양도소득세

땅값은 맞는데 건물값만 30% 넘게 차이 나도 가액 구분이 불분명한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 토지와 건물을 함께 팔면서 나눠 적은 가액이 안분 가액과 건물에서만 100분의 30 이상 차이 나도 가액 구분이 불분명한 것으로 봅니다. 국세청은 토지는 30%에 못 미치고 건물만 30% 이상 차이 나는 경우도 같다고 회신했습니다. 지금은 2025년 1월 1일 이후 양도라면 다른 법령에 따른 가액 구분 같은 예외 사유가 있는지부터 확인해야 합니다.

계약서에 땅값과 건물값을 나눠 적었다고 그 금액이 그대로 인정된다고 믿을 필요는 없지만, 반대로 언제나 부인되는 것도 아닙니다. 안분 가액과의 차이가 100분의 30에 못 미치면 계약서 가액을 씁니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2026년 6월 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 건물과 그 땅을 한 사람에게 20억원에 팔았습니다. 계약서에는 매수인 요청으로 건물값을 낮게 적고 땅값을 높게 적었습니다. 감정평가가액 비율로 나눠 보니 땅은 차이가 20%에 그쳤지만 건물은 계약서 금액이 절반에도 못 미쳤습니다. D씨는 땅이 30% 안쪽이면 계약서 가액을 그대로 써도 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지와 건물 가액 구분이 불분명하다는 기준은 무엇인가요?

토지와 건물을 함께 사거나 팔면서 나눠 적은 가액이 법정 방법으로 안분한 가액과 100분의 30 이상 차이 나면 가액 구분이 불분명한 것으로 봅니다. 이 경우 계약서 가액 대신 안분 가액으로 양도차익을 계산합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 이 규정을 취득과 양도 모두에 적용합니다.

이 규정은 2015. 12. 15. 신설됐습니다. 그 전에는 계약서상 가액이 통상의 거래관행을 벗어나 합리적이지 않은지를 사안마다 따졌습니다. 지금은 30% 기준으로 바로 판단합니다.

국세청은 건물만 차이 난 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 토지는 100분의 30 이상 차이 나지 않고 건물만 100분의 30 이상 차이 나도 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석재산-0011, 2018. 2. 13.). 질의자는 2017년 주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물과 땅을 일괄해 판 사람이었습니다. 감정평가가액 비율로 나눈 가액과 비교하면 주택 부분 토지는 21%, 주택 외 부분 토지는 9% 차이였지만, 주택 부분 건물은 52%, 주택 외 부분 건물은 117% 차이였습니다.

사례집 검토내용은 이 규정이 자산별 가액을 임의로 나눠 세금을 줄이는 것을 막으려고 생겼다고 설명합니다. 토지와 건물 중 어느 하나라도 30% 이상 차이 나면 불분명한 것으로 본다는 취지입니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 계약 내용과 감정가액을 전제로 한 것이어서, 다른 법령에 따라 가액을 나눈 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

불분명하다고 보면 가액은 어떻게 다시 나누나요?

가액 구분이 불분명하면 부가가치세법 시행령이 정한 순서대로 다시 나눕니다. 토지와 건물의 기준시가가 모두 있으면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 나누되, 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액이 있으면 그 비율이 먼저입니다.

• 감정평가가액 - 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 그 과세기간 종료일까지 평가한 가액이 있으면 그 비율로 나눕니다.
• 기준시가 - 감정평가가액이 없으면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 나눕니다.
• 장부가액·취득가액 - 어느 하나의 기준시가가 없고 감정가액도 없으면 장부가액(없으면 취득가액) 비율로 나눈 뒤 기준시가가 있는 자산끼리 다시 나눕니다.

공통으로 든 취득가액과 양도비용도 각 자산의 가액에 비례해 나눕니다. 주택과 상가가 함께 있는 건물이면 이렇게 다시 나눈 가액이 주택 부분 비과세 계산에도 그대로 영향을 줍니다.

2025년부터 30% 기준의 예외가 생겼나요?

