양도소득세
토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
취득 시점이 감면을 가릅니다. 조세특례제한법 제77조 제1항은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지일 것을 요건으로 정하고, 고시일 전에 양도하면 양도일이 기준입니다. 보상금을 현금으로 받았는지 채권으로 받았는지에 따라 감면율도 달라집니다.
2년 이전 취득의 기산점을 문서로 확정합니다
기준은 양도일이 아니라 그 사업지역에 대한 사업인정고시일이고, 고시일 전에 양도한 경우에만 양도일을 기준으로 봅니다. 며칠 차이로 갈리는 경우가 있어 등기부와 고시 자료를 나란히 놓고 두 날짜를 모두 문서로 확인해야 합니다. 상속이나 증여로 받은 토지는 취득 시점을 어떻게 볼지가 따로 문제되므로 취득 경위도 함께 정리합니다.
어느 법률에 따른 수용인지부터 봅니다
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 그 사업시행자에게 양도한 경우가 감면 대상입니다. 정비기반시설을 수반하는 정비구역의 토지등을 그 사업시행자에게 양도하는 경우도 들어 있지만, 정비기반시설을 수반하지 않는 정비구역은 제외되므로 구역의 성격부터 확인해야 합니다. 사업의 근거 법률과 매수 주체가 요건에 맞는지, 그리고 취득 시점 요건이 충족되는지는 나누어 다툽니다.
보상을 어떤 방식으로 받을지 미리 계산합니다
양도대금을 정해진 채권으로 받는 부분과 현금으로 받는 부분의 감면율이 다르고, 어떤 법률에 따른 협의매수인지 수용인지에 따라서도 달라집니다. 현금 대신 대토로 받는 경우와 채권으로 받는 경우의 감면율이 다르고 감면 한도도 따로 계산되므로, 어느 방식으로 받을지 정하기 전에 세액을 계산해 보아야 합니다. 보상 협의가 끝난 뒤에는 방식을 되돌리기 어렵습니다.
보상금 증액과 세액 재계산의 시점을 맞춥니다
수용보상금 자체를 다투는 절차는 세금과 별개로 진행됩니다. 보상금이 늘면 양도가액이 바뀌어 세액도 다시 계산되므로 두 절차의 시점을 맞춰야 합니다. 양도소득세 예정신고는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이고, 감면이 부인된 고지서를 받았다면 그 날부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 제기해야 합니다.
준비 자료와 질문
등기부등본과 취득 당시의 계약서, 사업인정고시 자료, 보상협의 관련 문서와 보상 명세, 받은 고지서와 그 수령일을 준비합니다. 질문은 '고시일과 취득일의 선후가 어떻게 되는가', '어떤 법률에 따른 사업인가', '보상을 어떤 방식으로 받을 것인가'로 나누면 정리가 빠릅니다. 보상금 증액을 다툴 생각이 있다면 그 일정도 함께 적어 둡니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
사업인정고시일과 취득일, 보상 명세와 받은 고지서의 날짜를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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