세금

신탁한 건물을 팔거나 임대하면 부가가치세는 위탁자와 수탁자 중 누가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

2022. 1. 1. 이후 공급분은 원칙적으로 수탁자가 신탁재산별로 부가가치세를 냅니다. 다만 위탁자 명의로 공급하거나 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배하는 경우에는 위탁자가 냅니다. 그 전에 설정한 신탁은 부칙에 따라 담보신탁 처분 등 일부만 수탁자가 냅니다. 신탁재산을 넘기는 것 자체에는 부가가치세가 없습니다.

2022. 1. 1. 이후 공급분은 원칙적으로 수탁자가 신탁재산별로 부가가치세를 냅니다. 다만 위탁자 명의로 공급하거나 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배하는 경우에는 위탁자가 냅니다. 그 전에 설정한 신탁은 부칙에 따라 담보신탁 처분 등 일부만 수탁자가 냅니다. 신탁재산을 넘기는 것 자체에는 부가가치세가 없습니다.

신탁회사가 건물을 팔면 부가가치세는 신탁회사가 내나요?

2022. 1. 1. 이후 공급하는 분은 신탁회사, 즉 수탁자가 내는 것이 원칙입니다. 부가가치세법은 신탁재산과 관련된 재화나 용역을 공급하면 수탁자가 신탁재산별로 별도의 납세의무자가 된다고 정합니다. 신탁재산이 여러 개면 각각을 사업장으로 보아 따로 사업자등록을 합니다.

수탁자가 여럿이면 공동수탁자가 연대해 납부합니다. 신고와 납부는 신탁사무를 주로 처리하는 대표수탁자가 합니다. 세금계산서도 수탁자가 신탁재산별 등록번호로 발급합니다. 매수인이나 임차인은 이 세금계산서로 매입세액을 공제받습니다. 발급 명의가 틀리면 상대방의 공제까지 문제가 되므로 계약 단계에서 명의를 정해 두어야 합니다.

수탁자가 납부할 부가가치세를 신탁재산으로 충당해도 부족하면 수익자가 제2차 납세의무를 집니다. 한도는 지급받은 수익과 귀속된 재산의 가액을 합한 금액입니다.

위탁자가 부가가치세를 내야 하는 경우는 언제인가요?

위탁자 명의로 공급하거나 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하는 경우입니다. 위탁자 명의 공급은 매매계약서나 임대차계약서의 매도인·임대인이 위탁자인 경우입니다. 담보신탁 중 위탁자가 직접 임대차계약을 맺고 임대료를 받는 경우가 대표적입니다. 실질적 지배·통제에 해당하는 경우는 시행령이 네 가지로 정합니다.

첫째, 부동산개발사업을 목적으로 한 신탁에서 개발사업비 조달의무를 수탁자가 지지 않는 경우입니다. 흔히 관리형 토지신탁이 여기에 해당합니다. 다만 수탁자가 정비사업의 사업시행자이면 제외됩니다. 둘째, 수탁자가 정비사업의 사업대행자인 경우입니다.

셋째, 수탁자가 위탁자의 지시로 위탁자의 특수관계인에게 공급하는 경우입니다. 넷째, 집합투자기구의 투자신탁입니다. 이 네 경우에는 위탁자가 부가가치세를 내고 세금계산서도 위탁자 명의로 발급합니다.

위탁자가 이렇게 납세의무를 지는데 세금을 체납하면 신탁재산이 물적납세의무로 징수 대상이 됩니다. 위탁자의 다른 재산으로 부족할 때 수탁자가 그 신탁재산으로 납부할 의무를 집니다.

2022년 전에 맺은 신탁도 같은 기준인가요?

아니요, 2022. 1. 1. 전에 설정한 신탁은 부칙의 특례를 따릅니다. 이 경우 수탁자가 납세의무자가 되는 것은 두 가지뿐입니다. 위탁자의 채무이행을 담보하려는 신탁에서 채무이행을 위해 신탁재산을 처분하는 경우가 하나입니다. 수탁자가 정비사업의 지정개발자로서 신탁재산을 처분하는 경우가 다른 하나입니다.

그 밖의 경우에는 종전 신탁이라도 위탁자가 납세의무자입니다. 예를 들어 2020년에 맺은 담보신탁에서 위탁자가 건물을 임대하면 위탁자가 부가가치세를 냅니다. 같은 담보신탁이라도 채권자 요청으로 신탁회사가 공매해 처분하면 수탁자가 냅니다.

신탁 설정일은 신탁재산임을 제3자에게 대항할 수 있게 된 날입니다. 부동산은 신탁등기일이 기준이 되므로 등기부로 먼저 확인합니다. 2022년을 전후해 신탁계약을 변경했다면 계약 변경일이 아니라 설정일이 기준이라는 점도 유의해야 합니다.

