양도소득세

수년째 비워 둔 시골집, 폐가가 아니면 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 수년째 아무도 살지 않은 시골집이라도 구조와 설비가 남아 있어 사람이 살 수 있는 상태라면 주택 수에 들어가 도시 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 주거 기능을 잃은 폐가만 주택에서 빠지고, 그 상태는 납세자가 보여 주어야 합니다. 지금은 시골집의 현재 상태와 잔금일 전 철거가 가능한지부터 확인해 보십시오.

오래 비워 둔 시골집이 있다고 해서 도시 집 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 그 집이 실제로 주거 기능을 잃었는지, 양도 전에 정리할 수 있는지에 따라 결론이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2009년 부모님께 시골의 작은 집을 증여받았지만 아무도 살지 않은 채 비워 두었습니다. 2019년 도시에 아파트를 6억원에 사서 살다가 2026년 3월 12억원에 팔았고, 시골집은 빈집이라 주택이 아니라고 생각해 1세대1주택 비과세로 신고했습니다. 세무서는 시골집이 주거 기능을 유지하고 있다며 2주택으로 보아 약 1억 9천만원을 과세하겠다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사람이 살지 않는 시골집도 주택으로 보나요?

네, 사람이 살지 않고 비워 둔 시골집이라도 지붕·벽·문 같은 구조가 남아 있어 손보면 바로 살 수 있는 상태라면 주택으로 보아 주택 수에 들어갑니다. 주택에서 빠지는 것은 주거 기능을 잃은 폐가뿐입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제88조 제7호는 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다. 비어 있는 집은 지금 쓰는 용도가 분명하지 않으므로 건축물대장상 주택이면 주택으로 판단되는 경우가 대부분입니다.

사례에서 D씨 세대는 아파트를 팔 당시 시골집과 아파트 두 채를 가진 것이 되어 1세대1주택 비과세 요건을 채우지 못합니다.

폐가로 인정받으려면 어떤 상태여야 하나요?

폐가로 인정받으려면 양도 당시 그 집이 사람이 살 수 없을 정도로 주거 기능을 잃은 상태였다는 것을 납세자가 보여 주어야 합니다. 오래 비었다거나 낡았다는 것만으로는 부족합니다.

조세심판원은 배우자 명의 시골집이 폐가라는 주장에 대해, 개별주택가격이 계속 공시되고 기준시가가 7,760만원으로 확인되며 사진상 외벽·내벽·문이 대체로 온전하고 개수대도 대부분 원형을 유지한다는 이유로 주거 기능이 남아 있다고 보아 청구를 기각했습니다.

• 주택으로 볼 사정 - 지붕과 벽, 출입문이 온전함, 부엌과 화장실 설비가 남아 있음, 개별주택가격이 공시되고 재산세가 주택으로 부과됨.
• 폐가로 볼 사정 - 지붕이 내려앉거나 벽이 무너짐, 전기·수도 설비가 철거돼 다시 설치해야 함, 사람이 들어가 살 수 없을 만큼 훼손됨.

양도 당시의 상태가 기준이므로, 시골집 현황 사진과 전기·수도 해지 기록을 양도 전에 날짜가 남게 모아 둡니다.

시골집을 헐고 팔면 비과세를 받을 수 있나요?

네, 도시 집의 잔금일 전에 시골집을 철거해 멸실하면 양도 당시 1주택만 가진 것이 되어 다른 요건을 갖춘 경우 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 판단 기준일이 양도일이기 때문입니다.

철거만 하고 건축물대장 말소를 하지 않으면 공부상 주택이 남아 다툼이 생길 수 있습니다. 철거 후 멸실신고를 해 건축물대장을 말소하고, 말소일이 잔금일보다 앞서는지 확인합니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 되더라도 12억원 초과 부분에는 세금이 붙습니다. 사례처럼 정확히 12억원이면 넘는 부분이 없습니다.

농어촌주택 특례로 빼 줄 수는 없나요?

증여받은 시골집을 먼저 갖고 있다가 도시 집을 산 경우에는 농어촌주택 특례로 시골집을 빼 줄 수 없습니다. 특례마다 시골집을 어떻게 취득했는지와 취득 순서를 따로 정하고 있기 때문입니다.