네, 2025. 1. 1. 이후 양도분부터는 30% 이상 차이 나더라도 불분명한 것으로 보지 않는 예외가 생겼습니다. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물의 가액을 구분한 경우, 토지와 건물을 함께 산 뒤 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우가 여기에 해당합니다.

2024. 12. 31. 개정 소득세법 부칙 제9조는 이 단서를 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다고 정했습니다. 2018년 회신 사안에는 이 예외가 없었으므로, 지금 같은 사안이라면 예외 사유에 해당하는지를 먼저 확인합니다.

토지 건물 가액 구분 대응 순서

• 계약서 가액 확인 - 매매계약서에 토지와 건물 가액을 어떻게 나눠 적었는지, 부가가치세를 건물분에 붙였는지 확인합니다.
• 안분 가액 계산 - 감정평가가액이 있으면 그 비율로, 없으면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 토지와 건물 가액을 계산합니다.
• 30% 비교 - 토지와 건물 각각에 대해 계약서 가액과 안분 가액의 차이를 계산합니다. 어느 하나라도 30% 이상이면 안분 가액으로 신고를 준비합니다.
• 예외 사유 검토 - 2025. 1. 1. 이후 양도라면 다른 법령에 따른 가액 구분이나 건물 철거 후 토지만 사용하는 경우에 해당하는지 봅니다.
• 부인 시 대응 - 세무서가 안분 가액으로 다시 계산해 세금을 매기면, 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할지 검토합니다. 이미 많이 냈다면 경정청구로 바로잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감정평가 시점, 주택과 상가의 면적 비율, 부가가치세 신고 내용에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 30% 차이는 어떻게 계산하나요?
  토지와 건물 각각에 대해 계약서에 나눠 적은 가액과 법정 방법으로 안분한 가액을 비교합니다. 국세청 사례집은 안분가액에서 구분기장가액을 뺀 금액을 안분가액으로 나눈 비율로 차이를 보였습니다. 토지와 건물 중 하나라도 100분의 30 이상이면 불분명한 것으로 봅니다.
• 감정평가가 없으면 무엇으로 나누나요?
  토지와 건물의 기준시가가 모두 있으면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 나눕니다. 감정평가법인등이 정해진 기간 안에 평가한 감정평가가액이 있으면 그 비율이 우선합니다. 기준시가가 없는 자산이 있으면 장부가액이나 취득가액 비율을 거쳐 나눕니다.
• 살 때 나눈 가액에도 30% 기준이 적용되나요?
  네, 소득세법은 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 모두에 이 기준을 적용합니다. 취득 당시 계약서의 가액 구분이 안분 가액과 30% 이상 차이 나면 취득가액도 안분 가액으로 다시 나눕니다. 오래전 계약서라도 취득 당시 기준시가로 비교해 봐야 합니다.
• 건물을 헐고 땅만 쓰려고 샀다면요?
  2025. 1. 1. 이후 양도분부터는 토지와 건물을 함께 산 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 30% 이상 차이가 나도 가액 구분이 불분명한 것으로 보지 않습니다. 철거 시점과 토지 사용 현황을 보여 주는 멸실 신고와 사진을 남겨 두어야 합니다.
• 공통 비용은 어떻게 나누나요?
  토지와 건물에 공통으로 든 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례해 나눕니다. 중개수수료처럼 한꺼번에 낸 비용은 다시 나눈 토지와 건물 가액 비율로 배분합니다. 가액을 안분 가액으로 바꾸면 공통 비용 배분도 함께 바뀝니다.
• 이미 계약서 가액으로 신고했는데 고칠 수 있나요?
  계약서 가액으로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 반대로 세금을 적게 냈다면 세무서가 안분 가액으로 다시 계산해 추징할 수 있으므로, 수정신고를 할지 함께 검토해야 합니다.
• 세무서 안분 계산에 동의할 수 없으면요?
  세무서가 안분 가액으로 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 감정평가가액의 평가 기간, 기준시가 적용 시점, 예외 사유 해당 여부가 주된 다툼 지점이 됩니다. 기한을 넘기면 다투기 어려워집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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