양도소득세

집 일부가 수용되고 남은 마당 땅을 5년 지나 팔면 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 주택과 부수토지의 일부가 수용된 뒤 남은 땅은 수용일부터 5년 안에 팔아야 1세대1주택 비과세 특례를 받고, 5년이 지나 팔면 일반 토지로 과세됩니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목은 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 수용될 때 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 부수토지만 특례에 포함합니다. 지금은 수용일이 언제인지와 그날부터 5년이 되는 날부터 확인해 보십시오.

수용 당시 1세대1주택 비과세를 받았더라도 남은 땅의 비과세는 수용일부터 5년 안에 팔 때만 이어집니다. 반대로 5년 안이라면 보유기간이나 거주기간이 짧아도 비과세를 판단받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2012년 단독주택을 5억원에 사서 살다가, 2018년 도로 사업의 사업인정고시가 나고 이듬해 집과 마당 일부가 수용되어 보상금 6억원을 받았습니다. 수용분은 1세대1주택으로 비과세 처리됐고, 도로에 들어가지 않은 마당 땅만 남았습니다. 2025년 G씨는 남은 땅을 6억원에 팔면서 이번에도 비과세라고 보고 신고했는데, 세무서는 수용일부터 5년이 지났다며 양도소득세 약 7,700만원을 과세하겠다고 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용되고 남은 집터를 5년 지나 팔면 비과세가 안 되나요?

네, 주택과 그 부수토지의 일부가 수용된 뒤 남은 잔존 부수토지는 수용일부터 5년 안에 팔아야 1세대1주택 비과세 특례를 받고, 5년이 지나 팔면 비과세가 적용되지 않습니다. 잔존주택과 잔존 부수토지를 수용분과 함께 비과세로 보는 기간을 시행령이 5년으로 정해 두었기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 단서와 제2호 가목은 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가 수용되면 보유기간과 거주기간의 제한 없이 비과세를 판단합니다. 같은 호 후단은 이 경우 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지를 포함한다고 정합니다.

따라서 5년 기한은 수용분과 함께 비과세를 판단받기 위한 요건입니다. 5년이 지난 뒤 판 잔존 부분은 이 특례가 아닌 일반 기준으로 다시 판단합니다.

5년이 지나면 남은 땅은 어떻게 과세되나요?

5년이 지나 팔면 남은 땅은 주택의 부수토지가 아니라 일반 토지의 양도로 과세됩니다. 사례처럼 집이 수용으로 없어지고 땅만 남았다면 주택에 딸린 토지로 볼 근거도 없어집니다.

양도차익에는 보유기간에 따라 일반 장기보유특별공제가 적용되며, 3년 이상 보유하면 공제가 시작되고 15년 이상이면 30%까지 공제합니다. 1세대1주택에 적용되는 최대 80% 공제율은 적용되지 않습니다.

건물 없이 남은 땅은 비사업용 토지에 해당하는지도 따져야 합니다. 수용 뒤 나대지로 둔 기간과 그 땅의 재산세 과세 구분에 따라 결론이 달라지므로 토지대장과 재산세 고지 내역을 함께 봅니다.

수용 특례는 어떤 집에 적용되나요?

이 특례는 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지에만 적용됩니다. 사업인정 고시가 난 뒤에 산 집이 수용되면 보유기간 제한 없이 비과세를 받는 특례도, 잔존 부분을 5년 안에 팔 때의 특례도 받을 수 없습니다.

• 취득 시기 - 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지
• 수용 방식 - 토지보상법에 따른 협의매수·수용, 그 밖의 법률에 따른 수용
• 잔존 부분 - 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지
• 1주택 요건 - 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 고가주택이면 12억원 초과분은 과세

부수토지의 면적 한도를 계산할 때 수용되는 토지는 사업인정 고시일 전날의 용도지역을 기준으로 배율을 적용합니다. 수용 때문에 용도지역이 바뀌어 한도가 줄어드는 불이익을 막기 위한 규정입니다.

