세금

짓던 건물을 특수관계 회사에 넘기면 세법상 시가는 어떻게 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.19 갱신

공사 중인 건물에 거래가격이나 감정가액이 없다면 그때까지 건설에 든 비용의 합계액을 시가로 볼 수 있습니다. 국세청 회신과 1990년대 조세심판원 결정이 이렇게 보았습니다. 함께 넘기는 토지는 개별공시지가 등으로 평가합니다. 이 시가보다 3억원 이상 또는 5% 이상 낮게 넘기면 부당행위계산 부인 대상이 됩니다.

공사 중인 건물에 거래가격이나 감정가액이 없다면 그때까지 건설에 든 비용의 합계액을 시가로 볼 수 있습니다. 국세청 회신과 1990년대 조세심판원 결정이 이렇게 보았습니다. 함께 넘기는 토지는 개별공시지가 등으로 평가합니다. 이 시가보다 3억원 이상 또는 5% 이상 낮게 넘기면 부당행위계산 부인 대상이 됩니다.

공사가 끝나지 않은 건물은 시가를 어떻게 계산하나요?

법인세법상 시가는 먼저 그 법인이 특수관계인이 아닌 불특정다수와 계속 거래한 가격이나 제3자 사이의 일반적인 거래가격입니다. 이런 가격이 없으면 감정평가법인등의 감정가액을 쓰고, 감정가액이 둘 이상이면 평균액을 씁니다.

거래가격도 감정가액도 없으면 상속세 및 증여세법의 평가 방법을 준용합니다. 공사 중인 건물에 대해서는 이를 직접 정한 조문이 없습니다. 이 법은 평가방법을 따로 정하지 않은 재산에 다른 평가방법을 준용하도록 합니다. 국세청 회신은 특수관계자에게 토지와 신축 중인 건물을 넘긴 사안을 다뤘습니다. 그 건물의 시가를 건설에 소요된 비용의 합계액으로 보았습니다.

이 회신에 따르면 설계비, 공사비, 인허가 비용처럼 그 건물을 짓는 데 실제로 들어간 비용을 모아 시가를 계산하게 됩니다. 조세심판원도 같은 방식을 받아들였습니다. 특수관계인에게 넘긴 신축 중 건물을 그때까지 든 신축비로 평가한 처분을 정당하다고 보았습니다(조세심판원 1993. 10. 18. 국심1993중1350 결정).

다만 분양가가 정해져 이윤을 예상할 수 있으면 다르게 볼 수 있습니다. 조세심판원은 분양이 끝난 신축 중 아파트를 공사원가에 넘긴 거래를 저가 양도로 보았습니다. 완공 뒤 분양가를 공사원가 비율로 나눈 금액을 시가로 인정했습니다(조세심판원 1991. 10. 5. 국심1991중0902 결정).

헐어 낸 옛 건물값과 철거비도 시가에 넣나요?

넣지 않습니다. 국세청은 기존 건물을 철거하고 새로 짓던 중 양도한 사안을 다뤘습니다. 당기 비용으로 처리한 기존 건물의 장부가액과 철거비용은 신축 중인 건물의 시가에 포함하지 않는다고 회신했습니다.

회신은 당기 비용으로 처리한 금액이라는 점을 전제로 했습니다. 장부에서 철거 관련 금액을 어떻게 처리했는지가 시가에 영향을 줍니다.

예를 들어 신축 공사비 누계가 30억원이라고 하겠습니다. 당기 비용으로 처리한 옛 건물 장부가액과 철거비가 합계 2억원이라면, 회신 기준의 건물 시가는 30억원입니다. 32억원을 시가로 잡으면 시가를 높게 본 셈이 됩니다.

거꾸로 공사비 누계에서 빠뜨린 비용이 있으면 시가가 낮게 계산되어, 적정한 가격에 넘겼는데도 저가 양도로 보일 수 있습니다. 설계 변경비나 미지급 기성금처럼 장부 반영이 늦은 항목을 계약 전에 확인해 두어야 합니다.

얼마나 낮게 넘기면 부당행위계산 부인 대상이 되나요?

특수관계인에게 자산을 시가보다 낮게 양도하면 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다. 그 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우입니다. 이때는 시가와의 차액을 익금에 산입해 소득금액을 다시 계산합니다.

예를 들어 토지 시가 40억원과 건설비 합계 20억원을 더하면 60억원입니다. 이 자산을 57억원에 넘기면 차액이 3억원이어서 대상이 됩니다. 58억원에 넘기면 차액 2억원은 3억원에도, 시가의 5%인 3억원에도 못 미칩니다.

익금에 산입한 차액은 이익이 귀속된 자에 따라 소득처분합니다. 귀속자가 주주이면 배당, 임원·직원이면 상여입니다. 법인이면 그 이익이 법인의 소득을 구성하는 경우 기타 사외유출, 그 밖에는 기타소득으로 처분합니다.

판단 기준일은 거래 당시입니다. 계약 뒤 공사가 진행되어 비용이 늘어도 계약 당시의 공사비 누계와 토지 평가액을 기준으로 따지게 됩니다. 계약일과 잔금일 사이 시가 변동 문제는 다른 글에서 다뤘습니다. 「회사에 주식을 계약일 시가로 팔았는데 잔금 때 값이 오르면 부당행위인가요?」에서 볼 수 있습니다.

