세금

특수관계인에게 판 부동산 잔금을 늦게 받으면 인정이자가 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 정당한 사유 없이 잔금 회수를 미뤘다면 인정이자가 붙을 수 있습니다. 대법원은 늦게 받은 매매대금을 약정일에 회수한 뒤 다시 빌려준 것과 같다고 보았습니다. 그래서 업무무관 가지급금으로 지급이자 손금불산입도 함께 따라옵니다. 다만 매수인 사정 등 정당한 사유가 있으면 달리 볼 수 있습니다.

네, 정당한 사유 없이 잔금 회수를 미뤘다면 인정이자가 붙을 수 있습니다. 대법원은 늦게 받은 매매대금을 약정일에 회수한 뒤 다시 빌려준 것과 같다고 보았습니다. 그래서 업무무관 가지급금으로 지급이자 손금불산입도 함께 따라옵니다. 다만 매수인 사정 등 정당한 사유가 있으면 달리 볼 수 있습니다.

잔금을 늦게 받은 것이 왜 대여가 되나요?

경제적으로 보면 회사가 잔금을 받았다가 다시 빌려준 것과 같기 때문입니다. 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두1558 판결은 이 논리를 분명히 했습니다. 정당한 사유 없이 매매대금 회수를 지연시키면 회수했어야 할 날에 그 금액을 가지급금으로 지출한 것으로 보아야 한다는 것입니다.

업무무관 가지급금에는 순수한 대여금뿐 아니라 성질상 대여금에 준하는 채권도 들어갑니다. 업무 관련성은 회사의 목적사업과 영업 내용을 기준으로 객관적으로 판단합니다. 부동산을 판 대금은 원래 회사가 받아야 할 돈입니다. 이를 특수관계인에게 그냥 맡겨 두는 것은 영업과 관련이 없다고 볼 수 있습니다.

이 법리는 부동산에만 해당하지 않습니다. 물품 대금, 용역 대금, 주식 매매대금처럼 특수관계인에게서 받을 돈이면 모두 같은 구조가 됩니다. 계약서상 지급일이 지났는데도 받지 않고 두는 순간부터 문제가 시작됩니다.

대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두5646 판결은 여기서 한 걸음 더 나아갔습니다. 회수 지연에 경제적 합리성이 없다면 시행령 제88조 제1항 제6호의 부당행위로 인정이자도 익금에 산입된다고 보았습니다. 지급이자 손금불산입과 인정이자 익금산입이 함께 생길 수 있다는 뜻입니다.

어떤 경우에 정당한 사유가 없다고 보나요?

대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두1558 판결 사안이 기준을 보여 줍니다. 회사는 담보로 잡았던 부동산을 특수관계인에게 15억3천만원에 팔았습니다. 계약금 3억원을 받고, 나머지 12억3천만원은 4개월에 걸쳐 나눠 받기로 했습니다.

그런데 회사는 잔금을 한 푼도 받지 않은 상태에서 매수인 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 잔금은 약정보다 수개월 늦게, 계약일 기준 11개월이 지나서야 받았습니다. 지연이자도 받지 않았습니다.

대법원은 이런 사정이면 정당한 사유가 없는 것으로 볼 여지가 있다고 판단했습니다. 단순히 늦게 받았다는 사정만으로는 가지급금이 아니라고 본 원심을 파기환송했습니다. 원심이 정당한 사유 유무를 제대로 심리하지 않았다는 이유였습니다.

정당한 사유로 인정받을 수 있는 사정은 무엇인가요?

회수가 늦어진 데 회사가 통제할 수 없는 이유가 있어야 합니다. 매수인이 대출 실행 지연 등으로 일시적으로 지급하지 못했고, 회사가 곧바로 독촉했다면 사정이 다릅니다. 계약 해제나 소송 같은 회수 조치를 검토한 기록도 도움이 됩니다.

지연이자를 받았는지가 중요한 기준입니다. 판결 사안은 지연이자를 전혀 받지 않은 점이 불리하게 작용했습니다. 시가 수준의 지연이자를 받았다면 무상 대여로 보기 어렵습니다. 소유권 이전 시점도 봅니다. 잔금 전에 등기를 넘겨주면 회사가 담보 없이 돈을 빌려준 모양이 됩니다.

