세금

특수관계 회사에 사옥을 싸게 임대하면 적정 임대료는 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

같은 조건으로 특수관계 없는 임차인에게 받는 임대료가 있으면 그 임대료가 적정 임대료입니다. 비교할 임대 사례가 없으면 감정 임대료를 볼 수 있습니다. 그것도 없을 때 법령의 산식으로 계산합니다. 산식은 건물 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱한 금액입니다.

같은 조건으로 특수관계 없는 임차인에게 받는 임대료가 있으면 그 임대료가 적정 임대료입니다. 비교할 임대 사례가 없으면 감정 임대료를 볼 수 있습니다. 그것도 없을 때 법령의 산식으로 계산합니다. 산식은 건물 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱한 금액입니다.

왜 특수관계 회사에 싸게 빌려주면 문제가 되나요?

자산을 시가보다 낮은 임대료로 특수관계인에게 제공하는 것은 부당행위계산의 대표 유형이기 때문입니다. 법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호는 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상이나 낮은 임대료로 제공한 경우를 열거합니다. 시가와의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 차액을 익금에 산입합니다.

연 임대료 차이는 작아 보여도 기간이 쌓이면 큽니다. 시가 임대료가 연 1억2천만원인 사무실을 연 6천만원에 빌려주면 차이는 50%입니다. 금액은 6천만원이지만 비율 기준을 넘으므로 해마다 6천만원이 익금에 산입됩니다. 상대 회사가 그 이익을 법인세 과세소득으로 신고하는 경우 우리 회사의 익금산입액은 기타 사외유출로 처분됩니다.

부가가치세도 함께 봐야 합니다. 특수관계인에게 사업용 부동산을 무상으로 임대하면 용역의 공급으로 봅니다. 부당하게 낮은 임대료를 받아도 시가를 공급가액으로 봅니다.

적정 임대료는 어떤 순서로 정하나요?

첫째, 그 법인이 특수관계 없는 임차인과 유사한 조건으로 계속 받는 임대료입니다. 같은 건물 다른 층을 외부 회사에 빌려주고 있다면 면적과 층, 보증금 조건을 맞춰 환산합니다. 이 가격이 있으면 산식으로 내려가지 않습니다.

실제 판결도 같은 건물의 외부 임대료를 시가로 썼습니다. 한 회사가 공장 270평을 대표 동생의 회사에 보증금 500만원, 월 20만원에 빌려주었습니다. 같은 공장의 외부 임차인 여러 곳은 평당 보증금 16만원, 월 1만6천원을 냈습니다. 법원은 이 단가를 시가로 보았고, 나중에 월 250만원으로 올린 임대료도 외부 임대료의 약 57.9%에 그친다고 했습니다. 회사가 주장한 외부 임차인 한 곳의 더 낮은 단가는 일회적이어서 기준이 되지 않았습니다.

둘째, 비교 사례가 없으면 감정평가법인등이 감정한 가액을 볼 수 있습니다. 감정가액이 둘 이상이면 평균액입니다. 임대료를 감정한 평가서가 있다면 이 단계에서 시가 근거가 될 수 있습니다.

셋째, 위 두 가지를 모두 적용할 수 없을 때 법령 산식을 씁니다. 산식은 (자산 시가 × 50% − 받은 보증금) × 정기예금이자율입니다. 정기예금이자율은 2026. 10. 19. 현재 연 3.1%입니다. 이 이율은 시행규칙 개정으로 바뀔 수 있으므로 해당 사업연도의 이율을 확인해야 합니다.

산식으로 계산하면 실제 금액은 얼마인가요?

건물과 토지를 합한 시가 50억원짜리 사옥을 보증금 5억원에 빌려준 경우를 보겠습니다. 50억원의 50%는 25억원이고, 보증금 5억원을 빼면 20억원입니다. 여기에 연 3.1%를 곱하면 연 6천2백만원이 적정 임대료입니다.

실제로 연 3천만원을 받았다면 차이는 3천2백만원입니다. 시가 대비 비율이 50%를 넘으므로 기준금액 요건을 충족합니다. 그래서 해마다 3천2백만원이 익금에 산입됩니다. 보증금을 더 받으면 산식상 적정 임대료가 줄어드는 구조여서, 보증금과 월 임대료의 조합도 함께 설계해야 합니다.