함께 넘기는 토지는 어떻게 평가하나요?

감정가액이 없다면 토지는 상속세 및 증여세법을 준용해 개별공시지가로 평가하는 것이 원칙입니다. 국세청 회신도 토지는 같은 법 제61조를 준용해 평가한다고 했습니다. 개별공시지가가 없는 토지는 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려해 관할 세무서장이 평가한 금액으로 합니다.

감정평가를 받았다면 순서상 감정가액이 먼저 적용됩니다. 토지만 감정을 받고 건물은 공사비 합계로 계산하는 식으로 자산마다 근거가 달라질 수 있습니다. 자산별 시가 근거를 따로 정리해야 합니다.

토지와 건물의 대금을 하나로 정했다면 각각의 시가를 더한 금액과 비교하게 됩니다. 계약서에 토지와 건물 대금을 나눠 적어 두면 부가가치세 과세표준과 세무조사 대응에도 도움이 됩니다.

매수한 회사도 같은 시가 기준을 씁니다. 시가보다 높게 산 부분은 취득가액에서 빠지므로 양쪽 시가 근거를 맞춰 두는 것이 좋습니다.

공사 중 건물 양도 대응 순서

• 비용 집계 - 설계비, 공사 기성금, 인허가 비용 등 건설에 든 비용을 계약 시점까지 항목별로 모읍니다.
• 철거 비용 구분 - 옛 건물 장부가액과 철거비를 신축 원가와 따로 표시합니다.
• 토지 평가 - 감정평가를 받을지, 개별공시지가로 평가할지 정하고 그 근거를 남깁니다.
• 차액 검토 - 합산 시가와 거래가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인지 계산합니다. 그 계산표는 계약 서류와 함께 보관합니다.
• 계약서 정리 - 토지와 건물 대금, 시가 산정 근거를 계약서와 별지에 적어 둡니다.

여기까지는 일반 기준입니다. 감정평가 여부와 공사비 집계 범위에 따라 시가가 달라집니다. 거래 상대방과 특수관계가 성립하는지에 따라 과세 여부도 달라집니다. 법무법인 윤성은 특수관계인 간 부동산 거래의 부당행위계산 검토와 법인세 세무조사 대응 업무를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감정평가를 받으면 공사비 합계 대신 감정가액이 시가인가요?
  네, 거래가격이 없는 경우 감정평가법인등의 감정가액이 상속세 및 증여세법 준용 평가보다 먼저 적용됩니다. 감정가액이 둘 이상이면 평균액을 시가로 봅니다.
• 감정가액과 공사비 합계 중 낮은 쪽을 골라 쓸 수 있나요?
  아니요, 법인세법 시행령은 시가가 불분명할 때 정해진 순서대로 적용하도록 합니다. 감정가액이 있으면 그것이 먼저이고, 납세자가 유리한 금액을 골라 쓰는 방식은 인정되지 않습니다.
• 반대로 특수관계 회사에서 시가보다 비싸게 넘겨받으면 어떻게 되나요?
  시가보다 높은 가액으로 자산을 매입한 경우도 부당행위계산 부인 대상입니다. 이때 시가를 넘는 금액은 넘겨받은 회사의 취득가액에 포함하지 않습니다.
• 특수관계 없는 회사를 거쳐 넘기면 부당행위계산을 피할 수 있나요?
  피하기 어렵습니다. 부당행위계산 부인은 특수관계인과의 거래에 적용되는데, 특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래도 여기에 포함됩니다. 중간 회사를 끼워 넣어도 실질이 특수관계인 거래이면 같은 기준으로 봅니다.
• 회신이 2006년 것인데 지금도 그대로 적용되나요?
  시가 적용 순서는 현행 법인세법 시행령 제89조에도 같은 구조로 남아 있습니다. 조세심판원도 투입 공사비를 시가로 본 결정이 있습니다. 다만 분양가처럼 다른 시가 자료가 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 부당행위로 보면 익금에 더하는 금액은 시가와 거래가의 차액인가요?
  네, 시가와 실제 거래가액의 차액을 익금에 산입합니다. 앞의 예시처럼 시가 60억원 자산을 57억원에 넘겼다면 3억원을 익금에 더해 그 사업연도 소득금액을 다시 계산합니다.
• 공사 중인 건물도 감정가액이 있으면 그 금액이 시가인가요?
  그렇게 볼 수 있습니다. 법원은 증여세 사건에서 공사가 상당히 진행된 신축 상가를 준공 상태 전제로 감정한 가액을 시가로 인정했습니다. 감정의 전제가 실제 공사 진행 상태와 맞는지 확인해야 합니다.
• 공사 자금을 빌리며 든 비용도 건설비 합계에 들어가나요?
  들어갈 수 있습니다. 조세심판원은 신축자금을 마련하려 사채를 발행하며 든 비용을 공사원가로 보았습니다. 이를 빼고 공사원가로 넘긴 부분은 저가 양도로 판단했습니다. 건설자금이자도 함께 점검해야 합니다.

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