세금

특수관계 회사에 사무실을 공짜로 빌려주면 부가가치세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산을 공짜로 빌려주면 용역의 공급으로 보아 시가 임대료에 부가가치세가 나옵니다. 다른 용역은 무상이면 과세하지 않지만 사업용 부동산 임대만은 예외입니다. 싸게 빌려줘도 부당하게 낮은 대가라면 시가로 과세됩니다. 산학협력단과 대학 사이 등 시행령이 정한 경우만 빠집니다.

네, 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산을 공짜로 빌려주면 용역의 공급으로 보아 시가 임대료에 부가가치세가 나옵니다. 다른 용역은 무상이면 과세하지 않지만 사업용 부동산 임대만은 예외입니다. 싸게 빌려줘도 부당하게 낮은 대가라면 시가로 과세됩니다. 산학협력단과 대학 사이 등 시행령이 정한 경우만 빠집니다.

왜 공짜로 빌려준 사무실에 부가가치세가 나오나요?

부가가치세법은 대가 없는 용역 공급을 원칙적으로 과세하지 않습니다. 그러나 특수관계인에 대한 사업용 부동산 임대용역은 예외로 과세합니다. 가족 회사나 계열사에 건물을 공짜로 쓰게 해 임대 수입을 숨기는 것을 막으려는 규정입니다. 대가를 받지 않았더라도 시가 임대료를 공급가액으로 봅니다.

특수관계인은 소득세법 시행령 제98조 제1항이나 법인세법 시행령 제2조 제8항에 따른 자입니다. 친족, 본인이나 법인이 지배적 영향력을 행사하는 법인, 같은 기업집단의 계열회사 등이 여기에 들어갑니다. 대표이사가 개인 명의 건물을 자신이 대주주인 법인에 쓰게 하는 경우가 대표적입니다. 반대로 법인이 소유한 건물을 대주주 가족의 개인 사업장으로 쓰게 하는 경우도 해당합니다. 계열회사 사이에 본사 건물 일부를 나누어 쓰는 경우도 따져 봐야 합니다.

과세 대상은 사업용 부동산입니다. 임대사업자로 등록한 건물이나 사업에 쓰는 건물의 일부를 특수관계인에게 내주면 해당합니다. 주택을 주거용으로 무상 제공하는 경우는 주택 임대가 면세라는 점도 함께 고려해야 합니다.

가족이 함께 가진 건물을 그중 한 명이 쓰면 어떻게 되나요?

공동 소유 건물을 공동사업으로 임대하면서 공유자 한 명의 사업장에 임대료를 받지 않으면 과세될 수 있습니다. 조세심판원은 가족이 공동으로 소유하며 임대하는 건물에서 공유자인 의사가 병원을 운영한 사안을 판단했습니다. 병원 면적에는 임대료를 받지 않았습니다.

심판원은 공동사업자인 임대사업장과 병원은 사업자가 다르다고 보았습니다. 그래서 다른 공유자들이 특수관계인인 그 의사에게 임대용역을 무상으로 공급한 것으로 판단했습니다. 공동사업자들을 연대납세의무자로 하여 부가가치세를 부과한 처분을 그대로 두었습니다.

따라서 내 지분이 있는 건물이라도 공동 임대사업 안에서 내 사업에 쓰면 임대료 문제를 따져야 합니다. 공유자 사이에 사용 면적과 임대료를 정한 계약서를 만들어 두는 것이 안전합니다. 임대료를 받으면 공동 임대사업의 매출이 되고, 병원처럼 면세사업자라면 낸 부가가치세는 공제받지 못합니다. 따라서 가족 전체로 보아 어느 쪽이 부담이 적은지 함께 계산해 보아야 합니다.

시가 임대료는 어떻게 정하나요?

먼저 특수관계가 없는 사람과 비슷한 상황에서 계속 거래한 임대료나 제3자 사이에 일반적으로 거래된 임대료가 시가입니다. 같은 건물의 다른 층을 남에게 빌려준 임대료가 있다면 그것이 기준이 됩니다. 주변 비슷한 사무실의 시세도 자료가 됩니다.

이런 가격이 없으면 법인세법 시행령이 정한 방식으로 계산합니다. 부동산 시가의 50퍼센트에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율을 곱한 금액이 연간 임대료가 됩니다. 부동산 시가는 감정가액이나 상속세 및 증여세법상 평가액으로 정합니다.