이미 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?

수용일부터 5년이 지나 남은 땅을 팔고 비과세로 신고했다면 과세 대상으로 고쳐 수정신고하는 것이 가산세를 줄이는 방법입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 90%, 3개월 안이면 75%를 감면받습니다.

수용일을 언제로 볼지가 다툼이 되는 경우도 있습니다. 공익사업 수용의 양도시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이므로 서류마다 날짜를 대조하고, 과세예고 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

수용 후 잔존 부수토지 양도 대응 순서

• 수용일 확인 - 협의계약서나 수용재결서, 보상금 수령 내역으로 주택과 부수토지가 수용된 날을 확인합니다.
• 5년 기한 계산 - 수용일부터 5년이 되는 날을 적고, 남은 땅의 잔금일을 그 안에 맞출 수 있는지 봅니다.
• 취득 시기 확인 - 등기사항전부증명서와 사업인정 고시문으로 주택 취득일이 고시일보다 앞서는지 확인합니다.
• 신고 - 5년 안이면 비과세 여부를, 5년이 지났다면 일반 토지로 세액을 계산해 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 잘못 비과세로 신고했다면 과세표준수정신고서로 수정신고하고, 수용일 판단에 다툼이 있으면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집이 남아 있는지, 남은 땅이 어떤 용도로 쓰였는지에 따라 판단이 달라지므로 수용 서류와 토지대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용과 1세대1주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집은 그대로 있고 땅만 일부 수용됐다면요?
  주택 부수토지의 일부만 수용된 경우에도 사업인정 고시일 전에 취득한 1세대1주택이면 수용된 땅에 비과세를 적용합니다. 남은 집과 땅은 수용일부터 5년 안에 팔면 특례로, 그 뒤에 팔면 일반 1세대1주택 요건으로 따로 판단합니다.
• 수용일은 언제로 보나요?
  공익사업으로 수용되는 경우 양도시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다. 보상금 수령일과 재결서의 수용개시일, 등기 접수일이 서로 다르면 가장 빠른 날을 기준으로 5년 기한을 셉니다.
• 사업인정 고시 뒤에 산 집이면 어떻게 되나요?
  사업인정 고시일 뒤에 취득한 주택은 수용 특례 대상이 아니므로 보유기간 제한 없는 비과세도, 잔존 부분 5년 특례도 받을 수 없습니다. 일반 1세대1주택 요건인 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)를 갖췄는지로 판단합니다.
• 남은 땅을 5년 안에 팔면 보유기간은 상관없나요?
  사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 수용되는 경우 그 수용분과 5년 이내에 양도하는 잔존 부분에는 보유기간과 거주기간 제한이 적용되지 않습니다. 다만 양도일 현재 1주택 요건과 고가주택 기준은 그대로 봅니다.
• 5년이 지난 땅에도 장기보유특별공제가 되나요?
  네, 5년이 지나 일반 토지로 과세되더라도 3년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 일반 장기보유특별공제를 받고, 15년 이상이면 30%까지 공제합니다. 1세대1주택에 적용되는 높은 공제율은 적용되지 않습니다.
• 남은 땅이 비사업용 토지가 될 수도 있나요?
  건물 없이 남은 땅은 그 뒤의 사용 현황과 재산세 과세 구분에 따라 비사업용 토지에 해당할 수 있습니다. 비사업용 토지로 판단되면 세율이 달라지므로 수용 뒤 나대지로 둔 기간과 재산세 고지 내역을 확인합니다.
• 비과세로 잘못 신고했다면 어떻게 하나요?
  세무서가 경정할 것을 미리 알기 전에 과세 대상으로 수정신고하면 법정신고기한이 지난 기간에 따라 과소신고가산세를 90%부터 감면받습니다. 수용일 판단에 다툼이 있다면 과세예고 뒤 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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