신탁재산을 넘기거나 되돌려받을 때도 부가가치세가 나오나요?

아니요, 신탁 설정이나 종료에 따른 소유권 이전은 재화의 공급으로 보지 않습니다. 위탁자에서 수탁자로 넘길 때, 신탁 종료로 위탁자에게 돌아올 때, 수탁자가 바뀌어 새 수탁자에게 넘길 때가 모두 해당합니다. 이 단계에서는 세금계산서를 발급하지 않습니다. 신탁회사를 교체하며 등기를 옮기는 경우도 같습니다.

반면 위탁자 지위를 다른 사람에게 넘기면 기존 위탁자가 새 위탁자에게 신탁재산을 공급한 것으로 봅니다. 이때 납세의무자는 기존 위탁자입니다. 집합투자업자 사이의 이전이나 실질적 소유권이 제3자에게 있는 경우처럼 소유권 변동이 없다고 볼 때는 예외입니다. 이 쟁점은 「관리형 토지신탁에서 시행사가 기한이익을 잃고 시공사가 위탁자가 되면 부가가치세는 누가 내나요?」에서 사례로 다루었습니다.

신탁재산 처분 부가가치세 대응 순서

• 신탁 설정일 확인 - 신탁등기일이 2022. 1. 1. 전인지 확인해 적용 기준을 정합니다.
• 신탁 유형 분류 - 담보신탁, 관리형 토지신탁, 처분신탁 중 어디에 해당하는지 계약서로 정합니다.
• 납세의무자 확정 - 위탁자 납세 사유 네 가지에 해당하는지 대조합니다.
• 등록과 발급 정비 - 수탁자 납세면 신탁재산별 사업자등록과 세금계산서 발급 명의를 맞춥니다.
• 체납 위험 점검 - 위탁자 체납이 있으면 물적납세의무로 신탁재산이 징수 대상이 되는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁 설정일과 신탁계약상 개발비 조달 주체에 따라 납세의무자가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁재산 처분과 임대에 관한 부가가치세 검토와 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수탁자가 납세의무자인데 위탁자 이름으로 세금계산서를 받았다면요?
  공급자 명의가 사실과 다른 세금계산서가 되어 매입세액 공제가 문제 될 수 있습니다. 발급자와 받는 쪽 모두 가산세 대상이 될 수 있어 수정발급 여부를 빨리 검토해야 합니다.
• 신탁재산마다 사업자등록을 해야 하나요?
  네, 수탁자가 납세의무자면 신탁재산을 사업장으로 보아 신탁재산별로 등록합니다. 공동수탁자가 있으면 대표수탁자가 신청합니다. 신탁재산을 사업장으로 보므로 위탁자 사업장과는 따로 관리합니다.
• 위탁자가 체납하면 신탁재산이 바로 압류되나요?
  바로 압류되지는 않습니다. 위탁자의 다른 재산에 강제징수를 해도 부족할 때 수탁자에게 납부고지서를 보내 신탁재산으로 징수합니다. 고지 뒤에는 위탁자가 수익권을 넘겨도 납세의무가 남습니다.
• 수탁자가 위탁자 지시로 특수관계인에게 싸게 팔면 어떻게 되나요?
  위탁자의 특수관계인에게 위탁자 지시로 공급하면 위탁자가 납세의무자입니다. 조세 부담을 부당하게 줄이는 낮은 대가라면 시가를 공급가액으로 봅니다. 가격 산정 근거를 남겨 두어야 합니다.
• 수익자도 부가가치세를 낼 수 있나요?
  수탁자가 낼 부가가치세를 신탁재산으로 충당해도 부족하면 수익자가 제2차 납세의무를 집니다. 받은 수익과 귀속 재산 가액을 합한 금액이 한도입니다.
• 신탁 종료로 건물을 돌려받은 뒤 팔면 누가 내나요?
  신탁이 끝나 위탁자에게 돌아온 뒤 파는 것은 위탁자 자신의 공급입니다. 돌려받는 단계에는 부가가치세가 없습니다. 파는 단계에서 위탁자가 자기 사업자등록으로 세금계산서를 발급하고 냅니다.
• 재개발 사업시행자인 신탁회사가 분양하면 누가 내나요?
  수탁자가 정비사업의 사업시행자면 관리형 신탁 예외가 적용되지 않아 수탁자가 내는 것이 원칙입니다. 사업대행자라면 위탁자가 냅니다. 정비사업 인가 서류에서 신탁회사의 지위를 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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