정기예금이자율은 법인세법 시행규칙이 정하며, 2026. 1. 2. 개정 뒤 연 1천분의 31입니다. 이 이자율은 거의 해마다 개정되어 왔습니다. 지난 기간을 정리할 때는 그 기간에 적용되던 이자율을 따로 확인해야 합니다.

예를 들어 시가 20억원인 사무실을 보증금 없이 무상으로 빌려줬다고 하겠습니다. 연간 시가 임대료는 20억원 × 50% × 3.1% = 3,100만원입니다. 여기에 대한 부가가치세는 연 310만원입니다. 보증금 5억원을 받았다면 (10억원 - 5억원) × 3.1% = 1,550만원이 연간 시가 임대료입니다.

임대료를 조금이라도 받으면 괜찮나요?

부당하게 낮은 대가라면 시가로 다시 계산됩니다. 특수관계인에게 용역을 공급하면서 부당하게 낮은 대가를 받아 조세 부담을 부당하게 줄인 경우 시가를 공급가액으로 봅니다. 명목상 임대료만 받는 것은 해결책이 되지 않습니다.

임대인이 법인이면 법인세 문제도 함께 생깁니다. 특수관계인에게 시가보다 낮은 임대료를 받으면 부당행위계산 부인으로 시가와의 차액을 익금에 넣을 수 있습니다. 반대로 개인 대주주가 회사 사무실을 공짜로 쓰는 경우도 같은 문제가 생깁니다.

임대료를 시가 수준으로 정하면 이 문제는 대부분 정리됩니다. 임차인인 회사가 과세사업자라면 낸 부가가치세는 매입세액으로 공제받으므로 그룹 전체의 부가가치세 부담은 크지 않습니다.

특수관계인 무상 임대 대응 순서

• 관계 확인 - 사용자가 소득세법·법인세법 시행령상 특수관계인인지 확인합니다.
• 사용 현황 정리 - 무상으로 쓰는 면적, 시작일, 사업용 여부를 정리합니다.
• 시가 산정 - 비교 임대 사례나 감정가액으로 시가 임대료를 계산합니다.
• 계약 정비 - 시가 수준 임대료로 임대차계약을 맺고 세금계산서를 발급합니다.
• 과거분 검토 - 이미 지난 기간은 수정신고 여부와 가산세 부담을 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용자와의 관계와 시가 임대료 산정 자료에 따라 과세 범위와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 특수관계인 간 부동산 임대의 부가가치세와 법인세 부당행위 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특수관계 없는 거래처에 사무실을 공짜로 빌려주면 과세되나요?
  아니요, 특수관계인이 아닌 자에게 대가 없이 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 않습니다. 다만 다른 거래의 대가에 임대료가 포함된 것이라면 따로 따져야 합니다.
• 관리비만 받고 임대료는 받지 않으면 괜찮나요?
  관리비 수준의 금액만 받는 것이 부당하게 낮은 대가라면 시가 임대료를 공급가액으로 봅니다. 관리비 명목이라도 임대 대가로 받은 금액은 공급가액에 들어갑니다.
• 기계나 차량을 계열사에 무상으로 빌려줘도 과세되나요?
  시행령은 과세되는 무상 용역을 사업용 부동산의 임대용역으로 정하고 있습니다. 기계나 차량의 무상 대여는 이 예외에 들지 않아 부가가치세 대상이 아니라고 볼 수 있습니다.
• 대학 산학협력단에 건물을 무상으로 빌려주면 어떻게 되나요?
  산학협력단과 대학 사이의 사업용 부동산 임대용역은 특수관계인 무상 임대 과세에서 빠집니다. 그 밖의 관계라면 특수관계인 여부와 사업용 부동산 여부를 일반 기준으로 판단합니다.
• 과거 몇 년간 무상으로 빌려준 것이 문제 되면 언제까지 추징되나요?
  부가가치세는 부과할 수 있는 날부터 5년이 원칙입니다. 과세표준신고서를 아예 내지 않았다면 7년, 부정행위가 있으면 10년으로 늘어나므로 신고 내역부터 확인해야 합니다.
• 임차인 회사가 부가가치세를 부담하면 공제받을 수 있나요?
  임차인 회사가 과세사업에 쓰는 사무실이고 세금계산서를 받았다면 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 병원처럼 면세사업에 쓰는 사무실이면 공제받지 못하고 비용으로 남습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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