득가액이 되고, 나중에 상속개시일 기준으로 감정을 새로 받아도 바꿀 수 없습니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속 자산의 취득가액을 상속세 평가액으로 하되 세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 정합니다. 지금은 상속세 결정 통지서에서 그 건물의 결정가액부터 확인해 보십시오.

양도 직전에 감정평가를 새로 받아도 상속받은 부동산의 취득가액은 높아지지 않습니다. 세무서가 상속세를 결정하면서 정한 가액이 있으면 그 금액이 취득가액이 되고, 나중에 받은 감정가로 바꿀 수 없기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨의 아버지는 2022년 초 상가건물을 10억원에 샀다가 석 달 뒤 돌아가셨습니다. F씨는 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액인 10억원으로 상속세를 신고했고, 세무서도 이듬해 10억원으로 상속세를 결정했습니다. 2025년 F씨는 이 건물을 13억원에 팔면서 상속개시일 기준으로 감정평가를 새로 받아 나온 11억원을 취득가액으로 신고했습니다. 몇 달 뒤 세무서는 취득가액을 10억원으로 바로잡아 양도소득세 약 5,500만원을 약 9,300만원으로 늘려 고지하겠다고 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속세 결정 뒤 감정을 새로 받아 취득가액을 올릴 수 있나요?

아니요, 상속받은 자산에 대해 세무서장이 상속세를 결정하거나 경정한 가액이 있으면 그 가액을 양도소득세의 취득가액으로 봅니다. 상속개시일을 기준으로 감정평가를 새로 받아 더 높은 금액이 나왔더라도 취득가액을 그 금액으로 바꿀 수 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액으로 보되, 같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 한다고 정합니다.

사례에서 세무서는 F씨가 신고한 10억원을 그대로 받아들여 상속세를 결정했습니다. 그러므로 10억원이 결정가액이고, 양도 때 받은 감정가 11억원은 취득가액으로 쓸 수 없습니다.

상속세를 신고할 때는 어떤 가액으로 평가하나요?

상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다. 사례처럼 아버지가 상속개시일 석 달 전에 산 가격이 있으면 그 매매가액이 시가가 됩니다.

평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 있었던 매매·감정 가액도 가격변동의 특별한 사정이 없으면 납세자나 세무서장이 신청해 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있습니다. 다만 이것은 상속세를 평가하는 단계의 절차이고, 상속세가 이미 결정된 뒤 양도소득세 신고에서 취득가액만 따로 바꾸는 방법은 아닙니다.

시가를 찾기 어려우면 개별공시지가나 건물 기준시가 같은 보충적 평가방법으로 평가합니다. 이렇게 신고한 가액도 세무서가 그대로 결정하면 결정가액이 되어 나중에 양도할 때 취득가액이 됩니다.

취득가액이 낮게 정해지면 무엇이 달라지나요?

결정가액 10억원과 감정가 11억원의 차이 1억원은 그대로 양도차익에 더해지므로, 사례에서는 양도소득세가 약 5,500만원에서 약 9,300만원으로 늘었습니다. 여기에 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.

그래서 상속세 신고 단계의 평가가 양도소득세까지 이어집니다. 상속받은 부동산을 몇 년 안에 팔 계획이라면 상속세 신고 때 감정평가를 받아 시가로 신고하는 방안과 낮은 가액으로 신고하는 방안의 상속세와 양도소득세를 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.

이미 높은 취득가액으로 신고했다면 어떻게 하나요?

결정가액보다 높은 감정가로 취득가액을 신고했다면 결정가액으로 고쳐 수정신고하는 것이 가산세를 줄이는 방법입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 90%, 3개월 안이면 75%를 감면받습니다.

반대로 세무서가 결정가액이라고 본 금액이 실제 결정 내용과 다르거나, 그 부동산에 대한 결정·경정 가액이 따로 없다면 결론이 달라질 수 있습니다. 이런 사정이 있는데 과세예고 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

상속 부동산 취득가액 대응 순서

• 결정가액 확인 - 상속세 결정 통지서와 상속인별 상속재산 및 평가명세서에서 그 부동산의 가액을 확인합니다.
• 평가 근거 확인 - 그 가액이 매매가액인지 감정가액인지 보충적 평가액인지, 평가기간 안의 가액인지 확인합니다.
• 양도 전 계산 - 결정가액을 취득가액으로 놓고 양도소득세를 미리 계산해 매매 시기와 가격을 정합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서의 취득가액란에 결정가액을 적어 2개월 안에 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 높은 감정가로 신고했다면 과세표준수정신고서로 수정신고하고, 결정가액 자체에 다툼이 있으면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속세가 과세미달로 결정됐거나 상속재산별 가액이 따로 정해지지 않은 경우에는 결정 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산의 취득가액과 평가를 둘러싼 상속세·양도소득세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세를 안 냈어도 결정가액이 있나요?
  상속세 신고를 했다면 세무서는 그 신고를 바탕으로 과세표준과 세액을 결정하므로 납부할 세액이 없어도 결정 내역이 있을 수 있습니다. 상속재산별 가액이 결정 내역에 어떻게 반영됐는지 확인해야 취득가액을 정할 수 있습니다.
• 상속세 신고 때 감정평가를 받으면 무엇이 좋나요?
  평가기간 안에 받은 감정가액은 시가로 인정되어 상속세 결정가액이 되고, 그 금액이 나중에 양도할 때 취득가액이 됩니다. 상속세는 늘 수 있지만 양도소득세는 줄어드므로 두 세금을 함께 계산해 비교합니다.
• 평가기간이 지난 뒤의 감정가도 쓸 수 있나요?
  평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지의 감정가액은 가격변동의 특별한 사정이 없으면 신청에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있습니다. 이 절차는 상속세 평가 단계에서 쓰는 것이고, 양도 때 취득가액만 바꾸는 데 쓸 수는 없습니다.
• 공동상속이면 취득가액은 어떻게 나누나요?
  공동상속인은 각자 상속받은 지분만큼 결정가액을 나눠 취득가액으로 삼습니다. 상속인별 상속재산 및 평가명세서에 적힌 지분과 가액을 기준으로 하므로 협의분할 내용과 등기 지분이 같은지도 확인합니다.
• 증여받은 부동산도 같은 기준인가요?
  네, 증여받은 자산도 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 보고, 세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 합니다. 다만 배우자·직계존비속에게 받은 경우 이월과세 같은 별도 규정을 함께 봅니다.
• 이미 감정가로 신고했다면 가산세는요?
  결정가액보다 높은 취득가액으로 신고했다면 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 세무서가 경정할 것을 미리 알기 전에 수정신고하면 기간에 따라 과소신고가산세를 90%부터 감면받을 수 있습니다.
• 결정가액 자체가 잘못됐다면 다툴 수 있나요?
  상속세 결정가액이 시가 판단을 잘못한 것이라면 상속세 쪽 결정을 다투는 문제가 되고, 양도소득세 고지에 대해서는 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 두 세목의 기한을 따로 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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