여기서 「자산 시가」 자체도 다툼 대상입니다. 건물의 시가는 정상 거래가격, 감정가액, 상속세 및 증여세법 평가액 순서로 정합니다. 기준시가로 계산한 평가액과 감정가액은 차이가 커서 어느 가액을 쓰느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

반대로 특수관계 회사 건물을 비싸게 빌리면 어떻게 되나요?

같은 기준으로 부인됩니다. 시가보다 높은 임차료를 내고 특수관계인의 자산을 빌리면 제88조 제1항 제7호 유형입니다. 시가를 넘는 임차료는 손금에서 빠지고 익금에 산입됩니다. 대표 개인 소유 건물을 회사가 빌리는 경우가 흔한데, 그 초과분은 대표 상여로 처분됩니다.

직원 사택은 예외가 있습니다. 주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원에게 사택을 제공하는 것은 부당행위 유형에서 빠집니다. 반대로 지분을 가진 임원에게 사택을 공짜로 주면 이 예외가 적용되지 않습니다.

대표 가족이 쓰는 회사 명의 주택도 같은 문제로 이어집니다. 그 주택이 업무와 관련 없는 자산으로 판정되면 유지비와 관련 이자 비용까지 손금에서 빠질 수 있습니다. 이 부분은 「회사 명의 아파트에 대표 가족이 살면 관리비와 임대료가 세무조사에서 문제 되나요?」에서 다루었습니다.

특수관계 임대료 대응 순서

• 비교 임대 사례 확인 - 같은 건물이나 인근에서 특수관계 없는 임차인에게 받는 임대료를 조건별로 정리합니다.
• 감정 검토 - 비교 사례가 없으면 임대료 감정을 받을지 정합니다.
• 산식 계산 - 감정도 없으면 건물 시가와 보증금, 해당 연도 정기예금이자율로 산식 임대료를 계산합니다.
• 계약 조건 조정 - 실제 임대료와의 차이가 3억원 또는 5% 이상이면 보증금과 임대료를 조정합니다.
• 부가가치세 점검 - 무상이나 저가 임대라면 시가 기준 공급가액으로 신고했는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 비교 임대 사례의 유무와 건물 시가 산정 방법에 따라 적정 임대료가 달라집니다. 법무법인 윤성은 계열회사 사이 부동산 임대차의 부당행위계산 부인 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 산식에 넣는 자산 시가에 토지도 포함하나요?
  네, 임대하는 자산 전체의 시가를 넣습니다. 건물을 빌려주면서 그 부속 토지도 함께 쓰게 했다면 토지와 건물의 시가를 합산하는 것이 원칙입니다. 일부만 빌려주면 그 부분에 해당하는 시가를 따로 산정해야 합니다.
• 정기예금이자율은 언제 기준으로 적용하나요?
  해당 사업연도에 시행 중인 시행규칙의 이율을 적용합니다. 2026. 10. 19. 현재 연 3.1%입니다. 연도 중 이율이 바뀌면 기간별로 나누어 계산할지 확인이 필요합니다.
• 계열사에 공짜로 빌려준 창고도 문제가 되나요?
  네, 무상 제공도 같은 유형입니다. 시가 임대료 전액이 차이가 되므로 비율 기준을 넘게 됩니다. 부가가치세에서도 특수관계인에 대한 사업용 부동산 무상 임대는 공급으로 봅니다.
• 대표 개인 건물을 회사가 싸게 빌리면 문제가 있나요?
  회사 쪽 부당행위계산 부인 문제는 생기지 않습니다. 회사의 세금을 줄이는 거래가 아니기 때문입니다. 다만 대표의 부동산 임대 사업소득은 소득세법상 부당행위계산 대상이 될 수 있습니다.
• 임대료를 나중에 소급해서 올리면 해결되나요?
  소급 인상은 실제로 받아야 의미가 있습니다. 세무조사 뒤 장부상 미수금으로만 잡으면 과세관청은 정상 거래로 보지 않을 수 있습니다. 계약 변경 시점과 실제 수령 여부가 함께 검토됩니다.
• 익금산입된 임대료 차액은 상대 회사의 비용이 되나요?
  자동으로 비용이 되지는 않습니다. 우리 회사의 익금산입은 상대 회사의 장부를 바꾸지 않습니다. 상대 회사는 실제로 낸 임대료만 손금으로 처리합니다.

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