• 상속·이농·귀농 농어촌주택 - 수도권 밖 읍·면 지역의 주택이면서 피상속인이나 이농인이 5년 이상 거주했거나 귀농 목적으로 취득해야 합니다. 증여받은 집은 여기에 해당하지 않습니다.
• 조세특례제한법상 농어촌주택 - 일반주택을 먼저 가진 1세대가 2028. 12. 31.까지 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하는 경우에 적용되므로, 시골집을 먼저 가진 경우는 해당하지 않습니다.

이미 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?

이미 비과세로 신고했는데 시골집이 주택으로 판단될 상황이라면 세무서가 경정하기 전에 수정신고해 가산세를 줄이는 방안을 먼저 검토합니다. 1개월 안이면 과소신고가산세의 100분의 90을 감면받습니다.

양도 당시 시골집이 이미 폐가였다는 자료가 있다면 다툴 수 있습니다. 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

시골 빈집 보유자 주택 양도 대응 순서

• 시골집 상태 확인 - 건축물대장, 개별주택가격 공시 여부, 현장 사진으로 주거 기능이 남아 있는지 확인합니다.
• 취득 경위 확인 - 상속·증여·매매 중 무엇으로 받았는지, 도시 집보다 먼저인지 확인해 농어촌주택 특례 여지를 봅니다.
• 멸실 여부 결정 - 잔금일 전에 철거와 건축물대장 말소를 마칠 수 있는지 일정을 잡습니다.
• 신고 - 과세 대상이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 비과세로 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서를 냅니다.
• 사후 대응 - 폐가였다는 자료가 있으면 과세전적부심사청구서나 조세심판청구서를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시골집 일부만 무너졌거나 창고로 쓰고 있다면 현장 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 해당 여부를 둘러싼 1세대1주택 비과세 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전기와 수도를 끊어 두면 주택이 아닌가요?
  전기와 수도가 끊겼다는 사정만으로 바로 폐가가 되지는 않습니다. 구조가 온전해 다시 연결하면 살 수 있다면 주거 기능이 남은 것으로 볼 수 있으므로, 지붕과 벽, 부엌과 화장실의 상태를 함께 확인합니다.
• 건축물대장에 주택으로 남아 있으면 무조건 주택인가요?
  무조건은 아니지만, 실제 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따르므로 대장상 주택인 빈집은 주택으로 판단되기 쉽습니다. 폐가라는 사실은 납세자가 현장 사진과 설비 상태로 보여 주어야 합니다.
• 도시 집 계약 후 잔금 전에 철거해도 되나요?
  네, 1세대1주택 여부는 양도일인 잔금일 현재로 판단하므로 잔금일 전에 시골집을 철거해 멸실하면 1주택으로 판단될 수 있습니다. 철거와 함께 멸실신고로 건축물대장을 말소해 날짜를 남겨 둡니다.
• 부모님께 상속받은 시골집이면 결론이 다른가요?
  상속받은 시골집이 수도권 밖 읍·면 지역에 있고 피상속인이 5년 이상 거주했다면 농어촌주택 특례로 일반주택을 팔 때 주택 수에서 빼 줄 수 있습니다. 증여받은 집은 이 특례 대상이 아닙니다.
• 도시 집을 먼저 갖고 있다가 시골집을 샀다면요?
  일반주택을 가진 1세대가 2028. 12. 31.까지 기준시가 3억원 이하 등 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하면 일반주택을 팔 때 농어촌주택을 소유주택으로 보지 않습니다. 지역 요건도 함께 확인해야 합니다.
• 폐가였다는 걸 나중에 어떻게 증명하나요?
  양도 당시의 현장 사진, 전기·수도 해지 기록, 마을 이장 등의 확인서, 재산세 과세 내역을 함께 냅니다. 개별주택가격이 계속 공시되고 사진상 외관이 온전하면 폐가 주장이 받아들여지지 않은 결정례가 있습니다.
• 과세 안내를 받았는데 언제까지 다퉈야 하나요?
  과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤에는 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 하며, 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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