회수 기간도 고려됩니다. 며칠이나 몇 주의 지연과 몇 달 이상의 지연은 평가가 다릅니다. 다만 법령에 지연 허용 기간이 따로 정해져 있지는 않습니다. 약정일을 넘긴 기간 전체가 문제 될 수 있다고 보고 대비하는 것이 안전합니다.

매수인이 회사 대표나 그 가족이라면 더 엄격하게 보아야 합니다. 회사가 독촉하지 않은 이유를 설명하기 어렵기 때문입니다. 이 경우 처음부터 잔금 지급일을 현실적으로 정하고, 지급 능력을 확인한 뒤 계약하는 것이 좋습니다.

인정이자와 지급이자는 어떻게 계산하나요?

인정이자는 약정 지급일 다음 날부터 실제 받은 날까지의 미회수 잔액에 시가 이자율을 곱해 계산합니다. 시가 이자율은 가중평균차입이자율이 원칙이고, 사유가 있으면 당좌대출이자율 연 4.6%를 씁니다. 받은 지연이자가 있으면 그만큼 뺍니다.

지급이자 손금불산입은 회사가 낸 이자 중 일부를 비용에서 빼는 것입니다. 지급이자에 업무무관 자산과 가지급금 적수가 총차입금 적수에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 회사에 차입금이 없으면 이 부분은 생기지 않습니다.

시가와 받은 이자의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이어야 인정이자 부인 대상이 됩니다. 지연이자를 전혀 받지 않았다면 이 기준은 대개 충족됩니다.

특수관계 잔금 지연 대응 순서

• 약정 확인 - 계약서의 잔금 지급일과 지연이자 조항을 확인합니다.
• 등기 시점 관리 - 잔금 전에 소유권을 넘겨야 한다면 담보나 지연이자 약정을 함께 둡니다.
• 독촉 기록 - 지급일이 지나면 서면으로 독촉하고 매수인의 지연 사유를 받아 둡니다.
• 지연이자 수령 - 시가 수준의 지연이자를 받고 장부에 반영합니다.
• 세무 계산 - 미회수 기간의 인정이자와 지급이자 손금불산입 금액을 계산해 신고에 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지연 사유와 지연이자 수령 여부, 등기 이전 시점에 따라 가지급금 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 특수관계인 부동산 거래의 대금 회수 구조 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 받기로 한 날부터 가지급금으로 보나요?
  판례는 매매대금을 회수해야 할 날에 가지급금을 지출한 것으로 봅니다. 그래서 약정 지급일이 기준이 됩니다. 계약서에 지급일을 분명히 적어 두어야 계산 다툼이 줄어듭니다.
• 특수관계 없는 매수인에게 잔금을 늦게 받으면요?
  특수관계인이 아니면 부당행위계산 부인과 업무무관 가지급금 규정은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 두 규정 모두 특수관계인 거래를 전제로 합니다. 다만 실질상 특수관계인과의 거래로 보이면 달라집니다.
• 잔금을 결국 다 받았으면 문제가 없어지나요?
  지연 기간의 인정이자와 지급이자 손금불산입은 남습니다. 문제는 늦게 받은 기간에 대한 것이기 때문입니다. 다 받은 뒤에는 새로 생기는 부담이 없습니다.
• 매수인이 대표이사면 소득처분은 어떻게 되나요?
  인정이자 익금산입액은 대표 상여로 처분됩니다. 대표 개인 근로소득세가 함께 늘어납니다. 지급이자 손금불산입액은 대표와 관계없이 기타 사외유출로 처분됩니다.
• 계약 해제로 대금을 못 받게 되면 어떻게 하나요?
  계약을 해제하면 부동산을 돌려받는 절차로 바뀝니다. 해제 전 지연 기간에 대해서는 가지급금 문제가 남을 수 있습니다. 해제 사유와 시점을 기록해 두십시오.
• 매수인에게 받을 잔금도 대손 처리가 막히나요?
  업무무관 가지급금으로 보면 대손금으로 손금에 넣을 수 없습니다. 특수관계 여부는 대여 시점을 기준으로 판단합니다. 회수 지연이 길어질수록 이 위험도 커집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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